صاحبخانه شدن می‌تواند درآمدی برای جبران هزینه‌های داشتن یک خانه در نیویورک – مانند وام مسکن و پرداخت‌های تعمیر و نگهداری – فراهم کند، اما نقش شما بسیار زیاد است. اگر برای اولین بار آپارتمان خود را اجاره می کنید، باید قوانین اجاره نیویورک را بدانید، یک اجاره نامه جامع تهیه کنید و پوشش بیمه ای کافی دریافت کنید.
برای یک منحنی یادگیری شیب دار آماده باشیدحتی اگر به مسئولیت داشتن خانه شخصی عادت کرده اید، انتقال به حفظ خانه برای شخص دیگری یک بازی کاملاً جدید است.
[Editor’s note: A previous version of this article was published in October 2025. It has been updated with new information for November 2026.]
به عنوان یک صاحبخانه برای اولین بار، هدف شما یافتن مستاجرانی با شرایط مالی واجد شرایط و مسئولیت پذیر خواهد بود. همچنین باید بدانید که طبق قوانین و مقررات ایالتی و شهری چه چیزی برای اجاره یا اجاره فرعی ساختمان شما مجاز است.
1) قوانین اجاره نیویورک را بدانید
اولین قدم شما این است که با قوانین اجاره آشنا شوید قانون ثبات مسکن و حمایت از مستاجر 2019 حمایت های جدیدی را برای مستاجران با نرخ بازار اضافه کرد، مشابه حمایت هایی که برای مستاجرانی که با اجاره تثبیت شده اند. این بر نحوه مدیریت اجاره شما تأثیر می گذارد، بنابراین خواندن قوانین ارزش دارد. بشنو: “چگونه اصلاحات جدید اجاره شهر نیویورک بر شما تأثیر می گذارد، حتی اگر اجاره را ثابت نکنید.»
را قانون عادلانه اجاره منصفانه (FARE) مسئولیت بیشتر هزینه های دلالی را از مستاجر به صاحبخانه منتقل کرد – یک تغییر بزرگ برای بازار اجاره نیویورک، که در وضعیت اضطراری قرار داشت زیرا مستاجران به کارگزاران استخدام شده توسط صاحبخانه ها غرامت می دادند. این کارمزد از اجاره یک ماهه تا 15 درصد اجاره سالانه متغیر بود، بنابراین قانون هزینه های اولیه قابل توجهی را برای مستاجران حذف کرد.
در پاسخ، صاحبخانه‌ها اجاره‌ها را افزایش می‌دهند تا هزینه‌های کمیسیون را جذب کنند، و عملاً هزینه را در طول مدت اجاره تقسیم می‌کنند – و اجاره‌های اجاره‌های جدید را هر ماه به بالاترین سطح می‌فرستند. ببینید: “قانون کرایه عمل می‌کند: آنچه مستاجران نیویورک باید درباره قانون جدید حق کارگزاری بدانند.”
قانون اخراج با علت خوب نیویورک از بسیاری از مستاجران با نرخ بازار در برابر تخلیه و افزایش شدید اجاره بها محافظت می کند (در حال حاضر بالای 8.38 درصد). برای جزئیات بیشتر، رجوع کنید به: “همه آنچه باید در مورد قانون اخراج با هدف خوب نیویورک بدانید.”
دلیل موجه مستلزم تمدید اجاره نامه از سوی مالک است مگر اینکه مالک «علت موجهی» برای اخراج مستاجر داشته باشد، مانند عدم پرداخت اجاره بها (به استثنای افزایش غیر معقول اجاره). شما باید به مستاجرین اطلاع دهید که آیا آپارتمان مشمول این سیاست است – یا اینکه چرا یک ساختمان معاف است – از طریق سواری که به اجاره نامه متصل است. استثناهای زیادی وجود دارد، بنابراین ببینید: “چگونه بفهمیم که ساختمان آپارتمانی در نیویورک شما توسط قانون جدید اخراج با هدف خوب محافظت می شود یا خیر.”
اصلاحات اجاره در سال 2019 میزان مبلغی را که مالکان می توانند از مستاجران احتمالی برای بررسی سوابق دریافت کنند تغییر داد و قوانین جدیدی برای اطلاع رسانی افزایش اجاره بها و فسخ اجاره اضافه کرد..
برای مثال، اگر می‌خواهید در زمان تمدید اجاره، اجاره بها را 5 درصد یا بیشتر افزایش دهید، باید به مستاجران خود اخطار کتبی بدهید.e-و مدت زمان اخطار بستگی به مدت زمان اقامت مستاجران دارد. این همچنین در صورتی اعمال می شود که قرارداد اجاره را منقضی کرده باشید و مستاجر ماهانه داشته باشید. اگر مستاجران کمتر از یک سال در آنجا زندگی کرده باشند باید 30 روز قبل، یک سال یا بیشتر 60 روز و اگر بیش از دو سال در آنجا زندگی کرده اند 90 روز اخطار داده شود.
به عنوان یک صاحبخانه، شما نمی توانید بیش از 20 دلار برای هر هزینه دریافت کنید هزینه درخواست این هزینه پیشینه و بررسی اعتباری را پوشش می دهد که باید یک رسید به مستاجر ورودی خود ارائه دهید.
برخی از تعاونی ها و شوراهای آپارتمان هزینه های اضافی را به مالکان تحمیل می کنند که یا به صورت درصدی از نگهداری ماهانه آپارتمان یا به عنوان درصدی از اجاره بها محاسبه می شود. این هزینه ممکن است شامل هزینه های جابجایی نیز باشد که استفاده یک روز از آسانسور را پوشش می دهد و بسته به ساختمان می تواند بین 350 تا 3500 دلار باشد. می توانید این هزینه ها را به مستاجر جدید منتقل کنید.
ملاحظات دیگر الف است سقف هزینه های دیرکرد قانون نیویورک بیان می‌کند که جریمه‌های تاخیر در پرداخت اجاره تنها در صورتی قابل ارزیابی است که مستاجران بیش از پنج روز تاخیر داشته باشند و این جریمه به 50 دلار یا 5 درصد اجاره ماهانه محدود می‌شود، هر کدام کمتر باشد. ایجاد روشی برای جمع آوری اجاره آنلاین می تواند مفید باشد.
مالکان دیگر نمی توانند بیشتر از آن مطالبه کنند اجاره یک ماهه به عنوان ودیعه برای جزئیات بیشتر بخوانید: “آیا صاحبخانه می تواند اجاره ماه اول و آخر را به اضافه وثیقه بخواهد؟” (پاسخ هنوز منفی است.)
همچنین، مستاجر شما این حق را دارد که قبل از نقل مکان، آپارتمان را بازرسی و وضعیت آن را مستند کند. زمانی که مستاجر از خانه خارج شد، می‌توانند درخواست بازرسی دیگری کنند و شما باید طی 14 روز اظهارنامه دقیقی از هزینه‌هایی که قصد دارید از نگهبانی بگیرید، ارائه دهید. اگر این مهلت را رعایت نکنید، حق حفظ بخشی از سپرده را از دست خواهید داد.
برخی از این الزامات می تواند برای صاحبخانه های جدید ترسناک باشد و ممکن است بخواهید با صاحبخانه های دیگر ادغام کنید. راه اندازی یا پیوستن به یک گروه شبکه را در نظر بگیرید تا از تجربیات صاحبخانه های دیگر بیاموزید.
2) بررسی های پس زمینه را به ترتیب درست انجام دهید
صاحب‌خانه‌هایی که برای اولین بار به خانه می‌آیند باید توجه داشته باشند که نیویورک قانونی دارد که اکثر صاحبخانه‌ها، مشاوران املاک و ارائه‌دهندگان مسکن را غیرقانونی می‌داند که صرفاً بر اساس سابقه جنایی شخصی، از خرید آپارتمان خودداری کنند.
قانون شانس مسکن منصفانه (FCHA) که به عنوان قانون محلی 24 نیز شناخته می شود، با هدف جلوگیری از تبعیض مسکن علیه مستاجرینی که محکومیت کیفری دارند و مدت زمان سپری شده در آنها وجود دارد، سوگیری که یکی از دلایل اصلی بی ثباتی مسکن و بی خانمانی است.
در عمل، این بدان معنی است که مالکان به یک “پنجره نگاه به عقب” باریک محدود می شوند. مالکان و همچنین شوراهای تعاونی و آپارتمان نمی‌توانند محکومیت‌های جنایی بیش از پنج سال و محکومیت‌های جنحه‌ای بیش از سه سال را در نظر بگیرند. خانه های تک و دو خانواده تحت سکونت مالک معاف هستند.
هنگام غربالگری مستاجران، مالکان باید ابتدا وضعیت مالی آنها را بررسی کنند. آنها باید امتیاز اعتباری متقاضی، درآمد، سابقه مستاجر را در نظر بگیرند، اساساً ابتدا مستاجر را واجد شرایط می کنند و سپس پیشنهاد اجاره مشروط را ارائه می دهند.
بررسی سوابق کیفری، در صورتی که مالک یا شورا تصمیم به انجام آن داشته باشد، باید پس از بررسی اعتبار انجام شود و متقاضیان باید مجوز خود را داده، از حقوق خود بر اساس قانون فرصت مسکن عادلانه مطلع شده و یک نسخه از گزارش را دریافت کنند.
اگر مالکی بر اساس سابقه کیفری تصمیم به رد متقاضی می گیرد، باید این کار را به صورت کتبی انجام دهد و توضیح دهد که سابقه کیفری چه تاثیری بر این تصمیم داشته است. باید به مستاجرین فرصت پاسخگویی و ارائه اطلاعات اضافی داده شود.
هدف این است که ابتدا به تاریخچه مالی و مسکن مستاجر نگاه کنیم. اگر بخواهید اعتبار و سابقه کیفری مستاجر را همزمان یا به ترتیب اشتباه بررسی کنید، ممکن است خود را در آب داغ بیابید. یک مستاجر با اعتبار بد ممکن است استدلال کند که شما آنها را به دلیل محکومیت کیفری رد می کنید.
3) با قوانین اجاره مشترک یا کاندو خود آشنا شوید
اگر صاحب خانه شهری یا آپارتمان هستید، می توانید آنها را اجاره کنید. برخلاف شرکت تعاونی، شما مالک ملک هستید، نه سهمی از ساختمان، و این بدان معناست که هیچ مشکلی در مورد اجاره فرعی وجود ندارد.
با این حال، اگر می خواهید یک تعاونی اجاره کنید، قوانین و مقررات هیئت مدیره تعیین می کند که چه چیزی مجاز است.
هیئت مدیره نیز معمولاً در فرآیند تأیید شرکت می کند و می تواند بدون ذکر دلیل متقاضی شما را برای اجاره رد کند. هیئت مدیره همچنین می تواند مدت اجاره و حتی قیمتی را که می توانید بپردازید تعیین کند. باید بخونی اجاره تعاونی خود برای اطلاع از هرگونه محدودیت.
در یک تعاونی تحت کنترل اجاره، اجاره فرعی احتمالاً بسیار دشوارتر است.
در حالی که بسیاری از مردم در داخل دین رابرتز، وکیل املاک در نوریس مک‌لافلین، می‌گوید: «میچل لاما و سایر آپارتمان‌های تحت نظارت دولت اجاره داده می‌شوند، معمولاً این کار مجاز نیست».
و اگر خانه شما از نظر اجاره تثبیت شده است اما دیگر محل سکونت اصلی شما نیست، در صورت اجاره آن مکان در خطر اخراج هستید.
اگر در ساختمانی با بیش از چهار واحد مستاجر هستید، مجاز به اجاره فرعی هستید، اما باید حداقل 30 روز قبل اجازه دهید.
اجاره فرعی به این معنی است که شما قصد بازگشت به آپارتمان را دارید و مسئولیت پرداخت های اجاره به عهده شما خواهد بود. در ارتباط با هیئت مدیره خود، شرایط قرارداد اجاره فرعی، از جمله جزئیات مستاجر و مدت زمانی که آنها در آپارتمان خواهند بود را به وضوح بیان کنید. اگر آنها ظرف 30 روز پاسخ ندهند، قانون نیویورک آن رضایت را تلقی می کند.
به خاطر داشته باشید که اجاره مکان خود برای مدت طولانی تر از مدت اجاره اصلی می تواند یک واگذاری در نظر گرفته شود، جایی که شما اجاره نامه را به مستاجر جدید تحویل می دهید و قصد بازگشت ندارید. برای اطلاعات بیشتر بخوانید: “تفاوت اجاره فرعی و واگذاری چیست؟”
4) از به روز بودن اسناد ساخت و ساز اطمینان حاصل کنید
حتی اگر واجد شرایط اجاره آپارتمان، کاندو یا خانه شهری خود هستید، ارزش آن را دارد که مدارک خود را مرتب کنید.
به عنوان مثال، وضعیت خود را بررسی کنید گواهی اشغال – سندی که نحوه اشغال ساختمان شما را مشخص می کند. منطقی است که قبل از خرید یک خانه شهری یا دوبلکس بفهمید که C of O چه می گوید، زیرا اگر خرید شما مشروط به اجاره آپارتمان طبقه همکف بر روی سنگ قهوه ای باشد، C of O باید ساختمان را به عنوان یک دو خانواده قانونی معرفی کند. برای اطلاعات بیشتر ببینید: “گواهی بیمه چیست و چه زمانی نیاز است؟”
اگر خانه ای را اجاره می کنید و C of O آپارتمان را برای استفاده مسکونی پوشش نمی دهد، این یک تخلف است و نمی توانید اجاره را دریافت کنید. سناریوی محتمل‌تر این است که مستاجران شما از این مشکل کاغذبازی مطلع شوند و حق داشته باشند که پول شما را متوقف کنند.
5) از اجاره های کوتاه مدت غیرقانونی خودداری کنید
شما نمی توانید یک آپارتمان کامل را برای کمتر از 30 روز بدون زندگی در آنجا اجاره کنید. منطق پشت قوانین بسیار محدود کننده اجاره کوتاه مدت نیویورک این است که اطمینان حاصل شود که تا آنجا که ممکن است آپارتمان ها در دسترس افرادی است که می خواهند در این شهر اجاره بلندمدت کنند.
بخوانید: “آیا می خواهید مکان خود را در Airbnb یا سایر سایت های اجاره کوتاه مدت لیست کنید؟ برای جزئیات بیشتر ابتدا این سؤالات متداول را برای نیویورکی ها بخوانید.
6) بدانید چه مقدار اجاره باید درخواست کنید
اگر یک آپارتمان تحت اجاره را اجاره می‌دهید، نمی‌توانید با دریافت اجاره بالاتر از مبلغی که قبلاً پرداخت می‌کنید سود ببرید. اگر آپارتمان شما مبله است، می توانید تا 10 درصد از اجاره خود را برای استفاده از اثاثیه دریافت کنید.
اگر آپارتمانی را با نرخ بازار اجاره کنید، می توانید هر آنچه را که بازار متحمل می شود، شارژ کنید. مقایسه درخواست اجاره در سایت های تبلیغات طبقه بندی شده
به طور کلی، اگر شما پیشنهاد اجاره در طول در ماه های زمستان کندتر، ممکن است بخواهید یک تخفیف مانند یک یا دو ماه اضافی اجاره رایگان ارائه دهید.
7) مستاجران خوبی پیدا کنید که اجاره را به موقع پرداخت کنند
یافتن مستاجری که از نظر مالی واجد شرایط و مسئولیت پذیر باشد، سردردهای زیادی را نجات می دهد.
مشاوران املاک توصیه می کنند با درخواست و تماس با مراجع و پیگیری بررسی های اعتباری، راه بیشتری را طی کنید. همچنین پیگیری ارجاعات شخصی بسیار مهم است، به خصوص که دیگر نمی توانید از اطلاعات موجود استفاده کنید دادگاه مسکن نیویورک برای رد مستاجر.
بسیاری از کارگزاران لیزینگ نیویورک و صاحبخانه‌ها می‌خواهند یک مستاجر بالقوه حقوق سالانه دریافت کند 40 برابر اجاره ماهانه. شرکت‌های غربالگری می‌توانند اعتبار مستاجر مورد نظر شما را بررسی کنند تا ببینند آیا آنها با استانداردهای شما مطابقت دارند یا خیر، اما به یاد داشته باشید – شما فقط می‌توانید از مستاجر بخواهید 20 دلار به شما بازپرداخت کند.
سابقه پرداخت اجاره در گزارش های اعتباری نشان داده نمی شود، بنابراین توصیه نامه از صاحبخانه قبلی و همچنین ارجاعات کارفرمایان یا سایر مخاطبین حرفه ای را بخواهید.
قبل از همه‌گیری، اجاره به دانشجویان و ساکنان خارجی با چالش‌هایی روبرو بود، صرف نظر از اینکه چقدر اعتبار یا دارایی غنی بودند. بازدیدکنندگان بین المللی اغلب از اعتبار ایالات متحده برخوردار نیستند. افراد خوداشتغال، بازنشسته یا بیکار دارای دارایی نقدی نیز معیارهای مالی سنتی برای کارفرمایان را ندارند. سفرهای بین المللی هنوز محدود است، بنابراین ممکن است چند ماه دیگر طول بکشد تا مستاجران خارجی دوباره وارد بازار شوند.
اگر قصد اجاره دادن به فردی در این دسته را دارید، یا اگر فقط محافظت بیشتری می‌خواهید (و در نظر داشته باشید که نمی‌توانید امنیت بیشتری درخواست کنید)، ممکن است بخواهید ضامن بخواه صاحبخانه ها عموماً به دنبال یکی از اقوام می گردند که در منطقه سه ایالتی زندگی می کند (و گاهی اوقات فقط در نیویورک) که بتواند مدرکی دال بر درآمدی ارائه دهد که دو برابر درآمد مورد نیاز مستاجر احتمالی یا درآمد سالانه 80 تا 90 برابر اجاره ماهانه است.
اگر مستاجران شما ضامن ندارند، یا نمی‌خواهید در صورت نکول مستاجر، از دردسرهای گران قیمت شکایت از یک ضامن شخصی متحمل شوید، در نظر بگیرید که مستاجر خود را ملزم به پرداخت برای ضامن شخص ثالث کنید.، که اجاره نامه ها را بدون هیچ هزینه ای برای صاحبخانه تضمین می کند.
8) مطمئن شوید که شرایط اجاره و سواران مشخص است
شما به یک قرارداد اجاره نیاز دارید که شرایطی مانند قیمت، مدت اقامت، نوع اشغال (به عنوان مثال تعداد افراد)، تاریخ نقل مکان/خروج، خسارات، سپرده‌ها و موارد اضافی مانند مسئولیت خدمات آب و برق را به دقت شرح دهد.
با ارائه شفافیت در هر دو طرف، باز بودن برای مذاکره و توجه دقیق به زمانی که مدیر عامل می گوید باید تأییدیه ارائه کند، می توان از اکثر مشکلات جلوگیری کرد.
ممکن است لازم باشد اجاره نامه را با سوارکارانی که شرایط خاص شما را مشخص می کنند، شخصی سازی کنید، که ممکن است شامل بند فسخ زودهنگام باشد. قوانین مربوط به حیوانات خانگی، سیگار کشیدن، اجاره دادن یا نگهداری. در این مورد با یک وکیل مشورت کنید. این یکی از زمینه‌هایی است که در آن بهتر است کمی بیشتر برای یک وکیل خرج کنید تا مطمئن شوید همه چیز را تحت پوشش دارید.
9) بدانید که مالکان مسئول چه تعمیراتی هستند
اگر چیزی تحت استفاده معمولی خراب شود، صاحبخانه مسئول تعمیر است. اگر خسارت ناشی از مستاجر باشد و به دلیل فرسودگی معمولی نباشد، می توانید هزینه آن را از آنها دریافت کنید.
به عنوان یک مالک، شما نه تنها مسئول اطمینان از کارکرد همه سیستم‌های موجود در واحد هستید – مانند لوله‌کشی، لوازم خانگی و گرمایش – بلکه باید اطمینان حاصل کنید که اقدامات ایمنی مانند آشکارسازهای دود، آلارم‌های مونوکسید کربن، حفاظ‌های زنجیر در و حفاظ پنجره‌ها وجود دارند. همچنین باید مطمئن شوید که درب و صندوق پستی دارای قفل های فعال هستند. برای اطلاعات بیشتر، بخوانید: “11 چیزی که صاحبخانه های نیویورک باید ارائه دهند و 11 موردی که ممکن است شما را شگفت زده کند.”
طبق قانون، اگر قصد دارید از آپارتمان خود خارج شوید و قصد اجاره آن را دارید، باید شماره تلفنی را نیز به مستاجر ارائه دهید تا بتواند برای تعمیرات، سؤالات و مواقع اضطراری تماس بگیرد. این می تواند یک نماینده مدیریت استخدام شده یا فقط شماره شخصی شما باشد. اگر می‌خواهید که یک نماینده مدیر تمام این جزئیات را از جانب شما انجام دهد، انتظار داشته باشید که حدود 5 یا 6 درصد از اجاره بها را برای خدمات او خرج کنید.
10) بیمه آپارتمان خود را به روز کنید
شما باید بیمه آپارتمان خود را طوری تنظیم کنید که نشان دهد ملک اکنون اجاره شده است و از مستاجر خود بخواهید آن را خارج کند بیمه نامه مستاجر نیز محتویات و مسئولیت مستاجر شما تحت پوشش بیمه نامه شما نخواهد بود.
بیمه صاحبخانه به شما مسئولیت محل می دهد – پوشش داخلی آپارتمان، و همچنین از دست دادن اجاره بها اگر مستأجر شما قادر به پرداخت نیست زیرا آتش سوزی یا خسارت شدید آب آنها را مجبور به ترک خانه می کند.
جفری اشنایدر، رئیس شرکت گفت: پوشش اجاره کوتاه مدت حداکثر 30 تا 90 روز در سال است، نه یک سری اجاره کوتاه مدت. کارگزاری در گاتهام. “شما باید یا سیاست خود را تایید کنید یا نوع دیگری از سیاست را برای پوشش مناسب خود در هنگام اجاره آپارتمان اتخاذ کنید.”
— نسخه های قبلی این مقاله حاوی گزارش و نوشته امیلی مایرز و ایولین باتاگلیا بود.
