اگر در یکی از ده ها شهر نیویورک زندگی می کنید، ممکن است شاهد باشید که برخی از پروژه های مسکن از سال آینده مراحل تصویب را طی می کنند.
در اوایل ماه جاری، مدیریت ممدانی فهرستی از 12 محله شهرداری را منتشر کرد که کندترین محله برای افزودن مسکن در شهر را دارند، فهرستی که برخی آن را «فهرست آشغال» یا «دوجین کثیف» مسکن ارزان قیمت می‌خوانند.
در نتیجه، از اول ژانویه، مسکن جدید مقرون به صرفه پیشنهادی در این محله‌ها از مرحله تایید نماینده شورای شهر خارج می‌شود.
زهران ممدانی شهردار نیویورک در بیانیه‌ای گفت: «بحران مسکن نیویورک با درخواست از همان محله‌ها برای انجام تمام ساختمان‌ها حل نمی‌شود». “هر نیویورکی سزاوار خانه ای است که می تواند بخرد، و هر محله ای باید در تامین آن نقش داشته باشد. برنامه مسکن مقرون به صرفه به ما ابزار جدیدی برای کاهش تشریفات اداری و اطمینان از توزیع عادلانه رشد مسکن ما بین هر پنج منطقه می دهد.”
رای دهندگان این تغییر را از طریق اصلاحیه منشور تصویب کردند که در نوامبر گذشته تصویب شد.
مسکن مقرون به صرفه کجا “سریع ردیابی” می شود؟
کمیسیون برنامه ریزی شهری این 12 محله اجتماعی در منهتن، بروکلین، کوئینز و استاتن آیلند را با تقسیم تعداد واحدهای جدید مقرون به صرفه در منطقه بر تعداد کل واحدهای مسکونی انتخاب کرد. برای این چرخه، آنها به دوره پنج ساله بین 2021 و 2026 نگاه کردند. به گفته شهر، این مناطق تنها 1 درصد از مسکن جدید مقرون به صرفه شهر را در طول پنج سال گذشته یا فقط 724 خانه جدید ایجاد کردند.
این هم محله ها:
- در بروکلین: محله های اجتماعی 10 (بی ریج، دایکر هایتس)، 12 (بورو پارک، کنزینگتون) و 18 (کانرسی، فلاتلندز)
- منهتن: ناحیه اجتماعی 7 (ضلع غربی بالا) و 8 (ضلع شرقی بالا، جزیره روزولت)
- کوئینز: منطقه 4 (کرونا، المهرست)، 5 (ریج وود، ماسپت، و میدل ویلج)، 10 (پارک اوزون جنوبی، ساحل هوارد)، 11 (آبوردیل، بای ساید، و داگلاستون)، و 13 (کوئینز ویلج، بلروز و روزدیل)
- استاتن آیلند: مناطق اجتماعی 2 (آیلند میانی) و 3 (ساحل جنوبی)
سرعت “سریع” چقدر است؟
در نظر گرفته شده است که روند تسریع شده برای کوتاه کردن فرآیند بررسی یکپارچه کاربری اراضی برای پروژه‌های واجد شرایط، که می‌تواند تا هفت ماه طول بکشد. در عوض، پروژه ها در این مناطق از طریق یک
فرآیند بررسی عمومی 90 روزه را ساده کرد. پروژه ها همچنان باید از شورای شهرداری و رئیس منطقه عبور کرده و مصوبه کمیسیون شهرسازی را دریافت کنند.
چه چیزی در این زمینه ها در حال تغییر است و چرا؟
این اساسنامه روندی را که توسعه دهندگان مسکن ارزان قیمت برای دریافت مجوز تغییر منطقه طی می کنند، کوتاه می کند. این مورد نیازهای شاخص یا محیط را تغییر نمی دهد.
جوامع همچنان می توانند در یک دوره 60 روزه که رئیس منطقه و شورای شهرداری به طور همزمان آنها را بررسی می کنند، در تصمیمات مربوط به استفاده از زمین نظر داشته باشند. سپس پروژه ها به جای اینکه به عضو شورای خود بروند، مستقیماً برای تصویب به کمیسیون شهرسازی می روند.
هاوارد اسلاتکین، مدیر اجرایی شورای برنامه ریزی و مسکن شهروندان، یک سازمان غیرانتفاعی تحقیقات مسکن، گفت که در برخی از بخش های شهر، به دلیل مخالفت مقامات منتخب در آن مناطق، تقریباً هیچ مسکن جدید ارزان قیمتی ساخته نشده است.
این پویایی با «تفاوت اعضا»، یک سیاست غیررسمی شورای شهر که در آن سایر اعضای شورای شهر هنگام رأی گیری در مورد منطقه بندی یا توسعه، از رهبری شورای شهر پیروی می کنند، تقویت می شود. اگر یکی از اعضای شورا به پروژه ای رای منفی دهد، همکارانش نیز رای منفی می دهند.
اسلاتکین گفت: «این یک نوع اثر جانبی ناخوشایند دارد که به افرادی که نمی‌خواهند مسکن ببینند فرصت نه گفتن را می‌دهد.
در نتیجه، توسعه‌دهندگانی که می‌خواهند مسکن بسازند، وقت و هزینه خود را برای پیشنهاد پروژه‌ها در یک منطقه تلف نمی‌کنند، اگر عضو شورا احتمالاً با تغییرات منطقه‌بندی مخالفت کند.
اسلاتکین می‌گوید: «اگر فکر می‌کنند که این برنامه موفقیت‌آمیز نخواهد بود، حتی به خود زحمت نمی‌دهند که برنامه را بیاورند.
چه مسکنی واجد شرایط است؟
طبق وب سایت برنامه ریزی شهری، برای واجد شرایط شدن به عنوان مسکن مقرون به صرفه Fast Track، یک پروژه مسکن معمولاً باید 20 تا 30 درصد از فضای زندگی را که برای همیشه مقرون به صرفه است، کنار بگذارد.
مقرون به صرفه بودن در این مورد به معنای آپارتمان های ارزان قیمت نیست. اسلاتکین گفت: «این نوع خاصی از مقرون به صرفه بودن تنظیم شده است که اجاره بهای قابل پرداخت و درآمد مستاجران را محدود می کند.
این یک تعریف گسترده به دلیل نحوه ساخت مسکن در شهر است.
ریچل فی، مدیر اجرایی کنفرانس مسکن نیویورک، گفت: «ما محدودیت‌ها و مشوق‌های منطقه‌بندی در مورد مسکن‌های جدید داریم که نیاز به مقرون به صرفه بودن دارند، بنابراین تقریباً هر واحد اجاره‌ای که قرار است در شهر نیویورک ساخته شود، یک مسکن مقرون‌به‌صرفه به همراه دارد.»
آیا این واقعا کار خواهد کرد؟
برخی از مدافعان می گویند بله، این امر باعث می شود مسکن بیشتری در آن مناطق ساخته شود. اما آنها هشدار می دهند که برای حل مشکلات مسکن نیویورک به بیش از یک اصلاح سیاست نیاز است.
اسلاتکین گفت: «این قطعاً به ایجاد مسکن بیشتر کمک خواهد کرد. اما ساکنان آن مناطق فوراً نتایج را نخواهند دید. “صبور باش. کمی طول می کشد.”
لیست Fast Track می تواند به عنوان یک چوب برای قانونگذاران عمل کند تا یک هویج برای توسعه دهندگان.
فی گفت: «فکر نمی‌کنم مزیت این تغییر آنقدر زیاد باشد که آنها در مسیر سریع قرار گیرند. این در مورد انگیزه دادن به این جوامع است که در مسیر سریع قرار نگیرند و در رده 12 پایین قرار نگیرند.
فی گفت که بهبود رتبه بندی برای این جوامع دشوار نیست. تصویب یک یا دو پروژه مسکن مقرون به صرفه دیگر می تواند برای تغییر موقعیت یک منطقه در لیست کافی باشد.
فی گفت: «بسیاری از مردم در وضعیت مسکنی که در آن هستند گیر کرده‌اند، خانواده‌شان می‌تواند رشد کند و گزینه‌ای برای تغییر آن ندارند. برای برخی جوامع تلاش برای حفظ آنچه در زمان منجمد شده اند، در شهری در حال تغییر و پویا واقعاً ناعادلانه است.
او گفت: «ما به مسکن بیشتری نیاز داریم. این تنها راهی است که می توانیم اجاره بها را کاهش دهیم.»
فراخوانی برای برنامه ریزی جامعه محور
ائتلافی از گروه‌های اجتماعی به نام ائتلاف جوامع پر رونق نامه‌ای سرگشاده به شهردار نوشت و از شهر خواست تا یک طرح جامع – با مشارکت جامعه – برای هدایت توسعه مسکن با چشم‌اندازی به سمت سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌های محله و خدماتی مانند حمل و نقل ایجاد کند.
نامه ائتلاف به طرح مسکن شهردار بلوک به بلوک می پردازد، اما نام برنامه Fast Track را نیز ذکر کرده است.
ائتلاف در بیانیه‌ای گفت: «ائتلاف از ارائه مسکن ارزان‌تر در محله‌هایی که از لحاظ تاریخی تولید بسیار کمی داشته‌اند، حمایت می‌کند، اما استدلال می‌کند که تصویب‌های سریع‌تر باید با فرصت‌های معنادار برای ساکنان برای شکل‌دهی اولویت‌های توسعه همراه باشد».
اسلاتکین گفت که نیاز به برنامه‌ریزی برای ائتلاف، گفتگوی کاملاً متفاوتی است که به Fast Track مرتبط نیست. او گفت: “این به طور خاص در مورد چگونگی بازنگری اقدامات کاربری زمین است — یک چیز رویه ای. نمی گوید چقدر باید به کجا برود.”
از کجا می توانم بیشتر یاد بگیرم؟
برای کسب اطلاعات بیشتر، می توانید در جلسه مجازی اطلاع رسانی عمومی در 3 دسامبر به میزبانی اداره برنامه ریزی شهر شرکت کنید.
