“ما برای کمک به نیازمندان تصمیم گرفتیم و یک مجموعه املاک و مستغلات 10 میلیون دلاری ایجاد کردیم.”

چه زمانی فرانک و آن یوینگ تصمیم گرفتند یک ملک متروکه در غرب تنسی را برای بازسازی و اجاره آن بخرند، آنها این کار را با این ایده انجام دادند که می خواستند به تامین مسکن مقرون به صرفه برای دیگران کمک کنند. چیزی که آنها انتظار نداشتند این بود که در این فرآیند میلیونر نیز شوند.

اما این دقیقاً همان چیزی است که اتفاق افتاده است، زیرا در طول 20 سال گذشته یووینگ ها بی سر و صدا یک مجموعه املاک و مستغلات به ارزش حدود 10 میلیون دلار ایجاد کرده اند و در عین حال ضربه کوچکی در بحران قیمت مسکن منطقه خود ایجاد کرده اند.

آن یوینگ، یکی از بنیانگذاران Better World Enterprises و نویسنده مشترک کتاب «Housing Into Homes»، می گوید: «ما تصمیم گرفته ایم که بسیاری از مشکلات جهان از خانه شروع شود – همه مردم سزاوار یک مکان امن و مناسب برای زندگی هستند، و نداشتن یک مکان مناسب برای زندگی می تواند باعث مشکلات اجتماعی شود که همه ما را تحت تأثیر قرار می دهد. زمان

گام به گام، یووینگ ها نه تنها مجموعه کاملی از املاک را جمع آوری کردند، از جمله یک مجتمع خانه شهری 33 واحدی، 20 خانه دوبلکس و خانه های تک خانواده (در مجموع حدود 90 واحد اجاره ای)، بلکه آنها به ماموریت اصلی خود، که کمک به تبدیل جهان به مکانی بهتر بود، وفادار ماندند.

چگونه غرب تنسی به خانه دنیایی بهتر تبدیل شد

هنگامی که فرانک و آن برای اولین بار از طریق یک سایت دوستیابی آنلاین در پاییز سال 2000 با یکدیگر آشنا شدند، هر دو در شمال شرقی زندگی می کردند. ارتباط آنها فوری بود و اهداف مشترک زندگی آنها به حدی بود که ازدواج در اوت 2001 تصمیم آسانی به نظر می رسید.

با این حال، در طول رابطه آنها، مادر فرانک به طرز غم انگیزی درگذشت. اگرچه او مدتی بود که بیمار بود، اما انتقال هنوز دشوار بود، اما آنها به عنوان یک زوج موفق شدند. و در این روند، آنها خانه ای را در جکسون، تنسی به ارث بردند. پس از حملات تروریستی 11 سپتامبر 2001، این زوج تصمیم گرفتند نیویورک را که در آن زندگی می کردند، ترک کنند و به جنوب بروند.

زمانی که یووینگ ها در جکسون بودند، “زمان کمی را صرف آموختن در مورد جکسون کردند و فهمیدند که در آن زمان، غرب تنسی پایتخت ورشکستگی جهان بود.” به این ترتیب، آنها متوجه شدند که در واقع در مکان مناسبی برای شروع پروژه دنیای بهتر خود هستند.

این زوج قصد دارند هوش تجاری ان (او فارغ التحصیل مدرسه بازرگانی دارتموث و وارتون است) را با تجربه فرانک در بازسازی، نوسازی و بهسازی خانه ترکیب کنند تا رویای خود را محقق کنند. و در سال 2002، آنها تجارت خود را با عنوان Better World Properties آغاز کردند.

یک خانه به خانه دیگر می رسد و خانه دیگر

تبلیغات شفاهی به یووینگ ها کمک کرد تا اولین ملک خود را برای خرید در جکسون پیدا کنند.

آن می‌گوید: «ما متوجه یک خانه دو خوابه و یک حمام در محله‌ای خوب در نزدیکی بزرگ‌ترین بیمارستان شهرمان شدیم و تصمیم گرفتیم آن را بررسی کنیم. ما آن را خریدیم، تمیز کردیم و بلافاصله اجاره کردیم [out]”

آنها مقداری پول را که پس انداز کرده بودند برای خرید اولین ملک به قیمت 55000 دلار استفاده کردند (این در سال 2002 بود، بنابراین قیمت مسکن مقرون به صرفه تر بود) و تصمیم گرفتند آن را با قیمت 550 دلار در ماه اجاره کنند. محاسبه اجاره بر اساس 1٪ از املاک سرمایه گذاری است.

«از آنجایی که املاکی که وضعیت خوبی ندارند به قیمت کمتر از املاکی که نگهداری بهتری دارند به فروش می‌رسند و چون ما کارهای زیادی روی ملک انجام دادیم، توانستیم آن را اجاره کنیم. [out] آن می‌گوید که فقط کمتر از نرخ استاندارد اجاره در منطقه است و هنوز هم هزینه‌های ما را پوشش می‌دهد. اعداد به این معنی است که سرمایه‌گذاری ما باید سالانه 10 درصد بازدهی ایجاد کند، بدون احتساب قدردانی از دارایی یا تخفیف مالیاتی.

امروز، پس از افزودن یک حمام و اتاق خواب اضافی، ارزش اولین ملک بیش از 200000 دلار است.

اگرچه این پس انداز شخصی بود که اولین خرید خانه آنها را تامین مالی کرد، اما پس از انجام آن خرید، آنها توانستند از وثیقه خانه اول برای خرید ملک دوم خود استفاده کنند، یک چهار مجتمع که در سال 1938 ساخته شد.

این کار به کارهای قابل توجهی نیاز داشت که بسیاری از آن ها را خودشان دوباره انجام دادند، از جمله سنباده زدن تمام کف های چوبی و رنگ آمیزی مجدد اتاق ها. اما پس از خرید آن به قیمت 53400 دلار و بازگرداندن آن به ظرافت اولیه، بلافاصله تمام واحدها را اجاره کردند.

«ما آن را اجاره کردیم [out] با نرخ‌های بین 450 تا 900 دلار از سال 2002 تا 2023… و در این فرآیند ما یک زباله‌دان را به یک ساختمان زیبا تبدیل کردیم.” کار سختی بود، اما از نظر روانی و همچنین مالی بسیار مفید بود.»

دریافت اجاره کمتر اما سود بیشتر

محاسباتی که ایوینگ ها برای تعیین اینکه ملک خود را برای چه چیزی اجاره می دهند، شامل متغیرهایی فراتر از کسب سود است. اما در حالت تعادل، آنها نیز جلوتر آمدند که به نوبه خود به آنها اجازه داد تا روند خرید، بازسازی و اجاره به مستاجران را ادامه دهند.

آنه می‌گوید: «برای سرمایه‌گذار خرید ملکی که نیاز به توجه دارد ارزان‌تر و سریع‌تر است – هر چیزی از تمیز کردن کوچک گرفته تا بازسازی‌های اساسی، به شکلی خوب و رها کردن آن، به جای خراب کردن آن و ساختن یک ملک جدید با مواد جدید. بنابراین، از آنجایی که مسکن با سرعت بیشتری در دسترس جامعه قرار می‌گیرد و با بازگشت سرمایه سریع‌تر، مالک همچنان می‌تواند در عین حال که اجاره کمتری را می‌پذیرد، سود کسب کند.»

اوینگ ها عمداً املاک خود را برای اجاره هایی اجاره می دهند که اندکی کمتر از نرخ های بازار است (5٪ تا 10٪)، که به گفته آنها به آنها کمک می کند سریع اجاره کنند و همچنین مستاجران طولانی مدت را حفظ کنند.

آن می‌گوید: «صاحب‌خانه‌های دیگر ممکن است فکر کنند ما دیوانه‌ایم، اما این برای ما کارساز است. در حالی که ما یک شرکت هستیم و باید هزینه‌های خود را پوشش دهیم و پول نقد کافی برای سرمایه‌گذاری در بازسازی‌های آینده تولید کنیم، ما همچنین در ماموریت بهبود جوامع هستیم.»

و در بیش از 20 سال گذشته، یووینگ دقیقاً این کار را انجام داده است.

«ما اجاره کردیم [out] یک ملک یک خوابه برای یک سرباز کهنه سرباز ارتش که کوپن بخش 8 را از VA دریافت کرده است، آن می گوید: “ما به معنای واقعی کلمه به او کمک کردیم تا از چادری در جنگل پشت یک رستوران فست فود به اولین خانه ثابتی که در سال های اخیر داشته است، برود.”

مثال دیگر یک خانواده مهاجر است که واجد شرایط تامین مالی متعارف بانکی برای خرید خانه در ایالات متحده نیست.

ان می‌گوید: «سال‌ها پیش آن‌ها برای سه سال از ما اجاره می‌گرفتند و همیشه اجاره‌شان را به‌موقع و به‌طور کامل پرداخت می‌کردند. «آنها پرسیدند که آیا می توانند خانه را از ما بخرند و ما آن را به عنوان رهن به آنها فروختیم. اکنون این خانواده و چهار فرزندشان بسیار نزدیک به پرداخت پول خانه خود هستند.»

سه راز موفقیت در تجارت آنها

ایوینگ ها می گویند که در اداره تجارت خود از سه اصل پیروی می کنند.

ابتدا با همه با احترام و وقار رفتار کنید. همانطور که می گویند، خدمات مشتری کلید هر کسب و کاری است.

آن می‌گوید: «حتی اگر ملکی نداشته باشیم که برای یک فرد خاص کار کند، ممکن است بتوانیم به شخص دیگری که او می‌شناسد کمک کنیم.»

دوم، آنها ملکی را که خودشان در آن زندگی نمی کنند اجاره نمی دهند.

«در حالی که ممکن است تعداد اتاق‌های خواب متفاوت یا چیدمان متفاوتی را ترجیح دهیم، اجاره نخواهیم داد [out] اموال، مگر اینکه مکانی تمیز، امن و مناسب برای زندگی باشد.»

ثالثاً، تمام بازسازی‌های آن‌ها با توجه به بهره‌وری انرژی انجام می‌شود.

این زوج می‌افزایند: «ما از قبل پول بیشتری سرمایه‌گذاری خواهیم کرد تا به مردم کمک کنیم قبض‌های آب و برق خود را پایین نگه دارند. “این برای مستاجران خوب است، برای ما خوب است، زیرا مستاجران خوشحال تمایل دارند قراردادهای اجاره خود را تمدید کنند و برای محیط زیست نیز مفید است. برد-برد!”

یووینگ ها عمداً در طول این فرآیند در طول سال ها بسیار فعال باقی مانده اند.

آن می گوید: «همه املاک ما در جکسون، تنسی یا فقط فراتر از محدوده شهر در مدیسون کانتی هستند. “مدیریت یک ملک زمانی که به آن نزدیک هستید می تواند به اندازه کافی چالش برانگیز باشد، و هر چه دورتر باشد به طور تصاعدی دشوارتر می شود.”

اگرچه آنها اخیراً مدیریت چندین ملک را به یک مدیر دارایی محلی برون سپاری کردند تا بخشی از زمان شخصی خود را برای کارهای دیگر آزاد کنند، آنها هنوز هم چندین ملک خود را خودشان مدیریت می کنند و همچنان به دنبال راه هایی برای گسترش مأموریت خود هستند.

آن می‌گوید: «ما در حال حاضر روی یک دوبلکس ساخته شده در سال 1925 کار می‌کنیم که استانداردهای آن را به 2026 می‌رسانیم، و زمانی که این کار انجام شد، ممکن است به دنبال ملک دیگری بگردیم.

برای کمک به دیگران که یاد بگیرند راه آنها را دنبال کنند

پس از بیش از 20 سال از تبدیل مسکن به خانه، یووینگ ها اکنون در تلاش هستند تا به دیگران بیاموزند که چگونه می توانند “با انجام کارهای خوب خوب عمل کنند” (شعار غیر رسمی آنها).

این یکی از دلایلی بود که آنها کتاب خود را نوشتند – برای اینکه به دیگران ابزار و نقشه ای بدهند که چگونه می توانند همزمان با تبدیل سرمایه گذاری در املاک و مستغلات به مسکن مقرون به صرفه به دیگران و خودشان کمک کنند.

آن می‌گوید: «تبدیل یک ملک متروکه به خانه‌ای زیبا از نظر روان‌شناختی لذت بخش است. “ایجاد تغییر در زندگی مردم یک امتیاز بزرگ است!”