برای مشاهده دایرکتوری مشاور املاک ما اینجا را کلیک کنید و با نمایندگان دارای رتبه برتر در منطقه خود ارتباط برقرار کنید!
اکثر خریداران بازدید از خانه باز خود را صرف بررسی کانترها و فضای کمد می کنند که نور طبیعی در صدر فهرست قرار دارد. خطراتی که در واقع بعد از بسته شدن باعث ایجاد مشکل می شوند به ندرت در دستورالعمل ها ظاهر می شوند. آنها در پرونده‌های عمومی و فایل‌های منطقه‌بندی یافت می‌شوند که در اسناد ملکی گنجانده شده‌اند که اکثر خریداران هرگز فکر نمی‌کنند آنها را دانلود کنند تا زمانی که چیزی مشکل را ایجاد کند.
این بخش به ریسک‌های دارایی می‌پردازد که معمولاً قبل از ارائه پیشنهاد نادیده گرفته می‌شوند و کجا می‌توان اطلاعاتی را پیدا کرد که آنها را جلب می‌کند.
حق حبس و بدهی های پرداخت نشده مربوط به ملک
ملکی ممکن است دارای بدهی باشد که ربطی به وام مسکن مالک فعلی نداشته باشد.
صورت‌حساب‌های پیمانکاری پرداخت نشده، هزینه‌های HOA یا حتی بدهی مالیاتی قدیمی را می‌توان به عنوان حق ضمانت به یک ملک متصل کرد، و این حق رهن معمولاً با فروش منتقل می‌شود نه اینکه در زمان بسته شدن ناپدید شود. فروشنده ای که سه سال پیش به یک شرکت سقف بدهکار است، می تواند آن صورت حساب را مدت ها پس از اتمام کار در دفتر ثبت املاک بگذارد.
خریدارانی که قبل از ارائه پیشنهاد از جستجوی حق حبس رد می‌شوند، گاهی اوقات فقط زمانی متوجه این نوع بدهی می‌شوند که شرکت عنوان آن را در زمان بسته شدن علامت‌گذاری می‌کند، که زمان پر استرس و پرهزینه‌ای برای کشف مشکلی است که همیشه وجود داشته است.
عوارض مالکیت و عنوان
تایید مالک یک ملک آسان به نظر می رسد تا زمانی که در جستجوی عنوان یک اختلاف ملکی یا یک وارث گمشده پیدا شود، که گاهی اوقات توسط یک LLC پیچیده تر می شود که پنهان می کند واقعاً چه کسی پشت آن است. این مشکلات در صورتی که در اواخر فرآیند اتفاق بیفتند می توانند خرید را متوقف کرده یا کاملاً از مسیر خارج کنند.
ابزارهایی مانند PropertyShark به طور خاص برای کمک به خریداران و نمایندگان آنها وجود دارد تا قبل از ارائه پیشنهاد، تاریخچه مالکیت و سوابق فروش، همراه با اسناد قانونی مربوط به یک آدرس خاص را به جای نیاز به سفر به دفتر ثبت شهرستان، در یک مکان قرار دهند.
محدودیت های منطقه بندی و الحاقات غیرقانونی
یک زیرزمین تمام‌شده یا گاراژ تبدیل‌شده می‌تواند ارزش واقعی را به فهرست اضافه کند تا زمانی که کسی بررسی کند که آیا مجاز است یا خیر. قوانین منطقه‌بندی محلی تعیین می‌کند که یک ملک از نظر قانونی مجاز به استفاده از آن است، و اضافه‌ای که بدون مجوزهای مناسب ساخته شده است می‌تواند باعث ایجاد دردسرهایی از عوارض بیمه تا تخریب اجباری در موارد نادر شود.
فروشندگان همیشه تاریخچه مجوز ملک خود را نمی دانند، به خصوص اگر کار توسط مالک قبلی انجام شده باشد. این شکاف دانش دقیقاً به همین دلیل است که بررسی مجوزها و سوابق منطقه‌بندی به طور مستقل بیشتر از توصیف فهرست به ارزش اسمی اهمیت دارد.
منطقه سیل و خطر زیست محیطی
خانه‌ای که در یک بعدازظهر در خانه کاملاً خشک به نظر می‌رسد ممکن است همچنان در یک منطقه سیل مشخص شده باشد. به گفته FEMA، ملکی در منطقه پرخطر سیل در طول عمر وام مسکن 30 ساله 26 درصد احتمال سیل را دارد، رقمی که اکثر خریدارانی را که تصور می‌کنند خطر سیل فقط برای خانه‌هایی که به وضوح نزدیک آب هستند را متعجب می‌کند.
وضعیت منطقه سیل بیش از آرامش را تحت تأثیر قرار می دهد. همچنین می تواند تعیین کند که آیا وام دهنده به عنوان شرط وام مسکن به بیمه سیل نیاز دارد یا خیر، که هزینه واقعی ماهانه مالکیت خانه را تغییر می دهد.
تاریخچه مجوزها و تخلفات
تخلفات کد باز گاهی اوقات سال‌ها بدون اینکه مالک فعلی آنها را مورد توجه قرار دهد، بی‌صدا در سوابق املاک می‌نشیند، به خصوص اگر این تخلف بر ظاهر یا عملکرد روزمره خانه تأثیری نداشته باشد. خریداری که نتواند این سابقه را تأیید کند، ممکن است مسئولیت حل آن را پس از بسته شدن به ارث ببرد.
این سوال متفاوت از سوال منطقه بندی بالا است. منطقه بندی می پرسد که آیا استفاده از نظر قانونی اصلاً مجاز است یا خیر، در حالی که سابقه تخلفات می پرسد که آیا ملک قبلاً برای چیزی که نیاز به بازسازی دارد، بدون توجه به منطقه بندی، علامت گذاری شده است یا خیر.
بررسی دقیق خود را از کجا شروع کنید
کشف این خطرات به متخصص نیاز ندارد، فقط میل به دقت قبل از امضای هر چیزی است.
یک نقطه شروع خوب این است که با دقت لازم به عنوان مرحله خود از فرآیند برخورد کنیم، نه به عنوان یک فکر بعدی که درست قبل از بسته شدن فشرده شده است. این چک لیست بررسی دقیق خریدار خانه با جزئیات بیشتری به این موضوع می پردازد و ترتیبی که معمولاً این بررسی ها انجام می شود و آنچه که هر کدام باید داشته باشد را پوشش می دهد.
کار با نماینده ای که زودتر این مسائل را مطرح می کند، به جای اینکه منتظر بماند تا شرکت عنوان آنها را فاش کند، خریداران را از مذاکره در مورد تعمیرات یا تعدیل قیمت تحت فشار زمان در مراحل بعدی نجات می دهد.
تهیه یک پیشنهاد آگاهانه
خطراتی که در هنگام خرید یک خانه مهم هستند، به ندرت آنهایی هستند که در نمایشگاه آشکار می شوند. حق حبس، شکاف های منطقه بندی، قرار گرفتن در معرض سیل، عوارض مالکیت و تخلفات آشکار، همه در سوابق موجود هستند که قبل از اینکه خریدار از در عبور کند وجود دارد. برداشتن زودهنگام این سوابق به خریدار اهرم واقعی می‌دهد، خواه به معنای کاهش قیمت باشد یا از فروشنده بخواهد چیزی را قبل از بسته شدن تعمیر کند، و گاهی اوقات فقط به معنای دور شدن از ملکی است که در ظاهر خوب به نظر می‌رسد اما در زیر آن مشکلاتی دارد.
همین اصول برای خریدارانی که در مورد بازارهای بین المللی املاک و مستغلات تحقیق می کنند، اعمال می شود، جایی که قوانین دارایی، ساختار مالکیت و الزامات بررسی دقیق می تواند از کشوری به کشور دیگر بسیار متفاوت باشد. چه خرید یک خانه برای تعطیلات در اسپانیا، سرمایه گذاری در ملک اجاره ای در پراگ، تحقیق در مورد آپارتمان در دبی یا تحقیق در مورد آپارتمان در لیسبون، خریداران باید برای درک قوانین محلی، بررسی اسناد مالکیت و تحقیق در مورد بدهی های معوق یا محدودیت های مرتبط با ملک وقت بگذارند.
