وقتی صحبت از داغ ترین مکان ها برای جذب جوانان 20 ساله می شود، منسفیلد، اوهایو احتمالا اولین جایی نیست که به ذهن می رسد.
برای سال‌ها، منسفیلد به دلیل جاذبه‌های خانوادگی و موقعیتش به عنوان یک مرکز تولید مینی دوچرخه در دهه 1970، «مرکز تفریح اوهایو» نام داشت.
اخیراً، این شهر 47000 نفری که در میانه راه بین کلمبوس و کلیولند قرار دارد، پس از خروج نیروگاه وستینگهاوس در سال 1990 و سقوط شدید اقتصادی شهر، لقب محلی “شهر خطر” را به خود اختصاص داد.
که متوقف نشد بن گونر.
این کارآفرین سریالی 27 ساله که در نوجوانی یک تجارت نقاشی و محوطه سازی را آغاز کرد، یک سال پیش از سیاتل به منسفیلد نقل مکان کرد، به این امید که بتواند مسکن روستایی را از طریق شرکت توسعه مسکن عمودی خود وسترن دومینیون لند احیا کند.
ادغام عمودی یک مدل توسعه است که در آن یک شرکت چرخه عمر کامل یک پروژه مسکن را کنترل می کند.
گونر توضیح می‌دهد: «کشورهای دیگر متوجه شده‌اند که ساخت‌وساز یکپارچه عمودی به این معنی است که شما برای هر مرحله حق بیمه پرداخت نمی‌کنید. “اگر شما صاحب سیستم هستید – از حیاط چوب، تولید پانل ها یا ماژول ها، خرید زمین، توسعه زمین، تا ساخت خانه ها – شما در طول مسیر به همه هزینه ها را پرداخت نمی کنید، و در واقع می توانید آن خانه را با قیمت مناسب تحویل دهید.”
گونر در حال ساخت کارخانه ای در منسفیلد است تا پانل های ساختاری تولید کند که به گفته او ساخت خانه های تک خانواده را از ماه ها به هفته ها کاهش می دهد و به او امکان می دهد هزینه بسیار کمتری نسبت به سایر سازندگان بپردازد. انتظار می رود اولین پنل ها در اوایل سال 2027 از خط تولید خارج شوند.
طبق گفته انجمن ملی سازندگان خانه، در حال حاضر 8.8 ماه طول می کشد تا یک خانه از ابتدا تا انتها ساخته شود. گونر می‌گوید روند او به خانه اجازه می‌دهد ظرف 40 روز ساخته شود و آماده انتقال شود.
Western Dominion در حال حاضر حدود 500 واحد مسکونی در اوهایو ساخته است که از 200000 دلار برای یک خانه تک خانواده شروع می شود.
Western Dominion روی آنچه «مسکن مقرون به صرفه» می‌نامد تمرکز می‌کند – خانه‌هایی با قیمت کمتر از میانگین درآمد خانوار منطقه، اما دارای محدودیت درآمد نیستند، به این معنی که برای اکثریت قریب به اتفاق خانواده‌ها و خریداران کار می‌کنند.
او می‌گوید در منسفیلد، جایی که میانگین قیمت فهرست 229,000 دلار است، “خانه‌های یک خانواده به قیمت 215,000 دلار فوراً فروخته می‌شوند. با قیمت 260,000 دلار، ماه‌ها می‌نشینند.”
به گفته وی، 25 درصد خانه‌های موجود در بازار برای 60 تا 70 درصد خریداران قیمت‌گذاری می‌شوند، در حالی که مابقی خانه‌هایی که در حال ساخت هستند در انتهای بالای بازار هستند. همچنین تنها 8 درصد از ساخت و سازها در مناطق روستایی انجام می شود، در حالی که 20 درصد جمعیت در آن ساکن هستند.
او می گوید: «دولت بیش از حد بر مسکن کم درآمدها و اعتبارات مالیاتی مسکن کم درآمد متمرکز شده است. و چند لایحه اخیر مسکنی که آنها تصویب کردند، ساختاری داشتند که اساساً واحدهای چند خانواری شهری بیشتری را فراهم کنند و توسعه‌دهندگان را تشویق کنند تا مسکن‌های کم‌درآمد بیشتری با اعتبار مالیاتی بسازند.»
او در جوامع روستایی می افزاید: «مسکن های قدیمی بسیار افتضاحی داریم، بیشتر خانه های ما مربوط به قبل از سال 70 است که اگر اینقدر هزینه بازسازی نمی شد، خوب بود.
«از دهه 1990 تا 2000، ما در حال ساختن تعداد زیادی خانه بودیم. به عنوان یک کشور، ما سالانه حدود 1.6 میلیون کار می کردیم. و سپس در مناطق روستایی آمریکا، ما سالانه حدود 220000 خانه را می ساختیم. و سپس سال 2008 فرا می رسد و این رقم به حدود 60000 خانه در سال در مناطق روستایی آمریکا کاهش می یابد.
در طول راه، سازندگان کوچکتر ناپدید شدند و سازندگان بزرگتر به دلیل تشریفات اداری، انگیزه ساخت و ساز در مناطق روستایی را نداشتند.
او می‌گوید: «اگر می‌خواهید در مناطق روستایی آمریکا بسازید و به بانک بروید، مگر اینکه تمام پول را در اختیار داشته باشید، باید شایستگی خود را نشان دهید. “شما باید با خود بگویید، “خوب، ما فکر می کنیم این خانه ها به این قیمت فروخته می شوند، زیرا این افراد به این قیمت فروخته اند.” و اگر هیچ کس برای 5 تا 50 سال ساخته نشود، همانطور که در بسیاری از این جوامع وجود دارد، می تواند دشوار باشد.
هزینه های اضافی ساخت و ساز در مناطق روستایی، مانند نیاز به خدمات آب و برق، “به این معنی است که شما 25000 تا 50000 دلار برای هر قطعه خرج می کنید قبل از اینکه حتی بتوانید خانه ای در آن بسازید یا تاسیسات خود را به زمین متصل کنید.”
از زمان همه‌گیری COVID-19، قیمت مسکن در جوامع روستایی به شدت افزایش یافته است. تجزیه و تحلیل قیمت خانه توسط Realtor.com® از نوامبر 2019 تا نوامبر 2025 نشان داد که میانگین قیمت های فهرست شده در مناطق روستایی بیش از 70 درصد افزایش یافته است، در حالی که در شهرستان های مترو قیمت خانه حدود 30 درصد در همان دوره زمانی افزایش یافته است.
بسیاری از سیاستمدارانی که با آنها صحبت می کنیم می گویند، “من نمی دانستم که این شهرستان به مسکن نیاز دارد. من نمی دانستم مناطق روستایی به مسکن نیاز دارند زیرا جمعیت در حال کاهش بود.” اما وقتی به دلیل کاهش جمعیت نگاه می کنید، به این دلیل است که آنها در 20 تا 40 سال گذشته خانه جدیدی نگرفته اند.”
او ادامه می دهد: “شما تقاضای زیادی دارید. اما روی کاغذ، در ظاهر، به نظر می رسد که هیچ تقاضایی وجود ندارد زیرا جمعیت در حال کاهش است.” و اینگونه است که شهرهایی مانند شهر تعطیلات را بدست می آورید.
هالیدی سیتی، در نزدیکی مرز ایندیانا-میشیگان اوهایو، تنها 48 نفر جمعیت دارد، اما محل سه کسب و کار بزرگ – شرکت چیس برنج و مس، محصولات قالب‌گیری سفارشی 20/20 و یک مرکز توزیع مناردز – است که حدود 1500 مسافر خارج از ایالت را جذب می‌کنند.
گونر می‌گوید: «بیایید 300 خانه ایجاد کنیم، و برخی از نیروی کار ممکن است در واقع یک یا دو ساعت در روز رفت و آمد نکنند.
گونر امیدوار بود که فهرست جدید مقامات منتخب اوهایو با جبران برخی از هزینه‌های مربوط به زیرساخت‌های ساخت و ساز در مناطق روستایی به پیشرفت ساخت و ساز روستایی کمک کند. در ازای آن، او خانه ها را به قیمت مسکن «مقرون به صرفه» خود می فروخت.
او می‌گوید: «دولت باید از خرج کردن هزاران دلار در ماه برای مسکن برای پرداخت یارانه به اجاره‌ها دست بردارد، در حالی که می‌تواند برای ساخت دوباره آن با هزینه‌های معقول کمی هزینه کند».
