وام مسکن: آنچه سرمایه گذاران باید بدانند

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات یک گام بزرگ است، و برای برخی از افراد، تامین مالی چنین سرمایه گذاری به این معنی است که ممکن است نیاز باشد افراد دیگری را همراهی کنید. برای چنین مواردی چیزی به نام رهن مشارکت وجود دارد.

این پست توضیح خواهد داد که چیست، چگونه کار می کند، جوانب مثبت و منفی، خطرات و انواع مختلف آن.

وام مسکن مشارکت چیست؟

وام مسکن مشارکتی نوعی وام مسکن است. این به سرمایه گذاران املاک و مستغلات اجازه می دهد تا با هم جمع شوند و درآمد یا درآمد حاصل از اجاره یا فروش بخشی از اموال رهنی را به اشتراک بگذارند.

یک قرارداد حقوق صاحبان سهام معمولاً بین وام گیرندگان، وام دهندگان و وام گیرندگان یا وام دهندگان مختلف تنظیم می شود.

می توانید از وام مسکن مشارکت برای تامین مالی خرید ملک تجاری یا دارایی دیگری که قصد اجاره آن را دارید، مانند قایق یا آپارتمان تعطیلات استفاده کنید.

این نوع وام به عنوان قرارداد قرض الحسنه مشارکت در سود نیز شناخته می شود و به شرکت کنندگان اجازه می دهد ریسک خود را کاهش دهند و در عین حال قدرت خرید خود را افزایش دهند. غیرمعمول نیست که وام هایی از این نوع با نرخ بهره پایین تر ارائه شوند، به خصوص اگر بیش از چند وام دهنده در این معامله مشارکت داشته باشند.

این نوع رهن در معاملات املاک تجاری بسیار رایج است. وام دهندگان وام مسکن سهام نیز معمولاً غیرسنتی هستند، مانند توسعه‌دهنده‌ای که می‌خواهد در املاک سرمایه‌گذاری کند اما نمی‌خواهد مستقیماً در نگهداری و توسعه املاک درآمد مشارکت داشته باشد.

صندوق‌های بازنشستگی نیز تمایل دارند وام دهندگان باشند زیرا این نوع سرمایه‌گذاری بازده بیشتری نسبت به اوراق قرضه بدون نوسانات سهام ارائه می‌کند. سرمایه گذاران از این نوع اساسا شرکای خاموش هستند.

وام مشارکت چگونه کار می کند؟

وام مسکن سهام بسیار رایج بود. این روزها هنوز هم می توانید تا حدودی بودجه آنها را پیدا کنید. در این نوع وام مسکن، دو یا چند طرف توافق می کنند که ریسک مالی یک ملک سرمایه گذاری را بر عهده بگیرند. در ازای قبول این ریسک، درصد مشخصی از بازده سرمایه گذاری را از اجاره یا فروش ملک دریافت می کنند.

ترکیب‌های مختلفی از سرمایه‌گذاران ممکن است انتخاب کنند که گرد هم آیند، به‌عنوان مثال دو یا چند وام گیرنده، وام‌گیرنده و وام‌دهنده، یا چند وام‌دهنده. هر شرکت کننده سهمی از سرمایه سهام را دریافت می کند.

وام گیرندگان این نوع وام را انتخاب می کنند زیرا قدرت خرید آنها را افزایش می دهد. از سوی دیگر وام دهندگان از کاهش ریسک سود می برند.

وام مسکن برای سرمایه گذاری در املاک تجاری مانند خرید مجتمع های آپارتمانی یا ساختمان های اداری معمول است.

تقسیم NOI یا درآمد خالص عملیاتی برای طرفین معمول است. NOI مجموع درآمد حاصل از عملیات منهای تمام هزینه های عملیاتی است. به طور معمول تقسیم سود 55/45 خواهد بود. در چنین حالتی، وام دهنده سهم کمتری دریافت خواهد کرد.

در مورد شرایط بازپرداخت، آنها تا حد زیادی به وام دهنده فردی و نوع قرارداد وام املاک و مستغلات بستگی دارد. با این حال، احتمالات به شرح زیر است:

• پرداخت فقط بهره، به این معنی که پرداخت های ماهانه اغلب در ابتدا کمتر است.
• پرداخت اصل و بهره، درست مثل وام مسکن سنتی
• پرداخت بالن زمانی است که موجودی در پایان مدت وام پرداخت می شود. در طول مدت وام، وام گیرندگان پرداخت های ماهانه کم را انجام می دهند و سپس در پایان مبلغ زیادی را پرداخت می کنند.

انواع مختلف وام مسکن

مشارکت در بین وام گیرندگان

وام گیرندگان معمولاً برای افزایش قدرت خرید و کاهش ریسک با هم جمع می شوند. وقتی نوبت به تامین مالی می‌رسد، هر یک از شرکا به یک راهن یا وام گیرنده وام تبدیل می‌شوند. به طور کلی، وام دهنده هر وام گیرنده را به طور جداگانه مسئول کل وام می کند.

مشارکت بین وام گیرنده و وام دهنده

مشارکت وام گیرنده و وام دهنده در رهن املاک تجاری رایج تر است. وام دهنده شرایط وام جذاب تری را در ازای سهمی از درآمد حاصل از فروش ملک ارائه می دهد. به عنوان مثال، اگر تامین مالی برای خرید ملک تجاری توسعه نیافته است که توسعه یافته و سپس با سود فروخته می شود، وام دهنده ممکن است درخواست وام مسکن کند.

مشارکت در بین طلبکاران

مشارکت وام دهندگان یک رویه رایج در دنیای وام دهی تجاری تجاری است. دلایل زیادی وجود دارد که چرا یک وام دهنده ممکن است بخواهد با رقبا ادغام شود، اما مهمترین دلایل نیاز به تنوع و کاهش ریسک است.

برای وام دهندگان، مدیریت پرتفوی وام آنها به همان اندازه مهم است که سرمایه گذاران سرمایه گذاری خود را مدیریت کنند. تنوع بسیار مهم است زیرا به جلوگیری از قرار گرفتن بیش از حد در یک بخش اقتصادی یا صنعت خاص کمک می کند.

داشتن تسهیلات اعتباری بیش از حد می تواند به راحتی هر استراتژی متنوع سازی را بر هم بزند، به این معنی که وام دهنده ممکن است تصمیم بگیرد وام دهندگان همتا را برای تقسیم ریسک استخدام کند. اگر وام دهنده دارایی های سرمایه ای کوچکی داشته باشد، مشکلات مشابه است. امکان اعطای وام کافی برای حفظ وام های متنوع وجود نخواهد داشت. وام‌های مشارکتی به این وام‌دهنده امکان تنوع بخشیدن به آن را می‌دهد، زیرا می‌تواند سهام کوچکی را در تسهیلات وام مختلف بگیرد.

طبق یک قرارداد مشارکت، وام دهنده اصلی به عنوان بانک اصلی شناخته می شود و نقطه تماس اصلی مشتری خواهد بود. اگر وام دهنده در نظر دارد وام دهندگان همتا را وارد کند، در مرحله پیشنهاد و مذاکره مشتری را از قصد خود مطلع می کند.

مزایا و معایب وام مسکن

این نوع قرارداد دارای مزایا و معایب است، هم برای وام دهنده و هم برای وام گیرنده. بیایید نگاهی به هر یک از آنها بیندازیم.

مثبت ها

• وام دهنده اغلب نرخ بهره کمتری را دریافت می کند.
• وام گیرندگان می توانند وام مسکن بسیار بزرگتری نسبت به آنچه که به تنهایی دریافت کنند، دریافت کنند.
• چندین مؤسسه مالی می توانند سود را به اشتراک بگذارند.
• ریسک وام دهنده کاهش می یابد.
• سرمایه گذاران و موسسات مالی می توانند دارایی های خود را متنوع کنند.

منفی

• وقتی وام بسیار بزرگتر باشد، خطر از دست دادن پول بیشتر است.
• برای وام دهندگان عادی نیست که وام های پرخطر خود را برای مشارکت ارائه دهند، بنابراین مهم است که ابتدا تکالیف خود را انجام دهید.

خطرات قرارداد سهام عدالت املاک چیست؟

مانند همه انواع قراردادهای حقوقی، خطراتی نیز وجود دارد. به عنوان مثال، اگر توافق به طور واضح نحوه تقسیم سود یا درآمد حاصل از دارایی را بین طرفین درگیر مشخص نکند، ممکن است اختلاف نظرهایی ایجاد شود. دانستن مشکلات به این معنی است که همه افراد درگیر می توانند برای چنین چالش هایی برنامه ریزی و کاهش دهند.

خطرات برای وام دهندگان ارشد

• در حفظ شواهد و امضای صحیح ناموفق بود.
• عدم رعایت شرایط قرارداد، به عنوان مثال عدم دریافت گزارش های عملیاتی یا پرداخت های پیش رو.
• خطوط جدید تجارت یا محصولات اعتباری پوشش داده نمی شوند.

خطرات خرید وام دهندگان

• انعطاف پذیری و کنترل از بین رفته است.
• در دریافت اطلاعات به موقع مشکلاتی وجود دارد.
• وام دهندگان خرید بیش از حد به وام دهنده اصلی وابسته می شوند.
• خطر قرار گرفتن در معرض ضرر در انحلال یا ورزش.

برخی موارد را باید در نظر داشت

از منظر وام گیرنده، در حالی که نرخ بهره پایین مزایای آشکاری دارد، کنار گذاشتن مقدار زیادی از سهام می تواند جذابیت معامله را کمتر کند. با این حال، این بستگی به نحوه ساختار توافق دارد.

در برخی موارد، سود پس انداز می تواند از دست دادن حقوق صاحبان سهام را جبران کند. فراموش نکنیم که این به وام گیرنده این امکان را می دهد که ملکی بزرگتر از آنچه در صورت داشتن وام مسکن استاندارد می توانست بپردازد، توسعه دهد.

از دیدگاه وام دهنده، مشکل پیگیری جریان نقدی است. یکی از کارهای کلیدی این است که دفاتر وام گیرنده را بررسی کنید تا مطمئن شوید که درآمد خالص گزارش شده درست است. همچنین بسیار مهم است که اطمینان حاصل شود که وام گیرنده هزینه های خود را کاهش نمی دهد تا درآمد خالص کمتری را گزارش کند.

نکته دیگری که باید در نظر داشت این است که وام گیرنده ممکن است تصمیم بگیرد که بهبودها و ویژگی های ایمنی را کاهش دهد. آنها باید هزینه تعمیرات را متقبل شوند و فقط سهمی از درآمد خالص دریافت کنند.

وام‌های مشارکتی برای صندوق‌های بازنشستگی مطلوب هستند، زیرا از تورم داخلی محافظت می‌کنند. حقوق بازنشستگی معمولاً شامل تعدیل هزینه های زندگی است که در زمان تورم بالا افزایش می یابد. قیمت املاک و مستغلات تمایل به ردیابی تورم دارد، بنابراین وام مسکن سهام بازده بالاتری از حقوق صاحبان سهام را در زمانی که تورم بالا است، ارائه می دهد.

افکار نهایی

وام مسکن مشارکتی مزایای زیادی هم برای وام گیرنده و هم برای وام دهنده دارد. برای وام گیرنده، مهم ترین مزیت این است که نرخ های بهره توسط وام دهنده معمولا کمتر از حد متوسط ​​است. چنین نرخ های بهره پایین اغلب کاهش درآمد وام را با جریان درآمد و درآمد فروش آتی جبران می کند.

با نگاهی به وام‌های سهام از دیدگاه وام گیرنده، این وام‌ها شبیه به نرخ‌های بهره اولیه ارائه شده با وام‌های مسکن خاص، مانند وام مسکن با نرخ قابل تنظیم هستند. با این حال، در مورد وام مسکن مشارکت، می دانید که نرخ سود در طول عمر وام پایین خواهد بود.

این نوع وام به نفع وام دهندگان است زیرا به آنها اجازه می دهد بخشی از سود را بگیرند. در عین حال، آنها می توانند میزان ریسک مرتبط با نکول احتمالی را کاهش دهند.

نکته اصلی این است که وام مشارکت هم برای وام دهنده و هم برای وام گیرنده سودمند است. اما اول، شما باید دقت لازم را انجام دهید. قرارداد مشارکت را به دقت بخوانید و مطمئن شوید که جریان نقدی به طور مساوی بین همه وام گیرندگان توزیع شده است.