تبدیل خانه دوم به ملک اجاره ای: نکات مالیاتی برای جلوگیری از مشکلات

با توجه به اینکه نرخ‌های وام مسکن بسیاری از مالکان را در خانه‌های دوم خود بیش از آنچه در نظر گرفته شده نگه می‌دارد، افراد بیشتری می‌پرسند که آیا آن خانه در دریاچه یا کاندو اسکی می‌تواند اجاره خود را به دست آورد.

این یک حرکت هوشمندانه است، اما از روزی که شروع به اجاره آن می کنید، قوانین مالیاتی و قانونی اعمال شده در مورد ملک به گونه ای تغییر می کند که بسیاری از مالکان را غافلگیر می کند، از نحوه طبقه بندی IRS استفاده شخصی شما از مکان تا آنچه که بیمه گر شما باید قبل از نقل مکان مهمان بداند.

این راهنما به قوانین استهلاک و گزارش‌دهی می‌پردازد که وقتی خانه دوم شروع به کسب درآمد اجاره‌ای می‌کند، مجوزها و پوشش‌هایی که بیشتر مالکان خانه از آن غافل هستند، و آنچه ارزش ارزیابی کردن قبل از انتقال را دارد، می‌بیند.

قانون 14 روز که اکثر مالکان هرگز آن را نشنیده اند

IRS با خانه دومی که صرفاً برای لذت بردن شما استفاده می شود، بسیار متفاوت از خانه اجاره شده برای درآمد رفتار می کند، و مرز بین این دو به استفاده شخصی برمی گردد.

اگر زیر بمانید 14 روز در سال یا 10 درصد از روزهایی که اجاره می شود، هر کدام بیشتر باشد، ملک به طور کلی به عنوان اجاره تلقی می شود.، که به شما امکان می دهد تا ضرر را در محدوده فعالیت غیرفعال عادی کسر کنید. از این خط عبور کنید و به جای آن تبدیل به یک خانه تعطیلات می‌شود، که هزینه‌های قابل کسر را در هر درآمدی که از اجاره به دست می‌آورید محدود می‌کند.

همچنین استهلاک از تاریخ تبدیل شروع می شود نه از تاریخ خرید. مبنای استهلاک پذیر شما پایین تر از مبنای تعدیل شده، قیمت خرید به اضافه بهبودها منهای هر گونه استهلاک قبلی، یا ارزش بازار منصفانه ملک در روز اجاره است. همچنین، فقط سازه مهم است زیرا زمین قابل استهلاک نیست.

برای آستانه های دقیق و نمونه های کاری، IRS Publication 527 منبع اولیه ای است که ارزش بررسی قبل از تشکیل پرونده را دارد.

جایی که پول واقعی نشسته است

درآمد و هزینه های اجاره در جدول E، جدا از امور مالی معمولی خانوار شما قرار دارد. بهره وام مسکن، مالیات بر دارایی، بیمه صاحبخانه، تعمیرات، هزینه های مدیریت و استهلاک خود سازه را پوشش می دهد.

اگر نیمی از سال را تبدیل کنید، به جای کسر دوازده کامل، باید بین ماه های استفاده شخصی و ماه های اجاره نسبت کنید. برآورد اجاره ماهانه مورد انتظار همچنین می تواند به مالکان کمک کند تا تعیین کنند که آیا درآمد اجاره هزینه های جاری ملک را پوشش می دهد و جریان نقدی مثبت ایجاد می کند.

برای برخی از مالکان، این همان جایی است که مطالعه تقسیم هزینه ضروری است.

دیلان اسکاندالیوس، یکی از بنیانگذاران Seneca Cost Segregation، توضیح می دهد:

“بیشتر مردم کل ساختمان را در طول 27.5 سال پیش فرض مستهلک می کنند، اما بسیاری از آنچه در داخل است لازم نیست آنقدر منتظر بمانید. یک مطالعه تفکیک هزینه، قطعاتی را که واجد شرایط بازپرداخت کوتاه تر هستند، از هم جدا می کند، بنابراین بیشتر کسر در سال های اولیه مالکیت انجام می شود، که معمولاً زمانی است که جریان نقدینگی کمتر است. زمانی که هر ملکی را پرداخت می کنید مناسب نیست.” شما در حال فروش هستید، بنابراین زمان آن فرا رسیده است، نه پس انداز دائمی. به همین دلیل ارزش دارد که قبل از ثبت نام برای اجاره نامه سال اول خود با حسابدار خود صحبت کنید.

مجوزها قبل از مهمانان است

بیشتر حوزه‌های قضایی می‌خواهند قبل از ورود اولین مهمان درباره اجاره‌ای بدانند، و نادیده گرفتن این مرحله بعداً ظاهر می‌شود، معمولاً در بدترین زمان.

بسته به اینکه خانه در کجا واقع شده است، این می تواند به معنای دریافت مجوز اجاره کوتاه مدت، ثبت نام برای دریافت مالیات مسکن محلی، تأیید اینکه منطقه بندی واقعاً اجازه می دهد یا کار در اطراف یک HOA باشد که تعداد دفعات اجاره واحد را محدود می کند. برخی از شهرها همچنین به یک فرد تماس محلی برای مسائل مهمان نیاز دارند که تا زمانی که همسایه شکایت نکند به راحتی می توان از آن چشم پوشی کرد.

همچنین جنبه عملی آماده سازی خانه برای مهمانان وجود دارد. صاحبان خانه اغلب باید قبل از فهرست کردن اموال، وسایل شخصی، وسایل فصلی، اشیاء قیمتی یا اثاثیه اضافی را خارج کنند، به خصوص اگر هنوز قصد دارند از بخش خانگی سال استفاده کنند. استفاده از خود ذخیره سازی خارج از سایت می تواند این موارد را بدون اشغال فضای مهمان در دسترس نگه دارد.

بیمه هم به همین آپدیت نیاز داره. یک بیمه نامه استاندارد مالک خانه معمولاً پس از اجاره خانه به مهمانان، پوشش آن را متوقف می کند و بیشتر بیمه گران می خواهند در مورد تغییر قبل از ادعا بشنوند، نه بعد از آن.

همچنین، وام مسکن را بررسی کنید، زیرا بسیاری از وام های خانه دوم دارای بند مالکیت هستند. اجاره بدون اطلاع به وام دهنده می تواند از نظر فنی شما را در مورد وام دچار نکول کند، حتی اگر پرداخت ها ثابت بماند.

تصمیم گیری در مورد اینکه آیا اجاره حتی تصمیم درستی است یا خیر

قبل از ارتکاب، ارزش آن را دارد که خانه دوم خود را با نگه داشتن ملک یا فروش مستقیم آن در نظر بگیرید. این راهنمای استراتژی‌های خروج از املاک و مستغلات به چگونگی مقایسه تبدیل اجاره با گزینه‌هایی مانند صرافی 1031 می‌پردازد، که می‌تواند بعداً در حدس و گمان‌ها صرفه‌جویی کند.

هر تصمیمی که می‌گیرید، تاریخ تبدیل، ارزش منصفانه بازار در آن زمان، و هرگونه هزینه و استهلاکی که پس از آن ادعا می‌شود، همراه با رسید تعمیرات و بهبودها را ثبت کنید.

استهلاکی که در زمانی که خانه اجاره شده بود کسر می‌شود، هنگام فروش تا 25 درصد مالیات گرفته می‌شود، جدا از عایدی سرمایه معمولی، و سوابق خوب اکنون چیزی است که این رقم را بعداً قابل دفاع از حدس و گمان می‌کند.

به چه چیزی می رسد

خانه دوم که درآمد اجاره‌ای را به همراه دارد می‌تواند حرکت بسیار خوبی باشد و برای بسیاری از مالکان، یک ملک کم استفاده را به منبع جریان نقدی ثابت تبدیل می‌کند. اما از لحظه‌ای که اولین مهمان برای اقامت خود رزرو می‌کند، دیگر یک دارایی معمولی نیست و از همان روز اول با آن رفتار می‌شود، از مشکلات بعدی جلوگیری می‌کند.

انجام به موقع فونداسیون و کارهای اداری بسیار بیشتر از هزینه صرفه جویی می کند. یک چت سریع با یک حسابدار قبل از فعال شدن اولین رزرو معمولاً برای جلوگیری از رایج ترین و پرهزینه ترین اشتباهات کافی است.