رای دهندگان کالیفرنیا طرح کاهش تشریفات اداری در مسکن را رد کردند

علیرغم ائتلاف گسترده ای از حمایت و میلیون ها بودجه از سوی رهبران تجاری، توسعه دهندگان و حتی برخی از قبایل بومی آمریکا، آخرین تلاش کالیفرنیا برای کاهش تشریفات اداری در مورد ساخت و ساز مسکن پس از مواجهه با مخالفت اتحاد اتحادیه های کارگری و گروه های زیست محیطی در رای گیری شکست خورد.

پیشنهاد 45 دارای جدول زمانی محدودی برای بررسی های زیست محیطی پروژه های بزرگتر تحت قانون کیفیت محیطی کالیفرنیا یا CEQA است.

یک قانون برجسته ایالت کالیفرنیا که در سال 1970 تصویب شد، CEQA سازمان های دولتی و محلی را ملزم می کند تا اثرات زیست محیطی پروژه های ساختمانی پیشنهادی را شناسایی، افشا و به حداقل برسانند.

این قانون به کیفیت هوا و انتشار گازهای گلخانه ای می پردازد. منابع آب و انرژی؛ حفاظت از زیستگاه ها و حیات وحش؛ صدای ترافیک و آلودگی؛ و تاثیر پروژه ها بر منابع فرهنگی و عشایری.

در صورت تصویب، پروپوزال 45 بررسی‌های زیست‌محیطی پروژه‌های زیرساختی، مسکن، مدرسه و باند پهن را به 365 روز کاری محدود می‌کرد و نیاز داشت که پروژه‌ها بر اساس استانداردهای زیست‌محیطی در زمان درخواست پروژه ارزیابی شوند.

علاوه بر این، مشاوره قبیله ای محدود با قبایلی که به طور رسمی توسط دولت فدرال به رسمیت شناخته شده اند، وجود خواهد داشت. 55 قبیله در کالیفرنیا توسط دولت فدرال به رسمیت شناخته نشده اند. همچنین دادگاه‌ها را ملزم می‌کرد که در مورد دعاوی مربوط به قانون بررسی محیط‌زیست ظرف 270 روز تصمیم بگیرند و دوره اظهارنظر عمومی برای پروژه‌های جدید را کوتاه‌تر می‌کرد.

ما پیش نویس پیشنهاد 45 را با آگاهی کامل تهیه کردیم که راه پیش رو آسان نخواهد بود، که مدافعان وضعیت موجود هر کاری انجام می دهند – و هر چیزی می گویند – برای محافظت از اهرم فوق العاده خود در روند صدور مجوز برای مسکن، انرژی پاک، آب و کارهای عمومی. جنیفر باررا، رئیس اتاق بازرگانی کالیفرنیا، که حامی این اقدام بود. ائتلاف متنوع و پر سر و صدا ما تسلیم نشده است و به طور خستگی ناپذیری تلاش می کند تا میلیون ها رای دهنده کالیفرنیا را متقاعد کند که در برابر بحران اقتصادی ایالت ما موضع بگیرند.

این ائتلاف شامل انجمن صنعت ساخت و ساز کالیفرنیا است که 2.5 میلیون دلار کمک مالی کرد و انجمن املاک کالیفرنیا که 1.5 میلیون دلار اهدا کرد.

Build a Better California PAC، که همچنین با موفقیت مالیات پیشنهادی میلیاردرها را شکست داد، 10 میلیون دلار کمک مالی از بنیانگذار گوگل دریافت کرد. سرگئی برین و یکی از مدیران سابق گوگل اریک اشمیت.

همچنین یوهااویاتام از قوم سن مانوئل، قبیله ای از جنوب کالیفرنیا، 750000 دلار به پروپ 45 اهدا کرد.

اما مخالفان پروپ 45 تقریباً به این مقدار رسیدند. همسر اشمیت، یک بشردوست وندی اشمیت، 10 میلیون دلار برای مخالفت با این اقدام اهدا کرد، اما گروه های محیط زیست و اتحادیه های کارگری نیز کمک های زیادی کردند و ائتلافی گیج کننده، اگر نگوییم بی سابقه، برای شکست اصلاحات CEQA ایجاد کردند.

یک اتحاد بعید

جای تعجب نیست که ائتلاف گسترده ای از گروه های زیست محیطی با طرح 45 مخالفت کردند و مدعی شدند که این اقدام بررسی زیست محیطی و نظارت عمومی بر پروژه های ساختمانی بزرگ را محدود می کند.

در این بیانیه آمده است: «پیشنهاد 45 به بسیاری از آلاینده‌ترین یا پرخطرترین پروژه‌های ایالت اجازه می‌دهد تا بدون در نظر گرفتن معنی‌دار اثرات بهداشتی و زیست‌محیطی و بدون مشارکت جامعه که همه ما به آن تکیه می‌کنیم، پیش بروند». Sean B. Hecht، یک وکیل با گروه حمایت از حقوق محیط زیست Earthjustice.

اما طرفداران محیط زیست یک متحد بعید در گروه های کارگری پیدا کردند که نزدیک به 10 میلیون دلار برای مخالفت با پروپ 45 اهدا کردند.

کریس هانان، رئیس شورای تجارت ساختمان و ساخت و ساز ایالت کالیفرنیا در بیانیه ای به ساکرامنتو بی گفت که این شورا با پروپ 45 مخالف است زیرا “این امر باعث ایجاد حمایت های طولانی مدت برای بازبینی عمومی و محیطی می شود و توانایی جوامع و دولت های محلی را به شدت محدود می کند تا اطمینان حاصل کنند که پروژه های بزرگ با مسئولیت پذیری ساخته می شوند.”

اما ناظران قدیمی CEQA می‌گویند که اتحادیه‌ها با اصلاحات CEQA مخالفند، زیرا آنها اغلب برای حل و فصل اختلافات کاری و مذاکره برای توافقنامه‌های کاری مطلوب به قانون تکیه کرده‌اند.

مقاله مربوط به سال 2017 جاناتان ای شاردلو و مارتین پی استرات منتشر شده در Environmental Law News، استدلال کرد:

استفاده از دعوای قضایی CEQA یا تهدید آن برای پیشبرد قراردادهای کار پروژه در سراسر ایالت به خوبی شناخته شده است. این فرآیند معمولاً با یک تماس تلفنی از یک شرکت حقوقی که به طور منظم نماینده یک اتحادیه خاص است آغاز می شود. سپس از پیمانکار و آژانس محلی دعوت می شود تا یک قرارداد کار پروژه را امضا کنند و اگر علاقه ای نداشته باشند، اغلب از نگرانی اتحادیه در مورد موضوع مطلع می شوند. توسط همان دفتر حقوقی از طرف یک انجمن غیرشرکتی ارائه شده است.»

در اوایل سال جاری، Yes on 45 گزارشی منتشر کرد که نشان می‌داد دو شرکت حقوقی نزدیک به 90 میلیون دلار با تشکیل پرونده‌های حقوقی مربوط به CEQA از طرف اتحادیه‌ها به دست آورده‌اند. بله در 45 استدلال کرد که اتحادیه ها از تهدید شکایت برای به دست آوردن امتیازات دوستانه اتحادیه استفاده کردند.

گروه های کارگری با مخالفت با این موضوع مخالفت کردند. 45 شرکت کننده در کمپین وودی لیتل از نظر The Sacramento Bee، اتهام “ناامیدی از یک کمپین شکست خورده” است.

گروه‌های YIMBY به مبارزه نمی‌پیوندند

این اتحاد بین گروه های کارگری و محیط زیست ممکن است دلیل بازگشت تقریباً هر فرمانداری باشد گئورگی دوکمجیان، که از سال 1983 تا 1991 خدمت کرد، نتوانست با موفقیت CEQA را اصلاح کند، فرماندار سابق. جری براون یک بار به طعنه گفت: “اصلاح CEQA کار خداست، اما متأسفانه کار خدا همیشه انجام نمی شود.”

سال گذشته مدیر گاوین نیوسام موفق به تصویب AB 130 و SB 131 شد که معافیت هایی از CEQA برای مسکن شهری و تسهیلات اجتماعی مانند مراکز بهداشتی و بانک های مواد غذایی ایجاد کرد. این لوایح همچنین معافیت هایی را برای پروژه های تولیدی بزرگتر که استانداردهای سختگیرانه دستمزد و نیروی کار را برآورده می کنند، در نظر می گیرند. این اتحاد بعید همچنین ممکن است برخی از گروه‌های طرفدار مسکن YIMBY را به ارائه مواضع خنثی‌تری در مورد پروپ 45 سوق داده باشد.

در بیانیه ای در پروپ. 45، رئیس سیاست YIMBY کالیفرنیا مکس دوبلر نوشت که وقتی صحبت از مسکن می شود، “سوال اصلی اینجا این است که شما در مورد رشد چه احساسی دارید.”

به طور کلی، گروه‌های YIMBY از توسعه با تراکم بالا بر پراکندگی شهری حمایت می‌کنند و ترجیح می‌دهند بر روی پر کردن مسکن شهری تمرکز کنند که پیاده‌روی را نسبت به توسعه حومه‌ای وابسته به خودرو افزایش می‌دهد.

دوبلر خاطرنشان کرد: “با توجه به مقیاس بحران مسکن، ما به تمام مسکن های جدیدی که می توانیم تهیه کنیم نیاز داریم. همچنین، بسیاری از مردم خواهان خانه های تک خانواده در زمین های بزرگتر هستند؛ و باید بتوانند آنها را تا حدی که پایدار و امکان پذیر است داشته باشند.”

دوبلر همچنین گفت که “دوستان ما در جنبش زیست محیطی نگرانی های اساسی قابل توجهی را در مورد این اقدام مطرح کرده اند. بیشتر مربوط به رای دهندگان مسکن: ما نباید خانه های جدیدی را در محیط شهری مستعد آتش سوزی بسازیم زیرا مردم را در معرض خطر قرار می دهد و بحران بیمه ما را تشدید می کند.

دسترسی همچنان یک مسئله اصلی است

در سال 2022، کالیفرنیا برآورد کرد که نیاز به ساخت 2.5 میلیون خانه تا سال 2030 دارد. تاکنون 677000 خانه ساخته شده است.

کمبود مسکن در ایالت یک بحران مقرون‌به‌صرفه ایجاد کرده است و بخش عمده‌ای از دلایلی است که کالیفرنیا در گزارش مقرون‌به‌صرفه و مسکن Realtor.com نمره‌های رد دریافت می‌کند.

میانگین قیمت فهرست در کالیفرنیا 719,000 دلار است که 300,000 دلار بیشتر از قیمت فهرست رسانه ملی 415,000 دلار است. دفتر تحلیلگر قانونی کالیفرنیا دریافت که خانوارها برای واجد شرایط بودن برای وام مسکن متوسط ​​خانه به درآمدی حدوداً 221000 دلار نیاز دارند – بیش از دو برابر درآمد متوسط ​​ایالتی. سهم فهرست های میلیون دلاری در ایالت به 30 درصد افزایش یافت، در حالی که میانگین ملی 12 درصد بود.

گزارشی در مورد تأثیر قوانین منتشر شده توسط ایالت کالیفرنیا تخمین می‌زند که اگر پیشنهاد 45 تصویب شود، سالانه 100 میلیون دلار برای ایالت هزینه خواهد داشت و خاطرنشان می‌کند: «دولت‌های ایالتی و محلی هزینه‌هایی برای تدوین دستورالعمل‌ها و استانداردهای جدید برای بررسی اثرات زیست‌محیطی پروژه‌های واجد شرایط، رعایت ضرب‌الاجل‌های سخت‌تر و مقابله با چالش‌های قانونی خواهند داشت.»

اما پس از اجرا، تجزیه و تحلیل تصدیق کرد که دولت های ایالتی و محلی احتمالاً هزینه های پروژه کمتری خواهند داشت، اگرچه واکنش به اثرات زیست محیطی به طور بالقوه می تواند هزینه ها را افزایش دهد.

اقتصاددان ارشد Realtor.com: “به طور خلاصه، کالیفرنیا متوجه نشده است که چگونه مسکن کافی بسازد. در حالی که جغرافیای فیزیکی منحصر به فرد این ایالت یک عامل است، مقررات ایالتی و محلی تامین مسکن نیروی محرکه کمبود مسکن در کالیفرنیا هستند.” جیک کریمل قبلا گفته شد

او ادامه داد: “بارها و بارها، تحقیقات نشان می دهد که شبکه های پیچیده مقررات محلی و تشریفات اداری – به ویژه در کالیفرنیا – از ساخت و سازهای جدید جلوگیری می کند، پروژه های ساخت و ساز را به تاخیر می اندازد و کوچک می کند و در نتیجه اجاره ها و قیمت خانه ها را بالا می برد.”

باررا می گوید که اتاق بازرگانی کالیفرنیا به حمایت از اصلاحات مسکن ادامه خواهد داد.

“به سادگی هیچ راهی به جلو وجود ندارد که با ایجاد قوانین روشن و منسجم برای ساختن بلوک های سازنده آینده ای مرفه شروع نشود. ما به دفاع از اصلاحاتی که هم جامع و هم سازگار باشد ادامه خواهیم داد و مقامات منتخب را برای انجام اقدامات مهم پاسخگو خواهیم دانست.”

Realtor.com برای اظهار نظر با انجمن صنعت ساختمان کالیفرنیای جنوبی، شورای تجارت ساختمان و ساخت و ساز ایالتی، کالیفرنیای پاک و سالم و ساختن کالیفرنیای بهتر تماس گرفته است.