T12 در املاک و مستغلات: نحوه خواندن آن (با مثال در اکسل)

فرض کنید ملکی را در نظر می گیریم که مالک آن 414750 دلار درآمد خالص عملیاتی در سال گذشته را گزارش کرده است. قبل از اینکه از این رقم در تخمین استفاده کنیم، می‌خواهیم بدانیم چه چیزی آن را تولید کرده است و در اولین سال مالکیت چقدر می‌توانیم انتظار داشته باشیم.

یک استخدام جدید می تواند برخی از تفاوت ها را توضیح دهد. اگر آن مستاجر فقط برای شش ماه آخر سال اجاره بها پرداخت کند، یک سال دیگر پرداختی بدون افزایش اجاره ماهانه درآمد را افزایش می دهد. هزینه ها می توانند در جهت مخالف عمل کنند. مالکی که ساختمان را بدون ثبت هزینه مدیریت می کند ممکن است هزینه های گزارش شده کمتری نسبت به خریداری داشته باشد که قصد دارد مدیر ملکی را استخدام کند.

یک گزارش عملیاتی 12 ماهه نهایی که معمولاً به آن الف گفته می شود T12، تاریخچه ماهانه بررسی این تفاوت ها را به ما می دهد. وام دهندگان می توانند آن را در آخرین ماه تکمیل شده، همراه با لیست فعلی اجاره و سوابق پشتیبانی درخواست کنند. ما از این اسناد برای پردازش یک مالکیت صنعتی فرضی استفاده خواهیم کرد و محاسبه خواهیم کرد که دوازده ماه آینده احتمالاً چه چیزی تولید خواهد کرد. همچنین می توانید صفحه گسترده اکسل را برای پیگیری محاسبات دریافت کنید.

T12 در املاک چیست؟

T12 یک صورت عملیاتی است که دوازده ماه متوالی از درآمد و هزینه های یک ملک را پوشش می دهد. لازم نیست این دوره از یک سال تقویمی پیروی کند: T12 منتهی به 30 ژوئن 2026 از 1 ژوئیه 2025 تا 30 ژوئن 2026 را پوشش می دهد.

نسخه ای که می خواهیم هر حساب درآمد و هزینه را در سمت چپ با یک ستون جداگانه برای هر ماه و کل دوره را فهرست می کند. سپس می‌توانیم یک حساب را بخوانیم تا ببینیم آیا نسبتاً ثابت مانده است یا در طول سال تغییر کرده است.

اگر مالک فقط مبالغ سالانه را ارسال می کند، تفکیک ماهانه را بخواهید. همان درآمد سالانه اجاره می تواند از یک ساختمان کاملاً اشغال شده با اجاره دائمی یا ساختمانی که مستاجر در اواسط سال به آنجا نقل مکان کرده است، باشد. ما در این دو موقعیت انتظارات متفاوتی برای درآمد سال آینده خواهیم داشت، اما مجموع سالانه به تنهایی نمی تواند به ما بگوید که کدام یک را بررسی می کنیم.

مطمئن شوید که گزارش در واقع دوازده ماه را پوشش می دهد. الف بیانیه سال تا به امروز از ابتدای سال گزارش شروع می شود، بنابراین گزارش سال تقویمی از ابتدای سال منتهی به ژوئن تنها شامل شش ماه است. ما می توانیم این نتایج را در دو ضرب کنیم تا یک سال کامل را محاسبه کنیم، اما این تخمین ما خواهد بود. این نشان نمی دهد که دارایی در دوازده ماه گذشته چه چیزی به دست آورده است.

فعلی غلتک برای اجاره به توضیح آنچه در T12 می بینیم کمک می کند. مستاجران و شرایط اجاره آنها را در یک مقطع زمانی خاص شناسایی می‌کند، به این ترتیب می‌توانیم تأیید کنیم که افزایش درآمد از یک مستاجر جدید است. سپس اطلاعات اجاره را به a منتقل می کنیم حرفه ای، جایی که ما درآمد و هزینه های ملک را پیش بینی می کنیم. اظهارنامه تاریخی و اجاره نامه های جاری اطلاعات اولیه را ارائه می دهند، در حالی که پیش فرم آنچه را که ما در طول مالکیت انتظار داریم تعریف می کند.

قبل از انجام تنظیمات، بررسی کنید که چه چیزی دریافت کرده اید

قبل از تغییر هر رقمی، بررسی کنید که صورت وضعیت دارایی و دوره صحیح را پوشش می دهد و دریابید که از کدام مبنای حسابداری استفاده می کند. ما به نتایج عملیاتی واقعی نیاز داریم، نه بودجه یا پیش بینی تعدیل شده از بسته عرضه. اگر فروشنده صورت مالی ارائه کرده است، اصل صورت حساب را نیز بخواهید. در غیر این صورت، ممکن است عددی را که شخصی قبلاً تغییر داده است، تصحیح کنیم.

بیانیه اصلی را جدا از امضا نگه دارید. همانطور که ما حساب ها را بررسی می کنیم، باید بتوانیم به آنچه فروشنده اطلاع داده است برگردیم و هر تغییری را توضیح دهیم. کسی که کار ما را بررسی می کند باید بتواند همین کار را انجام دهد. گزارشی با برچسب “T12” لزوماً ممیزی یا به طور مستقل تأیید نمی شود، بنابراین مقادیر مهم آن همچنان نیاز به نگهداری دارد.

اصول حسابداری را درک کنید

پایگاه حسابداری به ما می گوید چه زمانی مبالغ وارد گزارش می شود. در حسابداری بر مبنای نقدی، عموماً درآمدها هنگام دریافت و هزینه ها هنگام پرداخت ثبت می شود. در حسابداری تعهدی، درآمدها معمولاً هنگام به دست آوردن آنها و هزینه ها هنگام وقوع ثبت می شوند، حتی اگر پول در یک ماه دیگر تغییر کند.

فرض کنید یک مستاجر در ماه ژوئن سه ماه اجاره بهای عقب افتاده را پرداخت کند. از نظر پولی، ژوئن ممکن است ماه بسیار بهتری به نظر برسد، حتی اگر اجاره ماهانه مستاجر تغییر نکرده باشد. سابقه پرداخت نشان می دهد که بخشی از رسید متعلق به ماه های قبل است. بدون بررسی آن، می‌توانیم دریافت‌های ژوئن را در دوازده ضرب کنیم و یک پرداخت جبرانی را به عنوان درآمد تکراری در پیش‌بینی ایجاد کنیم.

با گزارش تعهدی باید بپرسیم چقدر از اجاره بها ثبت شده وصول شده است. دفتر مستاجر و حساب های دریافتنی کهنه مانده مانده و مدت زمان پرداخت نشده آنها را نشان می دهد. هنگام پیش‌بینی پرداخت‌های قراردادی، تعدیل‌های اجاره غیرپولی نیز نیاز به بررسی جداگانه دارند. درآمد گزارش شده به تنهایی تعیین نمی کند که چقدر پول می توانیم دریافت کنیم.

حساب های مخارج مستحق همین توجه هستند. اگر صورتحساب مالیات بر دارایی هنوز پرداخت نشده باشد، ممکن است صورت حساب نقدی هزینه ای برای آن نشان ندهد. ما همچنان باید این هزینه را در ضمانت خود لحاظ کنیم، زیرا پرداخت نکردن آن، مالکیت ملک را ارزان‌تر نمی‌کند. OCC این تمایز را با توضیح اینکه چرا جریان نقدی گزارش شده ممکن است با NOI تضمین شده متفاوت باشد، مورد بحث قرار می دهد.

برای اعداد مهم پشتیبانی دریافت کنید

سوابق پشتیبانی مفید آنهایی هستند که به ما امکان توضیح حساب ها را می دهند. همراه با فهرست اجاره‌ها و اجاره‌ها، این موارد ممکن است شامل سوابق پرداخت‌های مستأجر، تطبیق‌های بازپرداخت، صورت‌حساب‌های مالیاتی، اطلاعات بیمه، قراردادهای خدمات و فاکتورهای هزینه‌های غیرعادی باشد. برای هر مقدار مادی، می‌خواهیم بدانیم چه چیزی آن را تولید کرده است و آیا مبنای معقولی برای پیش‌بینی سال آینده به ما می‌دهد یا خیر.

هنگامی که یک حساب شامل چندین نوع هزینه است، دفتر کل معاملات پشت سر کل را نشان می دهد. صورت‌های عملیاتی قبلی و سوابق مخارج سرمایه به ما تاریخچه طولانی‌تری برای بررسی می‌دهد، به همین دلیل است که درخواست سند از وام‌دهنده می‌تواند چندین سال از هر دو را شامل شود. به عنوان مثال، هزینه‌های نگهداری پایین، در صورتی که با سال‌های گذشته سازگار باشد، متفاوت به نظر می‌رسند تا زمانی که ساختمان نیاز به کار داشته باشد. مایلیم این تفاوت را قبل از انتقال مبلغ نهایی به جلو بدانیم.

مثال T12: با نتایج ماهانه شروع کنید

بیایید به ویژگی در مثال ابتدایی خود برگردیم: a ساختمان صنعتی 40000 متری با سه فضای مستاجر. ما در حال بررسی خرید در 1 ژوئیه 2026 هستیم و T12 در 30 ژوئن 2026 به پایان می رسد. گزارش مالک درآمد 570750 دلار و 156000 دلار هزینه، ترک کردن 414750 دلار NOI شروع کردیم با

جدول زیر بیانیه را به درآمد ماهانه، هزینه ها و NOI خلاصه می کند. قبل از اینکه به حساب های فردی نگاه کنیم، اولین نگاهی به تغییرات در طول سال به ما می دهد. این حساب ها در کتاب کار اکسل گنجانده شده است.

ماه	کل درآمد	هزینه های گزارش شده	فروشنده NOI را گزارش کرد
جولای 2025	58625 دلار	12000 دلار	46625 دلار
آگوست 2025	40625 دلار	12000 دلار	28625 دلار
سپتامبر 2025	40625 دلار	12000 دلار	28625 دلار
اکتبر 2025	40625 دلار	12000 دلار	28625 دلار
نوامبر 2025	40625 دلار	12000 دلار	28625 دلار
دسامبر 2025	40625 دلار	12000 دلار	28625 دلار
ژانویه 2026	51500 دلار	12000 دلار	39500 دلار
فوریه 2026	51500 دلار	12000 دلار	39500 دلار
مارس 2026	51500 دلار	12000 دلار	39500 دلار
آوریل 2026	51500 دلار	12000 دلار	39500 دلار
می 2026	51500 دلار	24000 دلار	27500 دلار
ژوئن 2026	51500 دلار	12000 دلار	39500 دلار
دوازده ماه گذشت	570750 دلار	156000 دلار	414,750 دلار

در این مثال، هزینه های مکرر به طور مساوی در طول ماه ها توزیع می شوند، از جمله مالیات بر دارایی و بیمه. این گزارش هزینه های مربوط به هر ماه را نشان می دهد، نه زمانی که صورت حساب ها پرداخت شده است. همچنین فرض می‌کنیم که تمام صورت‌حساب‌های اجاره تاریخی جمع‌آوری شده است و صورت‌حساب شامل تعدیل اجاره غیرنقدی نیست.

درآمد بالاتر در ژوئیه ارزش کاوش دارد، همانطور که افزایش دائمی درآمد از ژانویه شروع می شود.هزینه های ماه می نیز نیاز به توضیح دارد.سوابق پشتیبان به ما می گویند که در هر مورد چه اتفاقی افتاده است:

• جولای شامل 18000 دلار پرداخت خاتمه اجاره است از مستاجر سابق در رتبه سوم.
• مستاجر جایگزین در ژانویه شروع به پرداخت اجاره بها و بازپرداخت می کند، پس از اینکه سایت به مدت شش ماه خالی بود.
• مه شامل تعویض تهویه مطبوع 12000 دلاری می شود در تعمیرات و نگهداری ثبت شده است.

دانستن اینکه چه اتفاقی افتاده به ما مبنایی می دهد تا تصمیم بگیریم در حرکت رو به جلو چه کاری انجام دهیم. مستاجر جدید تحت اجاره نامه پرداخت می کند، بنابراین ما می توانیم پرداخت های سررسید سال آینده را بررسی کنیم. ما هیچ دلیلی نداریم که انتظار پرداخت دیگری را در زمان خاتمه داشته باشیم و تعویض تهویه مطبوع باید جدا از تعمیر و نگهداری معمول در نظر گرفته شود. همچنین متوجه می شویم که فروشنده بدون ثبت هزینه مدیریت ساختمان را مدیریت می کند.

چگونه T12 را به NOI تضمین شده تبدیل کنیم

اکنون می توانیم درآمد و هزینه های سال آینده را تخمین بزنیم. محاسبه درآمد خالص عملیاتی آسان است:

NOI = درآمد ناخالص موثر – هزینه های عملیاتی

هزینه های عملیاتی شامل مالیات بر دارایی، بیمه، آب و برق، نگهداری و مدیریت است. معیار NOI مورد استفاده در اینجا خدمات بدهی، استهلاک و مالیات بر درآمد مالک را مستثنی می‌کند. ما همچنین هزینه‌های سرمایه‌ای، بهبود مستاجر و کمیسیون اجاره را جداگانه حساب می‌کنیم. این موارد ممکن است در صورت‌حساب حسابداری مالک ظاهر شوند، بنابراین باید قبل از تلقی NOI، محتویات آن را بررسی کنیم.

پیش بینی ما را پوشش می دهد سال اول مالکیت، 1 ژوئیه 2026 تا 30 ژوئن 2027ما مبالغ این دوره را محاسبه کرده و در T12 فروشنده قرار می دهیم. نگه داشتن ارقام اصلی در ستون خود به ما امکان می دهد دقیقاً نحوه رسیدن به پیش بینی را نشان دهیم.

1. بازیابی درآمد اجاره از اجاره

برای درآمد اجاره، ما با پرداخت های مورد نیاز اجاره نامه شروع می کنیم. مستاجران A و B فضاهای خود را در طول دوره T12 اشغال کردند، در حالی که مستاجر C پرداخت را از 1 ژانویه 2026 آغاز کرد. هر سه اجاره نامه فراتر از سال پیش بینی شده گسترش می یابند، بدون هیچ جابجایی برنامه ریزی شده یا دوره های خالی باقی مانده است. اجاره مستاجر A در 1 ژانویه 2027، اواسط سال پیش‌بینی ما، افزایش می‌یابد:

مستاجر	فضا	اجاره پایه T12	اجاره در سال پیش بینی شده	اجاره پایه برای سال اول
مستاجر الف	20000 SF	240000 دلار	20000 دلار در ماه تا دسامبر؛ 21000 دلار در ماه از اول ژانویه	246000 دلار
مستاجر ب	10000 SF	144000 دلار	12000 دلار در ماه در طول سال	144000 دلار
مستاجر V	10000 SF	48000 دلار	8000 دلار در ماه در طول سال	96000 دلار
مجموع	40000 SF	432000 دلار		486000 دلار

مستاجر C بیشترین افزایش را به خود اختصاص داده است. T12 شامل شش ماه از اجاره آن بود، در حالی که سال اول مالکیت ما شامل دوازده ماه بود. با 8000 دلار در ماه، شش ماه اضافی 48000 دلار بدون تغییر در پرداخت ماهانه مستاجر کمک می کند:

اجاره اضافی به مستاجر C = 8000 دلار × 6 = 48000 دلار

افزایش مستاجر الف متفاوت عمل می کند. اجاره او از 20000 دلار به 21000 دلار در ماه در 1 ژانویه افزایش می یابد، بنابراین ما فقط 1000 دلار اضافی را برای شش ماه آخر سال پیش بینی شده دریافت می کنیم:

اجاره اضافی مستاجر الف = 1000 دلار × 6 = 6000 دلار

این دو تغییر مکمل هم هستند 54000 دلار، اجاره پایه سالانه از 432,000 دلار به 486,000 دلار را می گیرد. افزایش را می توان با دو اجاره نامه و تاریخ پرداخت آنها توضیح داد. لازم نیست نرخ کلی افزایش اجاره بها را برای این دوره فرض کنیم.

این همچنین توضیح می دهد که چرا اجاره فعلی محاسبه شده به صورت سالانه با T12 مطابقت ندارد. مستاجر C در فهرست فعلی ظاهر می شود، اما سابقه تاریخی شامل شش ماه است که فضای او اجاره نشده است. این تفاوت قابل انتظار است. سوال مفید این است که آیا می توانیم آن را با اجاره نامه ها تطبیق دهیم و از پرداخت های صحیح برای سالی که پیش بینی می کنیم استفاده کنیم؟

2. بودجه ای برای هزینه های عملیاتی بسازید

در مورد هزینه‌ها، می‌خواهیم بدانیم که بهره‌برداری از ساختمان در سال اول چقدر برای ما هزینه دارد. T12 نقطه شروعی را به ما می دهد، اما قیمت فعلی می تواند در مورد هزینه های سال آینده بیشتر از صورتحساب سال گذشته به ما بگوید. وقتی به هزینه های تاریخی تکیه می کنیم، باید تصمیم بگیریم که آیا آنها نماینده بودند و چقدر احتمال دارد تغییر کنند.

برای این مثال، ما بزرگنمایی می کنیم تعمیرات مکرر، آب و برق در مناطق مشترک، محوطه سازی و مدیریت املاک با 3٪. برای تخمین دوازده ماه آینده، ما این افزایش را یک بار به مجموعات تاریخی تکراری اعمال می کنیم، نه اینکه آن را هر ماه ترکیب کنیم.

3% یک فرض برای این مثال است، نه برآورد فعلی تورم یا نرخ توصیه شده برای هر ساختمان. مالیات، بیمه و مدیریت از پیش بینی ها یا مظنه هایی استفاده می کنند که کل سال پیش بینی را پوشش می دهد. افزودن 3 درصد دیگر به این مبالغ، تخمین‌های سال اولی را که قبلاً داریم، نفی می‌کند.

مالیات بر املاک از 72000 دلار به 84000 دلار افزایش می یابد. فرض کنید که بررسی ارزش گذاری و مقررات محلی قابل اجرا از هزینه سال اول 84000 دلار برای این خرید پشتیبانی می کند. ما در اینجا از این ارزش‌گذاری استفاده می‌کنیم، اما به جای اینکه فرض کنیم مالیات آن به درصد ثابتی از قیمت خرید بازنشانی شود، باید همان پرس و جو را در مورد ملک دیگری انجام دهیم.

بیمه از 18000 دلار به 24000 دلار افزایش می یابد. فرض کنید که خریدار برای پوشش مورد نظر در سال برآورد قیمتی دریافت کرده است. این به ما یک قیمت در سال اول می دهد تا به جای اعمال نرخ رشد برای حق بیمه فروشنده، مستقیماً از آن استفاده کنیم.

تعمیرات و نگهداری از 36000 دلار به 24720 دلار کاهش یافته است. 36000 دلار به مالک شامل 12000 دلار تعویض HVAC است. برای محاسبه NOI خود، جایگزینی را به عنوان هزینه سرمایه طبقه بندی می کنیم و آن را جدا از تعمیر و نگهداری معمول در نظر می گیریم. که 24000 دلار به عنوان مبلغ تاریخی تکراری ما باقی می ماند. افزایش آن به میزان 3 درصد، بودجه سال اول را به ما می دهد:

تعمیرات سال اول = (36000 – 12000 دلار) × 1.03 = 24720 دلار

بنابراین، تعدیل صورت‌حساب تعمیر مالک کاهش 11280 دلاری است: ما جایگزین 12000 دلاری را حذف می‌کنیم و 720 دلار برای افزایش مورد انتظار در هزینه‌های تکراری اضافه می‌کنیم. کمک هزینه رشد فقط به پیش بینی تعلق دارد. هزینه های تاریخی مالک را تغییر نمی دهد.

به تفکیک این دو تصمیم کمک می کند. اگر فقط طبقه بندی تاریخی را تعدیل کرده بودیم، 12000 دلار جایگزین را از هزینه های عملیاتی خارج می کردیم. NOI تاریخی گزارش شده به همان میزان افزایش می یابد:

NOI تاریخی مجدد طبقه بندی شده = 414,750 دلار + 12,000 دلار = 426,750 دلار

سپس 12000 دلار تحت NOI به عنوان هزینه سرمایه ظاهر می شود. مالک هنوز هزینه تعویض را پرداخت کرده است و کل هزینه نقدی بدون تغییر خواهد بود. این طبقه بندی مجدد به ما می گوید که کجا هزینه ها را ارائه کنیم. باعث از بین رفتن هزینه ها نمی شود.

صرفاً به این دلیل که فاکتور به‌عنوان «یکباره» توصیف شده است، هزینه‌ای را حذف نمی‌کنیم. یک ساختمان ممکن است یک سال به تعمیر لوله کشی و سال بعد به تعمیرات برق نیاز داشته باشد. فاکتورها متفاوت خواهند بود، اما مالک همچنان به بودجه نگهداری نیاز دارد. قبل از اینکه بازسازی را به عنوان یک افزونه در نظر بگیریم، باید بدانیم که برای کار چه چیزی پرداخت شده است و ساختمان احتمالاً در آینده به چه چیزی نیاز دارد.

مدیریت از صفر به 18000 دلار افزایش می یابد. فرض کنید که مدیر دارایی مبلغ 1500 دلار در ماه را ثابت در اولین سال تخمینی پیشنهاد کرده است. تصمیم فروشنده برای بهره برداری از ساختمان بدون ثبت هزینه، هزینه هایی را که انتظار داریم متحمل شویم را حذف نمی کند. ما قیمت 18000 دلاری را در نظر می گیریم، بدون تعدیل بیشتر برای تورم در سال جاری.

برای آب و برق در مناطق مشترک، محوطه سازی و مدیریت املاک، فرض کنید که هزینه های تاریخی به طور منطقی نشان دهنده عملیات جاری قبل از تورم است. افزایش 3 درصدی ما برای خدمات شهری از 12000 دلار به 12360 دلار، محوطه سازی از 12000 دلار به 12360 دلار و مدیریت از 6000 دلار به 6180 دلار می شود.

این مفروضات همچنین به این بستگی دارد که چه کسی هزینه خدمات را پرداخت می کند. مستأجران آب و برق های جداگانه خود را مستقیماً به آپارتمان پرداخت می کنند، بنابراین وقتی مستاجر C از خانه خارج می شود، این صورت حساب ها به صورت حساب آب و برق مالک وارد نمی شود. بودجه اداری هزینه ها را در سطح دارایی فراتر از پیشنهاد مدیریت پوشش می دهد. ما به خدمات جداگانه اجازه می دهیم، نه دو بار صورتحساب برای یک کار.

بودجه هزینه حاصله است 181620 دلار. این همان چیزی است که ما انتظار داریم ملک برای بهره برداری هزینه داشته باشد، اما برخی از این هزینه ها توسط مستاجران تحت اجاره آنها پرداخت می شود. قبل از اینکه بدانیم مالک در نهایت چه مقدار از بودجه را خواهد گرفت، باید بازپرداخت ها را محاسبه کنیم.

3. بازپرداخت را دوباره محاسبه کنید

درآمد بازیابی تاریخی بود 120750 دلار. این منعکس کننده بودجه هزینه های قدیمی و شش ماه زمانی بود که تنها دو مستاجر ساختمان را اشغال کردند. در سال پیش‌بینی، هر سه مستاجر پرداخت می‌کنند، مالیات و بیمه بیشتر است و هزینه‌های قابل بازیافت مجدد با تورم افزایش یافته است. با حمل مبلغ بازپرداخت قدیمی، از هر یک از این تغییرات صرفنظر می شود.

برای تعیین اینکه مستاجران چه بدهی دارند، به مقررات اجاره برمی گردیم. در این مثال، آنها سهم خود را به نسبت مالیات بر دارایی، بیمه، خدمات عمومی منطقه مشترک، تعمیرات مکرر و محوطه سازی بازیابی می کنند. سهام از 40000 فوت مربع کامل ساختمان به عنوان مخرج استفاده می کند: 50٪ برای مستأجر A و هر 25٪ برای مستاجران B و C.

مدیریت، مدیریت و جایگزینی HVAC از بازپرداخت هزینه ها تحت این اجاره نامه ها مستثنی هستند. همچنین هیچ محدودیت، ذخایر سال پایه یا تعدیلات ناخالص وجود ندارد. با ایجاد این شرایط می توانیم بازپرداخت ها را از هزینه های مجاز و سهم هر مستأجر محاسبه کنیم.

ابتدا، بیایید ببینیم آیا این شرایط 120750 دلار فروشنده را توضیح می دهد یا خیر. هزینه های تاریخی واجد شرایط برای بازپرداخت بالغ بر 138000 دلار است:

72000 دلار + 18000 دلار + 12000 دلار + 24000 دلار + 12000 دلار = 138000 دلار

مستاجران الف و ب 75 درصد از هزینه های واجد شرایط را در شش ماه اول بر عهده دارند. هنگامی که مستاجر C در ژانویه شروع به پرداخت کرد، سهم ترکیبی 100٪ شد. از آنجایی که مثال ما هزینه ها را به طور مساوی در طول سال پخش می کند، می توانیم بازیابی های تاریخی را به صورت زیر محاسبه کنیم:

بازپرداخت T12 = (138,000 دلار × ½ × 75٪) + (138,000 دلار × ½ × 100٪)

بازپرداخت T12 = 120750 دلار

این مقدار را در T12 گزارش می کند. برای پیش بینی، ما از همان مقررات اجاره با مالیات و بیمه به روز شده و افزایش خدمات، تعمیرات و محوطه سازی استفاده می کنیم:

84,000 دلار + 24,000 دلار + 12,360 دلار + 24,720 دلار + 12,360 دلار = 157,440 دلار

هر سه فضا در طول سال پیش بینی اجاره داده می شوند، بنابراین بازیابی برنامه ریزی شده است 157,440 دلار قبل از کمک هزینه جمع آوری. ما می‌توانیم افزایش 36690 دلاری را به سه بخش تقسیم کنیم: 17250 دلار برای شش ماه اضافی سهم مستاجر C از هزینه‌های تاریخی، 18000 دلار برای مالیات و بیمه بالاتر، و 1440 دلار برای تورم آب و برق، تعمیرات مکرر و محوطه‌سازی.

برای این اجاره ها، هزینه های قابل بازیافت بالاتر منجر به بازیابی برنامه ریزی شده بالاتر می شود. بالا بردن یکی بدون دیگری NOI را منحرف می کند. دولت متفاوت است: مالک باید افزایش تورم 180 دلاری را جذب کند، زیرا اجاره نامه اجازه نمی دهد که این قیمت از بین برود. بنابراین، بودجه هزینه به تنهایی نمی تواند به ما بگوید که افزایش هزینه تا چه حد بر مالک تأثیر می گذارد.

هنگام بررسی یک ملک واقعی، بررسی کنید که رسید بازپرداخت مربوط به دوره قبلی است. پرداختی که در طول T12 جمع آوری می شود می تواند هزینه های سال قبل را تسویه کند. معادله باید توضیح دهد که این مبلغ مربوط به کدام دوره است، به طوری که پرداخت جبرانی را با درآمد سالانه جاری اشتباه نگیریم.

4. درآمدی را که دیگر ظاهر نمی شود حذف کنید

پرداخت خاتمه 18000 دلار یک رسید واقعی در زمان مالکیت فروشنده بود. ما آن را در شرح تاریخی می گذاریم. با این حال، هیچ پرداخت قابل مقایسه ای در سال اول ما انتظار نمی رود، بنابراین پیش بینی برای این حساب صفر است. تصحیح الف است کاهش 18000 دلاری درآمد نسبت به T12.

درمان باید با نحوه بررسی هزینه ها مطابقت داشته باشد. اگر یک قیمت نامطلوب را حذف کنیم زیرا دوباره تکرار نمی شود، باید به همان اندازه مایل باشیم که رسید مطلوبی را که انتظار نداریم دوباره دریافت کنیم را حذف کنیم. در غیر این صورت، تعدیل‌ها باعث می‌شوند که ملک بهتر به نظر برسد، بدون اینکه پیش‌بینی نمایان‌تر شود.

بررسی درآمد باید سپرده‌های امنیتی قابل استرداد را نیز مشخص کند. سپرده ای که انتظار داریم پس بگیریم، اجاره به دست نمی آید، حتی اگر پول به حساب بانکی رفته باشد. اگر بعداً توقیف شد یا به اجاره نامه پیوست شد، قبل از تصمیم گیری در مورد نحوه برخورد با آن باید بررسی کنیم که چه اتفاقی افتاده است. درآمدهای وام و مشارکت مالک نیز خارج از درآمد عملیاتی ملک است.

5. خطر جمع آوری را بدون شمارش مضاعف جای خالی مجاز کنید

اکنون اجاره نامه ها به ما می گویند که چه چیزی در سال پیش بینی شده است، بدون اینکه در آن دوره جای خالی برنامه ریزی شده باشد. ما هنوز باید مبالغی را در نظر بگیریم که ممکن است افزایش نیاوریم. برای این مثال استفاده می کنیم 2٪ از اجاره پایه برنامه ریزی شده و بازپرداخت. مانند فرض رشد هزینه 3 درصد، این یک فرضیه بیان شده برای مثال است و یک نرخ توصیه شده برای هر مالکیت صنعتی یا نیاز وام دهنده خاص نیست.

درآمد پیش بینی شده شامل 486,000 دلار اجاره پایه و 157,440 دلار بازپرداخت است که در مجموع 643,440 دلار به ما می دهد:

486,000 دلار + 157,440 دلار = 643,440 دلار

کمک هزینه جمع آوری 2٪ این درآمد را 12,868.80 دلار کاهش می دهد:

643,440 دلار × 2٪ = 12,868.80 دلار

پس از کسر، درآمد ناخالص موثر 630,571.20 دلار است:

643,440 دلار – 12,868.80 دلار = 630,571.20 دلار

برای خرید واقعی، قبل از انتخاب کمک هزینه، به تاریخچه پرداخت مستاجرین، اعتبار و هدف تجزیه و تحلیل خواهیم پرداخت. ما همچنین یک پیش فرض بزرگ مستاجر را جداگانه در نظر می گیریم. درصد کمی کسر بر درآمد ساختمان نشان نمی دهد که وقتی کل مستاجر پرداخت را متوقف می کند چه اتفاقی برای جریان نقدی می افتد.

بررسی کنید که درآمد اولیه دیگر شامل کسر ضرر نمی شود. اجاره پایه تاریخی ما شامل پرداختی برای شش ماه خالی بودن فضای مستاجر C نمی شود، بنابراین کسر همان فضای خالی دوباره آن را دو بار محاسبه می کند. پیش‌بینی به همین توجه نیاز دارد: اگر برنامه اجاره از قبل شامل زمان توقف خاصی است، هنگام اعمال کمک هزینه عمومی اضافی، آن درآمد از بین رفته را در نظر بگیرید.

مقایسه کامل بین T12 و NOI

در اینجا مقایسه کامل شده است. ستون تاریخچه هنوز دقیقاً آنچه را که فروشنده گزارش کرده است نشان می دهد، از جمله تعویض تهویه مطبوع در تعمیر و نگهداری. ستون تعدیل حرکت از این نتایج را به پیش بینی سال اول ما توضیح می دهد.

علائم این ستون تغییرات در حساب ها را توصیف می کند، نه تاثیر آنها بر NOI. تعدیل مثبت مالیاتی 12000 دلاری هزینه را افزایش می دهد. تعدیل منفی تعمیرات 11280 دلاری یکی را کاهش می دهد و طبقه بندی مجدد سرمایه 12000 دلار را با تورم 720 دلاری در تعمیر و نگهداری دوره ای ترکیب می کند.

درآمد یا هزینه	T12 فروشنده	تصحیح	پیش بینی سال اول
اجاره پایه	$432,000.00	+ 54000 دلار	$486,000.00
بازپرداخت هزینه ها	120750.00 دلار	+ $36,690.00	$157,440.00
درآمد فسخ اجاره	18000.00 دلار	− 18000.00 دلار	0.00 دلار
کمک هزینه از دست دادن جمع آوری	0.00 دلار	−12868.80 دلار	(12,868.80 دلار)
درآمد ناخالص موثر	$570,750.00	+ 59,821.20 دلار	630571.20 دلار
مالیات بر املاک	72,000 دلار	+ 12000.00 دلار	$84,000.00
بیمه	18000.00 دلار	+ 6000.00 دلار	24,000 دلار
تاسیسات برای مناطق مشترک	12000.00 دلار	+ 360.00 دلار	12,360.00 دلار
تعمیرات و نگهداری	36000 دلار	−11280.00 دلار	24,720.00 دلار
محوطه سازی	12000.00 دلار	+ 360.00 دلار	12,360.00 دلار
مدیریت	0.00 دلار	+ 18000 دلار	18000.00 دلار
اداره املاک	6000.00 دلار	+ 180.00 دلار	6180.00 دلار
کل هزینه ها	156,000 دلار	+ 25620.00 دلار	181,620.00 دلار
NOI همانطور که ارائه شد	$414,750.00	+ $34,201.20	448951.20 دلار

ستون تاریخچه عملکرد فروشنده را حفظ می کند. این پیش‌بینی اقلام سرمایه برای HVAC را از هزینه‌های عملیاتی حذف می‌کند و رشد 3 درصدی را برای حساب‌های هزینه تکرارشونده شرح داده شده در بالا اعمال می‌کند.

با کم کردن بودجه 181620 دلاری از درآمد ناخالص مؤثر 630571.20 دلار، NOI سال اول 448،951.20 دلار به ما می رسد:

630,571.20 – 181,620 دلار = 448,951.20 دلار

این حدود 449000 دلار NOI تخمینی است که تقریباً 34200 دلار بالاتر از نتیجه گزارش شده فروشنده است. افزایش دقیق 34201.20 دلار است، اما توصیف همه اینها به عنوان رشد عملیاتی گمراه کننده است. مستاجر C در اجاره و بازپرداخت یک سال کامل مشارکت می‌کند، و مستاجر A یک افزایش اجاره‌بهای برنامه‌ریزی شده را اضافه می‌کند. تعدیل‌های باقی‌مانده منعکس‌کننده برآورد هزینه‌های به‌روز، تورم، کمک هزینه جمع‌آوری، حذف پایان پرداخت و طبقه‌بندی مخارج سرمایه است.

پیش بینی بالاتر تنها تا حدی معقول است که بتوانیم از این تغییرات حمایت کنیم. در اینجا، بیشترین افزایش اجاره بها از طرف مستاجری است که قبلاً پرداخت را تحت اجاره نامه موجود شروع کرده است. این به ما مبنای متفاوتی برای پیش‌بینی می‌دهد تا اینکه فرض کنیم فضای خالی بلافاصله با اجاره‌ای ثابت نشده پر می‌شود. افزایش 3 درصدی هزینه و 2 درصد کمک هزینه جمع آوری فرضیات باقی می ماند و زمانی که کسی نتیجه را بررسی می کند باید به این صورت مشخص شود.

چرا ماه گذشته سالانه نیست؟

از آنجایی که هر سه مستأجر در ماه ژوئن پرداخت می کنند، منطقی است که بپرسیم آیا می توانیم با سالانه کردن این ماه مقداری از کار را ذخیره کنیم. NOI ژوئن 39500 دلار بود که به ما 474000 دلار ضرب در دوازده می دهد:

39,500 × 12 = 474,000 دلار

این میانبر ما را قرار می دهد 25048.80 دلار بالاتر از برآورد سال اول است. اشغال کامل را پوشش می دهد اما افزایش برنامه ریزی شده مستاجر A، هزینه مدیریت ما، تورم غیرقابل استرداد اداری و کمک هزینه جمع آوری را حذف می کند. ما می توانیم با انجام این تنظیمات تفاوت را جبران کنیم:

$474,000 + $6,000 – $18,000 – $180 – $12,868.80 = $448,951.20

سایر افزایش هزینه ها نیازی به کسر جداگانه در این تطبیق ندارند. بر اساس اجاره نامه های مذکور، مالیات های اضافی، بیمه، خدمات آب و برق، تعمیرات دوره ای و محوطه سازی با بازیابی های برنامه ریزی شده اضافی قبل از خسارات وصول جبران می شود. افزایش اداری 180 دلاری با مالک باقی می ماند. سپس کمک هزینه جمع آوری 12,868.80 دلار را برای درآمد تخمینی کامل، از جمله بازپرداخت هزینه های بالاتر اعمال می کنیم.

سال به سال برای ماه گذشته هنوز هم می تواند یک روش مفید برای بررسی تجزیه و تحلیل باشد. به ما می گوید که آیا عملیات فعلی ملک با سال گذشته متفاوت است یا خیر. اما ژوئن نشان می دهد که چرا باید حتی یک ماه را که در پس زمینه اجاره ها و بودجه نماینده به نظر می رسد، دوباره بررسی کنیم. هیچ درآمد یا هزینه سرمایه ای غیرعادی ندارد. استفاده از ژوئیه یا مه همچنین پرداخت خاتمه یا جایگزینی HVAC را به رقم سالانه وارد می کند.

تاریخچه، سال اول و NOI تثبیت شده را جداگانه نگه دارید

اکنون ما چندین مقدار داریم که می توان آنها را NOI نامید، اما آنها چیزهای مختلفی را توصیف می کنند. خواننده ای که آنها را مقایسه می کند باید هم دوره تحت پوشش و هم تنظیمات انجام شده را بداند. در غیر این صورت، طبقه‌بندی مجدد حسابداری می‌تواند با عملیات بهبودیافته یا نتیجه تثبیت‌شده سال اول درآمد موجود در آینده اشتباه گرفته شود.

NOI تاریخی دوره ای را توصیف می کند که قبلاً رخ داده است. فروشنده 414,750 دلار را برای T12 تا ژوئن 2026 نقل کرده است. طبقه بندی مجدد جایگزین تهویه مطبوع، 426,750 دلار، از جمله پرداخت خاتمه، تولید می کند. هر دو رقم یک سال تاریخی را با رفتار متفاوتی از مخارج سرمایه ای توصیف می کنند.

سال اول NOI پیش بینی ما برای یک دوره دوازده ماهه مشخص است. محاسبه 448,951.20 دلار برای جولای 2026 تا ژوئن 2027 اعمال می شود و شامل پرداخت های اجاره برنامه ریزی شده، پیش بینی هزینه سال اول، رشد هزینه و کمک هزینه جمع آوری برای آن دوره است.

NOI تثبیت شده عملیات در سطح فرضی پایدار اشتغال و هزینه ها را توصیف می کند. این اشغال به طور خودکار 100٪ نیست. بستگی به ملک و بازار آن دارد. تعریف OCC تثبیت را با اشتغال قابل دستیابی در یک دوره معقول تحت شرایط بازار مقایسه می کند.

فرض کنید وقتی ساختمان را خریدیم و انتظار داشتیم اجاره شش ماه بعد شروع شود، فضای مستاجر C هنوز خالی بود. عملکرد تثبیت شده ممکن است شامل یک سال اجاره کامل از این فضا باشد، در حالی که پیش بینی سال اول ما باید شامل یک تاخیر شش ماهه باشد. رقم تثبیت شده می تواند به ما کمک کند تا ساختمان را پس از اجاره ارزش گذاری کنیم، اما هنوز باید درآمدی را که تا زمانی که به آنجا نرسیم به دست نمی آوریم حساب کنیم.

چیزی که T12 و NOI هنوز از دست می دهند

حدود 449000 دلار NOI ما برای سال اول، مقداری نیست که برای توزیع بین سرمایه گذاران در دسترس است. پرداخت بدهی، بهبود مستاجر، کمیسیون اجاره، و مخارج سرمایه ای می تواند جریان نقدی را کمتر از NOI کاهش دهد. مالیات بر درآمد مالک نیز جدا از محاسبات عملیاتی است.

جایگزینی HVAC یک مثال مفید است. ما آن را از هزینه های عملیاتی حذف کردیم زیرا آن را به عنوان هزینه سرمایه طبقه بندی می کنیم، اما این چیزی در مورد نیاز سرمایه آتی ساختمان نمی گوید. هنوز باید وضعیت آن و بودجه کار مورد انتظار را بررسی کنیم. NOI بالاتر در نتیجه طبقه بندی مجدد پولی برای این کار فراهم نمی کند.

اندازه گیری وام دهنده از جریان نقدی نیز ممکن است به دلیل ذخایر جایگزین با ما متفاوت باشد. ما NOI را قبل از این ذخایر در این مقاله بیان می کنیم. وام دهنده ممکن است هنگام محاسبه جریان نقدی خالص تضمین شده خدمات بدهی، ذخیره ذخیره را کسر کند. رهنمودهای چند خانواده فانی می یک نمونه است. قبل از اینکه بخواهید دو مقدار متفاوت را مطابقت دهید، بررسی کنید که شامل موارد مشابهی باشند.

ما می‌توانیم این مفروضات را در قالب یک فرم چندساله برای بررسی انقضای اجاره‌ها، سرمایه مورد نیاز، تامین مالی و درآمدهای فروش در نظر بگیریم. کتاب کار همراه در اولین پیش‌بینی عملیاتی سال اول متوقف می‌شود تا بتوان تنظیمات T12 را بدون کار کردن با یک مدل سرمایه‌گذاری کامل دنبال کرد.

خوب است قبل از بسته شدن، یادداشت کوتاهی همراه با تجزیه و تحلیل که مفروضات مهم و هر چیزی که هنوز نیاز به تأیید دارد را توضیح دهد. افزایش اجاره بها قراردادی، مظنه بیمه و نرخ رشد مفروض در پیش بینی جایگاهی دارند. ثبت منابع مختلف آنها به فرد بعدی کمک می کند تا بفهمد چگونه به اعداد رسیده ایم و چه چیزی نامشخص است.

نتیجه گیری

مالک گزارش داد که NOI 414750 دلاری نقطه شروع مفیدی بود، اما درآمدی که برای سال اول ما انتظار داشتیم نبود. پس از محاسبه اجاره ها، هزینه های عملیاتی، بازپرداخت و سایر تنظیمات، به پیش بینی حدود 449000 دلار رسیدیم. صفحات گسترده و کتاب کار محاسبه دقیق 448,951.20 دلار را حفظ می کنند.

برای ملک دیگر، تنظیمات متفاوت خواهد بود. آنچه باید بتوانیم انجام دهیم این است که آنها را با همان دقت توضیح دهیم: چرا انتظار اجاره بالاتری داریم، کدام هزینه ها تغییر خواهد کرد و شواهد از چه چیزی حمایت می کنند. نگه داشتن بیانیه اصلی در کنار پیش بینی این توضیح را ممکن می کند و به شریک یا وام دهنده راهی برای تأیید قضاوت ما می دهد تا اینکه NOI نهایی را به تنهایی بپذیرد.

برای پیروی از بیانیه ماهانه اصلی و هرگونه تنظیم در اکسل می توانید نمونه کاربرگ T12 و تنظیم را دانلود کنید.