هر دو طرف اکنون ناظر تجاری هستند

بازنشانی مداوم ارزش سرمایه و املاک تجاری راه را برای فرصت های سرمایه گذاری قانع کننده در اواخر سال 2027 هموار کرده است.

اگرچه بسیاری از سرمایه‌گذاران CRE در سال‌های اخیر به دلیل ایمنی بیشتر با محافظت از جنبه‌های منفی بهتر به سمت بدهی حرکت کرده‌اند، سهام ممکن است بسته به مکان، بخش دارایی یا فرصت به عنوان یک شرط بهتر عمل کند.

همچنین ببینید: صاحبان 2026

سوندرا ونگر، رئیس بازار سرمایه در مالک و اپراتور KBS گفت: “این بسیار ظریف است، اما گاهی اوقات زمان مناسبی برای بازی با بدهی است و گاهی اوقات زمان مناسبی برای بازی سهام است.” ما بازارها را انتخاب می‌کنیم و این به ما امکان می‌دهد در آن بازار فعال بمانیم، زیرا اگر این معامله دیگر یک معامله سهام نیست زیرا بسیار گران شده است یا دلیل دیگری وجود دارد، می‌توانیم به آن به‌عنوان یک معامله بدهی نگاه کنیم. بنابراین این به شما امکان می‌دهد فرصت را در اختیار بگیرید.»

به گفته ونگر، بخش‌های دارایی انفرادی گاهی اوقات تعیین می‌کنند که چه استراتژی را دنبال کنند، به گفته ونگر، KBS به احتمال زیاد به دنبال معامله بدهی در بخش مهمان‌نوازی بر اساس سهام است.

ونگر خاطرنشان کرد که مکان نقش مهمی در تعیین اعتبار یا سرمایه گذاری سهام ایفا می کند و بازارهای نوظهوری را که دارای هم افزایی قوی بین بخش های دارایی هستند، در اولویت قرار می دهد. او گفت که منطقه نورث هیلز در رالی، کارولینای شمالی، نمونه ای از بازاری است که KBS برای سرمایه گذاری های اعتباری و سهام هدف گذاری کرده است.

ونگر گفت: «ما می‌خواهیم مطمئن شویم که این یک بازار رو به بهبود است و از قبل ایجاد نشده است. ما روی مکان‌هایی تمرکز کرده‌ایم که واقعاً شاهد هم افزایی بین دارایی‌ها هستیم و می‌توانیم در هر سطحی از سرمایه سرمایه‌گذاری کنیم.»

دن برمن، یکی از شرکای شرکت حقوقی HSF Kramer، گفت که در حالی که بدهی سرمایه گذاری ترجیحی در بازار CRE در سال های اخیر بوده است، اما فضا رقابتی تر شده است. این امر یافتن معاملات را چالش برانگیزتر می کند. برمن خاطرنشان کرد که برخی از مشتریانی که برای صندوق های بدهی پول جمع آوری کرده اند، اخیراً رویکرد “محافظه کارانه” تری اتخاذ کرده اند و به دلیل افزایش رقابت بین وام دهندگان برای معاملات فردی منتظر معاملات مناسب هستند.

برمن به بادهای معکوس بازار اشاره کرد که در این دهه بر ارزش‌گذاری CRE تأثیر گذاشته است، که از همه‌گیری کووید-19 در سال 2020 شروع شد و به دنبال آن افزایش نرخ‌های بهره افزایش یافت. آنها بر اهمیت این که سرمایه گذاران بتوانند هم در بازار بدهی و هم در بازار سهام بازی کنند، تاکید کردند.

برمن گفت: «آنچه از چیزهایی که در طی دو سال گذشته آموخته‌ایم این است که اگر بتوانید پول خود را در مکان‌های مختلف سرمایه قرار دهید و این انعطاف‌پذیری را داشته باشید، در آن صورت در تجارت هستید. “اگر در یک گروه محدود از چیزهایی که می توانید روی آن سرمایه گذاری کنید گیر کرده اید، ممکن است زمانی که فرصت هایی در جای دیگری در پشته سرمایه وجود دارد، مدتی در حاشیه نشسته باشید.”

برمن گفت که سرمایه گذاران سهام اخیراً در مورد معاملات انتخابی تر بوده اند، با توجه به ریسک های بیشتر. این بدان معنی است که اغلب به دنبال کلاس های دارایی خاص و حامیان مالی با سوابق خوب و روابط عمیق هستید. او گفت که این انتخاب زمانی مشهود بود که برخی از مشتریان در سال‌های اخیر به دلیل شرایط «حبابی» بازار از ارزش سهام مرکز داده اجتناب کردند.

دن مایکلز، شریک مدیریت Stockdale Capital Partners، گفت تمرکز بر بدهی و حقوق صاحبان سهام برای فرصت‌های مضطرب که شرکت سرمایه‌گذاری مستقر در لس آنجلس او دنبال می‌کند، ضروری است. وی گفت که با چالش‌های متعدد در خرید ملک، از جمله عدم اطمینان در ارزیابی، بدهی گزینه‌های جذاب‌تری را ارائه می‌دهد زیرا ارزش سهام در بسیاری از شرایط به زیر سطح بدهی سقوط می‌کند.

مایکلز گفت که شرکت او بسته به بازار به دنبال سرمایه‌گذاری اعتباری در بخش‌های با ریسک بالاتر مانند علوم اداری یا علوم زیستی است، در حالی که به دنبال فرصت‌های سهام در بخش‌های با ریسک پایین‌تر مانند چند خانواده یا خرده‌فروشی است. او گفت که اوراق بهادار ترجیحی و بدهی‌های سطحی نیز اغلب به‌عنوان گزینه‌های ترکیبی در بازاری با ناشناخته‌های فراوان مورد بررسی قرار می‌گیرند.

مایکلز گفت: «چنین نوسانی وجود دارد و ما اکنون شش سال وارد دهه گمشده املاک و مستغلات با بازنشانی عالی شده‌ایم، بنابراین باید بتوانید به کل سرمایه فکر کنید. مهم این است که بتوانیم در آن غواصی کنیم و بتوانیم به ارزش نسبی فرصت اعتبار مهمان‌نوازی در سانفرانسیسکو در مقابل یک نمایش خرده‌فروشی در تگزاس در مقابل یک نمایش چند خانواده در نشویل نگاه کنیم، و به هر کدام نگاه کنیم و یک مجموعه متنوع بسازیم.»

جاشوا کرین، یکی از بنیان‌گذاران وام‌دهنده ساختمانی S3 Capital، می‌گوید در پرتفوی CRE سرمایه‌گذاران فضایی برای استراتژی‌های متعدد وجود دارد، اما موضع جنگ‌طلبانه فدرال رزرو در مورد تورم آن را در سمت سهام پیچیده‌تر کرده است. این به این دلیل است که نرخ بهره اغلب بالاتر از نرخ های اصلی خواهد بود. کرین که عمدتاً به دارایی‌های چند خانواری وام می‌دهد، گفت که سرمایه‌گذاران سهام اکنون نیاز به خرید ملک با استراتژی افزایش ارزش دارند – مانند نوسازی یا ارتقا – زیرا در این محیط بازار، نمی‌توانند روی کاهش نرخ بهره حساب کنند.

در حالی که سهام می تواند بازده بالایی را در زمان مناسب در چرخه ایجاد کند، کرین تأکید کرد که وام های بدهی، و به طور خاص بدهی ساخت و ساز، ثبات بیشتری را در دوره ای با نرخ های بهره بالا ارائه می دهد.

کرین گفت: «من فکر می‌کنم از جنبه اعتباری دفتر کل، به‌ویژه زمانی که بدهی‌های ساخت‌وساز را انجام می‌دهید، بازدهی مناسب برای ریسکی که متحمل می‌شوید دریافت می‌کنید. “من فکر می کنم این بهترین نوع مبادله بین ریسک و پاداش است.”

کرین گفت که پرتفوی وام ساخت و ساز S3 Capital در سال جاری پس از سال 2025 که در آن وام دهنده خصوصی 2.6 میلیارد دلار نسخه اصلی تکمیل کرد، همچنان قوی باقی مانده است. S3 معمولاً معاملات خود را در حدود 65 درصد وام به ارزش در انتهای اصلی پشته سرمایه ساختار می دهد، و سهام ممتاز یا عادی نیز در آن سهیم هستند.

مایکلز از Stockdale Capital تاکید کرد که احتمال دارد فرصت‌های وام‌دهی مضطرب در کوتاه‌مدت افزایش یابد، از جمله سلب مالکیت و عدم پرداخت وام. این می تواند به یک سال 2027 فعال در سمت سرمایه گذاری فرصت طلب منجر شود.

مایکلز گفت: «ما به دلیل محیط نرخ بهره شاهد یک رکود بزرگ هستیم. ما آن را زمانی بسیار پربار برای داشتن سرمایه و استفاده از جابجایی و افزایش بازده سرمایه گذاران خود می بینیم.

اندرو کوهن را می توان در acoen@commercialobserver.com در دسترس قرار داد.