آنچه صاحبان خانه باید بدانند

وقتی نورا رولند از خانه پدر مرحومش در کارولینای جنوبی بازدید می کند، متوجه می شود که سرپرست سابق او این سند را فقط به مبلغ 5 دلار به خودش منتقل کرده است. در شمال شرقی اوهایو، تانگی هریس متوجه می‌شود که مادرش به طور ناگهانی خانه خانواده‌شان را فروخته است – حتی اگر مادرش 11 سال مرده بود. رولند و هریس قربانی تعداد فزاینده‌ای از کلاهبرداری‌ها در سراسر کشور شده‌اند.

در این طرح‌ها، کلاهبردارانی که به عنوان «دزدان دریایی عنوان» شناخته می‌شوند، اسناد مالکیت را جعل می‌کنند و بی‌سر و صدا آن‌ها را در اختیار کارمندان شهرستان قرار می‌دهند و خانه‌ها را از صاحبان واقعی آنها می‌دزدند. اف‌بی‌آی و دادستان‌های ایالتی هشدار می‌دهند که کلاهبرداری در قبال ادعای ترک در حال افزایش است و صاحبان خانه‌های ناآگاه را هدف قرار می‌دهد.

در این پست توضیح خواهیم داد که سند ترک ادعا چیست، کلاهبرداران چگونه از آن استفاده می کنند و اقداماتی که می توانید برای محافظت از اموال خود در برابر سرقت یا سوء استفاده انجام دهید.

سند ترک دعوی چیست و چرا پرخطر است؟

سند ترک دعوی یک سند قانونی ساده است که برای انتقال مالکیت ملک از شخصی به شخص دیگر استفاده می شود. برخلاف سند ضمانت نامه سنتی، این سند شامل ضمانت هایی نمی شود که عنوان مشخص یا عاری از حق ضمانت باشد. در اصل، شخصی که مالکیت را منتقل می کند (به نام اعطاکننده) می گوید: اگر اموالی دارم به شما می دهم.

اعمال ترک در شرایط خاص کاملاً مشروع است. می‌توانید از یکی برای اضافه کردن همسر به مالکیت خانه، انتقال مالکیت به یکی از اعضای خانواده یا مدیریت تغییرات مالکیت پس از طلاق استفاده کنید. از آنجایی که آنها سریع و آسان هستند، تهیه و بایگانی آنها نیز ارزان است.

با این حال، این سادگی دقیقاً همان چیزی است که آنها را مخاطره آمیز می کند. از آنجایی که اسناد ترک ادعا بسیاری از چک های مالکیت و تضمین های مربوط به معامله سنتی املاک را حذف می کنند، کلاهبرداران می توانند از این فرآیند سوء استفاده کنند.

در برخی از شهرستان‌ها، این کار به سادگی جعل امضا و ثبت سند با هزینه ضبط اندک است که می‌تواند تقریباً فوراً مالکیت ظاهری یک ملک را در سوابق عمومی تغییر دهد.

نحوه کار کلاهبرداری با سند معافیت

در کلاهبرداری سند ترک ادعا، کلاهبردار معمولاً امضاها را جعل می کند و سند جعلی را در دفتر ثبت شهرستان شما ارسال می کند و مالکیت خانه شما را به خود یا شخصی که با او کار می کند منتقل می کند. هنگامی که این سند جعلی ثبت شد، می تواند روی کاغذ کاملاً مشروع به نظر برسد.

در بیشتر موارد، کلاهبرداران پس از آن به سرعت خانه‌ها را می‌فروشند – اغلب کمتر از ارزش بازار – برای کسب سود سریع.

“[The scammers] می خواهید دریافت کنید [the property] برایان اومالی، مدیر خدمات املاک و مستغلات در شهرستان کویاهوگا، به نیوز 5 کلیولند گفت.

او توضیح داد که یک کلاهبرداری از دادخواست ترک دو قربانی ایجاد می کند: “شما قربانی دارید که در واقع مالک ملک است و از چیزی که اتفاق افتاده اطلاعی ندارد، و قربانی که فقط پس انداز زندگی خود را به این فکر می کند که اکنون صاحب خانه شده است.”

جعل اسناد، دفاتر اسناد رسمی و امضاء

در پرونده مربوط به خانه خانواده هریس در اوهایو، به نظر می رسد که حتی امضا و مهر سردفتر بر روی اسناد جعلی بوده است. تمبرهای دفتر اسناد رسمی را می توان به راحتی به صورت آنلاین خریداری کرد و جعل آن را آسان تر از آن چیزی است که بسیاری تصور می کنند.

سالانه ده ها هزار انتقال ملک به دفاتر ثبت شهرستان انجام می شود و کارکنان معمولاً نمی توانند صحت امضا یا مالکیت را قبل از پذیرش اسناد تأیید کنند. کلاهبرداری می تواند تا زمانی که مشکلات جدی ایجاد نشود، مورد توجه قرار نگیرد.

صاحبان خانه اغلب تنها زمانی متوجه مشکل می شوند که اخطاری برای مالیات پرداخت نشده دریافت می کنند، غریبه هایی را که در دارایی آنها زندگی می کنند، یا از وام دهنده یاد می گیرند که خانه بدون رضایت آنها مجدداً تامین مالی شده یا فروخته شده است.

چه کسانی بیشتر در معرض خطر هستند؟

هر کسی ممکن است قربانی شود، اما برخی از خواص آسیب پذیرتر هستند. هدف های رایج خانه هایی هستند که متعلق به خانه های آزاد و خالی، املاک اجاره ای یا خانه های متعلق به سالمندان است.

در مورد رولند، مراقب سارا اسمالز، پدرش را قبل از اینکه خودش به خانه او نقل مکان کند، به خانه سالمندان منتقل کرد. رولند معتقد است اسمالز پدرش را برای امضای سند تحت فشار قرار داده است. رولند در بالتیمور زندگی می کند و خانه پدرش در کارولینای جنوبی است.

مرکز شکایات جرایم اینترنتی FBI (IC3) آمار خاصی در مورد کلاهبرداری معافیت ندارد، اما این طرح در دسته جرایم املاک و مستغلات قرار می گیرد. در سطح ملی، از سال 2019 تا 2023، 58141 قربانی گزارش 1.3 میلیارد دلاری زیان مربوط به کلاهبرداری در املاک و مستغلات را گزارش کردند.

همه صاحبان اموال قربانیان احتمالی هستند

به دلیل خطر گسترده، دفتر FBI بوستون اخیراً هشداری صادر کرد و از مالکان زمین و عوامل املاک خواست تا برای محافظت از خود اقدام کنند.

جودی کوهن، مامور ویژه اف بی آی، در بیانیه مطبوعاتی گفت: «مردم در سراسر منطقه به معنای واقعی کلمه از زیر آنها بیرون کشیده شده اند و جایی برای تماس باقی نگذاشته اند. آنها متحمل خسارات شخصی عمیقی شده اند که باعث آسیب مالی و عاطفی قابل توجهی از جمله شوک، عصبانیت و حتی خجالت شده است.

این کلاهبرداری ها بر این فرض استوار است که “این هرگز نمی تواند برای من اتفاق بیفتد.” اما نکته FBI هشدار می دهد که حتی اعضای خانواده، اغلب افراد مسن، مورد هدف اقوام و نزدیکان خود قرار می گیرند که آنها را متقاعد می کنند تا خانه را به نام خود برای منافع مالی خود منتقل کنند.

پرچم قرمز متداول برای تقلب در سند خانه

تشخیص کلاهبرداری‌هایی که شامل اعمال رها کردن می‌شوند در مراحل اولیه دشوار است، اما علائم هشداردهنده‌ای وجود دارد که نشان می‌دهد چیزی اشتباه است. مجری قانون و FBI به صاحبان خانه می گویند که مراقب این پرچم های قرمز باشند:

• نامه یا اعلان های غیرمنتظره: شما برای ملکی که نفروخته اید قبوض وام مسکن، مالیات یا آب و برق دریافت می کنید، یا قبض های معمولی شما نمی رسد.
• تغییرات در سوابق مالکیت: اظهارنامه مالیاتی دارایی شما حاوی یک نام جدید است یا سوابق آنلاین انتقال اخیری را نشان می دهد که شما مجوز آن را نداده اید.
• حق حبس یا وام جدید: وام ها یا وثیقه های ناشناخته در دارایی شما ظاهر می شود که اغلب مربوط به تامین مالی مجدد تقلبی است.
• برای امضای سریع چیزی ضربه بزنید: شخصی شما را وادار می کند که سندی را امضا کنید که ادعا می کند “از خانه شما محافظت می کند” یا “به طور موقت آن را منتقل می کند.”
• روش های ارتباطی مشکوک: فرد اصرار به استفاده از برنامه های رمزگذاری شده دارد یا از جلسات شخصی اجتناب می کند.
  فعالیت عجیب در ملک شما: همسایه ها متوجه قفل های جدید، بازسازی یا ساکنان خانه ای می شوند که هنوز مالک آن هستید.

اگر هر یک از اینها آشنا به نظر می رسد، سوابق دارایی خود را فوراً از طریق وب سایت ضبط شهرستان خود بررسی کنید. تشخیص زودهنگام کلیدی برای به حداقل رساندن آسیب و ناراحتی است که می تواند ناشی از کلاهبرداری در سند ترک ادعا باشد.

چگونه از خود در برابر تقلب در عمل محافظت کنیم

FBI و مجری قانون محلی چندین گام را برای جلوگیری از سرقت اموال توسط کلاهبرداران بر روی کاغذ توصیه می کنند.

برای صاحبان خانه و زمین:

• نظارت بر سوابق عمومی: سند مالکیت آنلاین و سوابق مالکیت را مرتباً بررسی کنید.
• تنظیم هشدارهای سرفصل: بسیاری از منشی‌ها یا ضبط‌کننده‌های شهرستان، از طریق سیستم‌های هشدار کلاهبرداری دارایی اختیاری مانند Trieshield و Neumo (GovOS سابق) اخطارهای رایگان در مورد هرگونه اسناد مربوط به بسته شما ارائه می‌کنند.
• ایجاد هشدارهای جستجوی آنلاین: یک هشدار Google برای نام و آدرس ملک خود تنظیم کنید تا نام‌های غیرمنتظره را دریافت کنید.
• بررسی ملک: به صورت دوره ای (در صورت محلی) رانندگی کنید یا از یک همسایه قابل اعتماد یا شرکت مدیریتی بخواهید که مراقب فعالیت های مشکوک باشد.
• حساب های خود را ردیابی کنید: اگر دریافت مالیات بر دارایی، قبوض آب یا آب و برق را متوقف کردید، یا اگر استفاده از املاک خالی افزایش یافت، سریع عمل کنید.
• مراقب معاملات باشید: هرگز اسناد را امضا نکنید یا مالکیت را از طریق برنامه های رمزگذاری شده یا پلتفرم های ناشناخته منتقل نکنید.

برای متخصصان املاک و مستغلات:

• از بستن از راه دور خودداری کنید: در صورت امکان، از تراکنش های آنلاین کاملاً خودداری کنید و همه طرف ها را شخصاً تأیید کنید.
• درخواست اثبات مالکیت: صورت‌حساب‌های مالیاتی، صورت‌حساب‌های آب و برق یا اوراق اصلی بسته‌بندی را بخواهید که فقط مالک واقعی آن را داشته باشد.
• تایید هویت: با تماس با دفاتر اسناد رسمی از طریق خدمات مرجع تأیید شده، اسناد شخصی خود را به دقت بررسی کنید.
• ارسال نامه تایید شده: برای تأیید مشروعیت، اسناد را به آدرس درج شده در دفتر ثبت مالیات ملک ارسال کنید.
• شماره تلفن های متقاطع: قبل از تماس یا ارسال پیامک با طرف های درگیر، از جستجوی معکوس یا تأیید صحت حامل استفاده کنید.

اگر شهرستان شما هنوز هشدارهای مربوط به عنوان را ارائه نمی دهد، تقویم خود را علامت بزنید تا سوابق مالکیت هر چند ماه یکبار بررسی شود، به خصوص اگر ملک پرداخت شده یا در خارج از ایالت واقع شده است. پیشگیری بسیار ساده تر از بهبودی است.

کار با متخصصان معتبر نیز می تواند به شما در جلوگیری از خطرات کمک کند. اگر قصد فروش یا انتقال خانه خود را دارید، HomeLight می تواند شما را با نمایندگان قابل اعتمادی که هر مرحله از فرآیند را به صورت ایمن و شفاف مدیریت می کنند، ارتباط دهد.

در صورت مشکوک بودن به تقلب در Waiver of Claim چه باید کرد

اگر فکر می کنید ملک شما به دلیل کلاهبرداری از ادعای ترک (یا دیگر کلاهبرداری املاک و مستغلات) علامت گذاری شده است، سریع عمل کنید. هرچه زودتر گزارش دهید، شانس شما برای برگرداندن کلاهبرداری و محدود کردن خسارت مالی بیشتر است.

اولین قدم شما شما باید با دفتر ثبت شهرستان خود تماس بگیرید. یک کپی از تمام اسناد اخیر مربوط به ملک خود را بخواهید. اگر یک عمل متقلبانه ثبت شده است، از آنها برای اقدامات بعدی خود راهنمایی بخواهید. برخی از استان ها روش های پاسخگویی به تقلب را ایجاد کرده اند.

سپس یک گزارش تهیه کنید با مجری قانون محلی و مرکز شکایات جرایم اینترنتی FBI در www.ic3.gov. هشدار دادن به وام‌دهنده وام مسکن و شرکت بیمه نیز هوشمندانه است، زیرا ممکن است منابع یا محققانی داشته باشند که می‌توانند کمک کنند.

احتمالاً باید با یک وکیل املاک با تجربه در مسائل ملکی مشورت کنید. آنها می توانند به شما کمک کنند تا آنچه a نامیده می شود را ثبت کنید عنوان آرام، که یک فرآیند قانونی برای اعاده اموال به صاحب حق و ابطال اسناد جعلی است.

حتی اگر مالکیت خانه خود را از دست نداده اید، انجام این مراحل تضمین می کند که یک گزارش رسمی از گزارش شما وجود دارد. در صورتی که کلاهبردار اقدام به درخواست‌ها یا ادعاهای آتی کند، این سطح حفاظتی مهمی است.

خط آخر: مراقب کلاهبرداری های قانونی باشید

کلاهبرداری های ترک ادعا ممکن است دور از ذهن به نظر برسند، اما واقعی هستند و در سراسر کشور رایج تر می شوند. مجرمان از اسناد مالکیت آسان برای سرقت حقوق مالکیت، تخلیه سهام، یا فروش خانه هایی که واقعاً مالک آن نیستند، استفاده می کنند.

کوهن، مامور اف‌بی‌آی گفت: «ما از مردم می‌خواهیم به این هشدار توجه کنند و اقدامات پیشگیرانه برای جلوگیری از از دست دادن اموال خود انجام دهند.

اگر برای فروش یا انتقال مالکیت آماده می‌شوید و می‌خواهید آرامش بیشتری داشته باشید، از طریق ابزار تطبیق نماینده رایگان HomeLight با یک نماینده املاک و مستغلات محلی ارتباط برقرار کنید. یک نماینده تأیید شده می تواند اطمینان حاصل کند که اسناد و انتقال اموال شما به طور ایمن پردازش می شود.

منبع تصویر هدر: (ونریک آزکوئتا/ Unsplash)