به عنوان یک صاحبخانه، ممکن است به دنبال راهی برای تامین مالی سرمایه گذاری بعدی خود باشید. این راهنما در مورد استفاده از درآمد اجاره برای واجد شرایط بودن برای وام مسکن است.
پس از بحران مسکن ملی در سال 2007، که نتیجه استانداردهای تسهیل وام مسکن بود، وام دهندگان وام مسکن استانداردهای وام خود را افزایش دادند و گرفتن وام مسکن را برای سرمایه گذاران دشوارتر کردند.
محتوا
- آیا می توانم از درآمد اجاره برای واجد شرایط بودن وام مسکن استفاده کنم؟
- چگونه کار می کند؟
- چه نوع مدارکی نیاز دارید؟
- چگونه درآمد اجاره خود را هنگام درخواست وام مسکن تعیین کنید
- چگونه درآمد اجاره خود را برای واجد شرایط بودن برای وام مسکن محاسبه کنید
- یافته های کلیدی
- سوالات متداول
امروزه، سرمایه گذاران بالقوه ای که به دنبال تامین مالی برای سرمایه گذاری بعدی خود هستند، باید آماده باشند تا پس انداز، درآمد و نسبت بدهی به درآمد (DTI) خود را بررسی کنند، که معیاری است که برای مقایسه میزان بدهی شما با میزان درآمد شما در هر ماه استفاده می شود.
وقتی صحبت از درآمد شد، بسیاری از انواع درآمد می تواند به شما در گرفتن وام مسکن کمک کند. بسیاری از وام دهندگان وام مسکن نیز حداقل شرط درآمد را برای دسترسی به وام مسکن تحمیل نمی کنند.
در پست امروز، نحوه استفاده از درآمد اجاره برای واجد شرایط بودن را بررسی خواهیم کرد رهن ملک اجاره ای.
آیا می توانم از درآمد اجاره برای واجد شرایط بودن وام مسکن استفاده کنم؟
بله، بسیاری از وام دهندگان وام مسکن درآمد اجاره شما را به عنوان درآمد اصلی شما می پذیرند و درخواست وام مسکن شما را اعطا می کنند.
مثل خیلی های دیگر ارائه دهندگان وام، وام دهندگان وام مسکن عمدتاً به وضعیت مالی شما و اینکه آیا می توانید پرداخت های ماهانه را به روشی پایدار و بدون ریسک انجام دهید علاقه مند هستند.
وام دهندگان وام مسکن می دانند که برخی از سرمایه گذاران ممکن است منبع درآمد دیگری مانند حقوق نداشته باشند. اگر سرمایه‌گذار حقوقی دریافت می‌کند، ممکن است کم یا نامنظم باشد و در نتیجه نشان‌دهنده وضعیت اقتصادی و توانایی او برای پرداخت بدهی نباشد.
با در نظر گرفتن درآمد اجاره برای کمک به سرمایه گذاران برای دسترسی به وام مسکن، آنها متوجه می شوند که هر موقعیتی منحصر به فرد است و برخی از موقعیت ها برای هر سرمایه گذار در هنگام جستجوی تامین مالی صدق نمی کند.
بنابراین، درک تعریف درآمد اجاره از دیدگاه یک افسر وام مهم است. این اجاره ای است که از مستاجرینی دریافت می کنید که در ملک شما زندگی می کنند. می توانید آن را به دو نوع تقسیم کنید:
- درآمد واقعی: این درآمد مستند از اجاره ای است که به طور منظم دریافت می کنید و در اظهارنامه مالیاتی شما ثبت می شود. یک افسر وام می تواند درآمد واقعی اجاره شما را محاسبه و تأیید کند تا به شما در واجد شرایط بودن وام مسکن کمک کند.
- درآمد موضوع: درآمد موضوع برآورد درآمد اجاره ای است که انتظار دارید از ملکی که می خواهید از طریق تأمین مالی به دست آورید، ایجاد کنید. وام دهندگان با درآمد اجاره موضوعی متفاوت از درآمد واقعی اجاره رفتار می کنند.
در برخی موارد، یک افسر وام ممکن است توانایی شما برای بازپرداخت وام را بر اساس شواهدی مبنی بر پرداخت های قبلی اجاره به موقع ارزیابی کند.
چگونه کار می کند؟
ابتدا باید بدانید که هر وام دهنده متفاوت است. همه آنها مجموعه ای منحصر به فرد از الزامات و معیارهای واجد شرایط بودن دارند. این می تواند روند استفاده از درآمد اجاره برای دریافت وام مسکن را پیچیده کند. مطمئن شوید که با یک کارگزار متخصص کار می کنید تا به شما در درک جزئیات روند درخواست کمک کند.
اکنون که این موضوع را از سر راه برداشته ایم، فرآیند استفاده از درآمد اجاره برای واجد شرایط بودن برای وام مسکن چگونه عمل می کند؟
میزان وام مسکنی که بر اساس درآمد اجاره شما ارائه می شود با استفاده از عوامل مختلفی تعیین می شود، مانند:
- چند وقت است که یک صاحبخانه
- تعداد املاک اجاره ای که دارید
- توانایی شما برای ارائه شواهد از طریق محاسبات مالیاتی
وام دهندگان مختلف از شما می خواهند حداقل برای سه سال مدرکی دال بر درآمد اجاره ارائه دهید. اطمینان حاصل کنید که درآمد قانونی است و نمی توان آن را فقط با صورتحساب بانکی یا اجاره نامه ثابت کرد.
البته، شما باید حداقل شرایط و معیارهای واجد شرایط بودن را داشته باشید. به یاد داشته باشید که این موارد از وام دهنده ای به وام دهنده دیگر متفاوت است.
درآمد اجاره برای وام مسکن مسکونی
می توانید از درآمد اجاره برای دریافت رهن خرید به اجاره یا ملک مسکونی. با این حال، بسته به نوع ملکی که می خواهید بخرید، تفاوت های قابل توجهی در الزامات وام دهنده وجود دارد.
بسیاری از وام دهندگان با آنها به طور مساوی رفتار می کنند، اما برخی دیگر برای سرمایه گذارانی که برای وام مسکن درخواست می کنند نیاز به تأیید کامل درآمد دارند.
اکثر وام دهندگان در صورت خرید ملک مسکونی، درآمد اجاره را که در صورت حساب بانکی شما نشان داده شده است، می پذیرند، به خصوص اگر بیش از یک سال است که این درآمد را دریافت نکرده باشید.
استفاده از درآمد اجاره برای واجد شرایط بودن برای رهن ملک مسکونی برای سرمایه گذاران با تجربه آسان تر است. پرتفوی متنوع املاک و مستغلات نسبت به مبتدیانی که تازه شروع به کار کرده اند.
اثبات درآمد اجاره برای وام مسکن مسکونی
مانند بسیاری از صاحبخانه‌های دیگر، شما ممکن است خوداشتغال باشید یا برای اثبات درآمد به منابع متعددی تکیه کنید. در این صورت بار اثبات سنگین تر می شود. به طور معمول، بیشتر وام دهندگان درآمد شغلی را می پذیرند و حتی شرایط دوستانه تری را ارائه می دهند – برخی حتی شامل پاداش، اضافه کاری و کمیسیون می شوند.
به همین دلیل، اکثر وام دهندگان قبول نمی کنند قراردادهای اجاره یا صورت های بانکی به عنوان اثبات درآمد. آنها نیاز دارند که درآمد از حساب های خوداشتغالی حداقل برای سه سال گذشته نگهداری شود.
با این حال، برخی از وام دهندگان وام مسکن شرایط آرامی را ارائه می دهند. آنها اسناد مالی را حداقل به مدت دو سال می پذیرند. اگر بخواهید از درآمد اجاره برای تامین مالی بدهی استفاده کنید، دیگران بر اساس سابقه مالی یک ساله به شما وام مسکن خوداشتغالی می دهند.
به طور خلاصه، در حالی که درآمد اجاره را می توان هنگام درخواست وام مسکن یا به دنبال تامین مالی مجدد یک ملک در نظر گرفت، باید به خوبی مستند شده و الزامات واجد شرایط بودن خاصی را داشته باشد، درست مانند سایر منابع درآمد.
الزامات فانی می
به عنوان مثال، برخی از الزامات واجد شرایط بودن Fannie Mae، یکی از بزرگترین شرکت های مالی وام مسکن، عبارتند از:
- شما باید احتمال درآمد اجاره را در آینده نشان دهید.
- دارایی سرمایه گذاری باید بین یک تا چهار واحد باشد. همچنین اگر وام گیرنده در یکی از واحدها زندگی می کند، می تواند از دو تا چهار واحد تشکیل شود.
درآمد اجاره از اموال متعلق به وام گیرنده واجد شرایط است اگر از اموال تامین شده نباشد. درآمد ممکن است از محل اقامت اولیه وام گیرنده باشد خواه الف خانه تک خانواده یا یک واحد خاص در یک ملک چند خانواری. درآمد حاصل از اجاره های کوتاه مدت نیز قابل قبول است.
اگر ملک شما شرایط فوق را دارد، در نظر گرفتن درآمد اجاره شما مستلزم تکمیل مدارک صحیح و ارائه مدارک پشتیبانی مناسب است. اسنادی که باید ارائه کنید بر اساس سابقه درآمد اجاره ملک (یا فقدان آن) است.
چه نوع مدارکی نیاز دارید؟
روند درخواست وام مسکن با استفاده از درآمد اجاره کم و بیش مانند درخواست برای وام مسکن بدون درآمد اجاره است. تفاوت این است که ممکن است مجبور شوید یک فرآیند بررسی گسترده را طی کنید. همچنین، آماده ارائه مدرکی مبنی بر درآمد واقعی یا مورد انتظار خود از اجاره باشید.
هنگام ارائه سایر جزئیات مالی لازم در مورد درخواست خود به وام دهنده، آماده باشید که درآمد اجاره خود را نیز لحاظ کنید.
به طور کلی از مدارک زیر کپی تهیه کنید:
- دو سال اظهارنامه مالیاتی
- دو سال W-2 یا 1099s
- رسید پرداخت 30 روز گذشته
- صورت‌حساب‌های بانکی ماهانه یا فصلی برای همه حساب‌های مالی شما، از جمله سرمایه‌گذاری
- صورت سود و زیان برای متقاضیان خوداشتغال
- یک نسخه امضا شده از قرارداد خرید ملک
اگر در حال حاضر مستاجر ندارید اما می توانید اظهارنامه مالیاتی ارائه دهید، درخواست شما باید خوب باشد. در غیر این صورت، احتمالاً باید محاسبه کنید که چه درآمدی از اجاره از ملک خود انتظار دارید.
با این حال، به خاطر داشته باشید که یک برآورد تقریبی برای وام دهنده کافی نخواهد بود. وام دهنده درآمد شما را بررسی می کند و ممکن است دستور ارزیابی بدهد. برای برآورد درآمد اجاره، ارزیابی سایر شرکت‌های املاک و مستغلات در محله شما و نرخ اجاره آنها را نیز در نظر می‌گیرد.
علاوه بر این، وام دهنده ممکن است یک کپی از اجاره نامه و کپی از چک های حقوق اخیر را درخواست کند تا تعیین کند که آیا اجاره به موقع و به طور مداوم پرداخت می شود یا خیر.
توجه داشته باشید که درآمد حاصل از ملک اجاره ای شما ممکن است واجد شرایط گزارش شدن به عنوان درآمد باشد. قبل از شروع فرآیند درخواست وام مسکن، با وام دهنده صحبت کنید. اطمینان حاصل کنید که اسنادی را که باید برای پشتیبانی از درخواست خود ارائه دهید، تأیید کنید. به این ترتیب همه چیز را آماده خواهید داشت و از اتلاف وقت به دنبال مدارک اضافی جلوگیری می کنید.
چگونه درآمد اجاره خود را هنگام درخواست وام مسکن تعیین کنید
به طور کلی، اسنادی که ارائه می کنید تعیین می کند که چگونه درآمد اجاره شما محاسبه می شود که از درآمد اجاره برای واجد شرایط بودن برای وام مسکن استفاده می کنید.
بیایید دریابیم که وام دهندگان وام مسکن و افسران وام چگونه درآمد اجاره شما را بر اساس اسناد مختلف محاسبه می کنند.
محاسبه درآمد اجاره بر اساس اظهارنامه مالیاتی فدرال
هنگامی که وام گیرنده اظهارنامه مالیاتی فدرال خود را برای واجد شرایط بودن شرایط درآمد اجاره ارائه می کند، وام دهنده ابتدا جریان نقدی وام گیرنده را تعیین می کند. سپس وام دهنده هر گونه کسر سود، استهلاک، بیمه، مالیات و یا را دوباره اضافه می کند هزینه های HOA.
اگر هزینه ها به خوبی مستند شده باشد، هرگونه هزینه مالکیت غیر تکراری ممکن است بازپرداخت شود.
سپس وام‌دهنده درآمد را در طول سال مالیاتی به طور میانگین در طول سال‌های مالیاتی که وام‌گیرنده ملک را اجاره کرده است، محاسبه می‌کند.
محاسبه درآمد اجاره بر اساس اجاره و ارزیابی
وام دهنده از بخشی از درآمد برآورد شده اجاره در محاسبات خود بر اساس اجاره ها و ارزیابی ها استفاده می کند. معمولاً از 75 درصد آن استفاده می کنند و 25 درصد را برای جای خالی برنامه ریزی شده می گذارند.
محاسبه درآمد اجاره بر اساس نسبت DTI
همانطور که گفته شد، اکثر وام دهندگان وام مسکن هنگام واجد شرایط بودن شما برای وام مسکن، فاکتورهای زیادی را در نظر می گیرند. یکی از عوامل این است نسبت بدهی به درآمد (DTI).. این نسبت با جمع کردن کل درآمد ماهانه و تقسیم آن بر کل بدهی ماهانه محاسبه می شود.
هرچه نسبت DTI شما کمتر باشد، بهتر است. بیشتر وام دهندگان نسبت DTI 43٪ یا کمتر را ترجیح می دهند.
به عنوان مثال، فرض کنید کل درآمد ماهانه شما 5500 دلار و پرداخت ماهانه وام مسکن شما 1200 دلار است. علاوه بر این، وام دانشجویی، وام خودرو، و (حداقل) بدهی کارت اعتباری را که هر کدام 250 دلار است، پرداخت می کنید. محاسبات به صورت زیر خواهد بود:
(1200 + 250 + 250 + 250) / 5500 = 35.45
در این مورد، نسبت DTI شما 35٪ (گرد) است.
با این حال، هنگام انجام محاسبات، باید فاکتورهای بیشتری را در نظر بگیرید، به خصوص اگر درآمد اجاره ای که برای واجد شرایط بودن وام مسکن استفاده می کنید، از ملک اصلی یا املاک اجاره ای مختلف باشد.
اگر منبع درآمد برآورد شده از اجاره به طور میانگین در طول ماه‌هایی که به عنوان اجاره در سال مالیاتی قبلی استفاده شده است، شما باشد. اقامتگاه اولیهشما باید آن را در محاسبه درآمد ناخالص ماهانه خود لحاظ کنید. در همین حال، پرداخت های ماهانه شما باید شامل کل مبلغ پرداختی وام مسکن شما باشد.
اگر درآمد تخمینی اجاره از محل سکونت اصلی شما نباشد، تنها در صورتی می توان آن را در نظر گرفت که هنگام محاسبه درآمد ناخالص ماهانه از پرداخت ماهانه وام مسکن شما بیشتر باشد.
چگونه درآمد اجاره خود را برای واجد شرایط بودن برای وام مسکن محاسبه کنید
همانطور که می بینید، برآورد درآمد ماهانه از اجاره برای استفاده از درآمد اجاره برای واجد شرایط بودن برای وام مسکن ضروری است. شما باید دقت لازم را انجام دهید حتی در هنگام درخواست برای a وام برای املاک متعلق به LLC.
همانطور که قبلاً می توانید بگویید، انجام محاسبات به صورت دستی زمان زیادی می برد. شما باید داده های زیادی را جمع آوری، سازماندهی و تجزیه و تحلیل کنید. یک اشتباه ساده می تواند کل تحلیل شما را نادرست کند. به همین دلیل است که باید از ابزارهای مدرن املاک و مستغلات استفاده کنید.
با استفاده از Mashvisor
بهترین گزینه برای تخمین درآمد از اجاره شما Mashvisor است. این یک پلت فرم آنلاین املاک و مستغلات است که به سرمایه گذاران کمک می کند تا با ارائه داده ها و تجزیه و تحلیل های قابل اعتماد و دقیق، تصمیمات تجاری هوشمندانه بگیرند.
Mashvisor یک پایگاه داده عظیم با حجم عظیمی از داده ها است که به طور منظم به روز می شود. این به سرمایه گذاران کمک می کند تا با در دسترس قرار دادن همه چیز تنها با یک کلیک سریع تجزیه و تحلیل کنند.
این پلتفرم ابزارهای مختلفی را برای کمک به تجزیه و تحلیل خواص سرمایه گذاری خود ارائه می دهد. به عنوان مثال، در ماشین حساب سرمایه گذاری املاک به شما این امکان را می دهد که برآوردهای دقیقی از درآمد اجاره ماهانه داشته باشید. اعداد تولید شده دقیق و واقعی هستند.
ابزارهای ما تعاملی هستند. اگر تحقیقات یا تجربه شما نشان می دهد که برخی از اعداد ممکن است متفاوت باشند، می توانید آنها را تنظیم کنید و ببینید که ROI چگونه تغییر می کند.
اگر می‌خواهید سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات را شروع کنید و از درآمد اجاره برای واجد شرایط بودن وام مسکن در سال جاری استفاده کنید، توصیه می‌کنیم از Mashvisor استفاده کنید تا مطمئن شوید که شروع به کار درستی کرده‌اید. علاوه بر ویژگی های ذکر شده در بالا، Mashvisor به شما کمک می کند تا در بهترین بازار و ملک اجاره ای سرمایه گذاری کنید.
همین امروز با Mashvisor ثبت نام کنید.
Mashvisor با ابزارهای تعاملی خود می تواند به شما کمک کند سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را شروع کنید و از درآمد اجاره برای واجد شرایط بودن برای وام مسکن استفاده کنید.
یافته های کلیدی
بسیاری از مالکانی که مالک و مدیریت املاک اجاره ای هستند، خوشحال خواهند شد که بدانند استفاده از درآمد اجاره برای تضمین وام مسکن امکان پذیر است. وام دهندگان معمولاً به نسبت بدهی به درآمد و جریان درآمد شما نگاه می کنند.
اگر درآمد اجاره خود را مستند کنید و آن را قابل تأیید کنید، روند قابل کنترل تر می شود. استفاده از درآمد تخمینی اجاره ای که از ملک سرمایه گذاری انتظار دارید کمی مشکل است. وام دهنده برای تخمین نرخ اجاره بازار، یک ارزیابی مستقل از ملک درخواست می کند.
وام دهنده همچنین ممکن است از یک قرارداد اجاره امضا شده برای تعیین درصد اجاره ای که برای واجد شرایط بودن شما برای وام مسکن استفاده می شود استفاده کند.
اطمینان حاصل کنید که اسناد مهم پشتیبان مانند صورت حساب بانکی، اظهارنامه مالیاتی، صورت سود و زیان و موارد دیگر را به وام دهنده خود ارائه دهید. وام دهنده همچنین هزینه و جریان نقدی ملک را هنگام بررسی درخواست شما در نظر می گیرد.
اگر در محاسبه میزان درآمد اجاره ای که می توانید از ملک خود انتظار داشته باشید مشکل دارید، از یک ابزار املاک و مستغلات قابل اعتماد مانند Mashvisor استفاده کنید. پلت فرم املاک و مستغلات به شما کمک می کند درآمد اجاره املاک و ROI را محاسبه کنید. همچنین به شما کمک می کند تا یک بازار املاک و مستغلات سودآور را برای سرمایه گذاری انتخاب کنید.
سوالات متداول
در مورد استفاده از درآمد اجاره هنگام درخواست وام مسکن در زیر اطلاعات بیشتری کسب کنید:
چند درصد از درآمد اجاره را می توان برای وام مسکن استفاده کرد؟
75% وام دهندگان وام مسکن تنها 75% از درآمد اجاره را برای واجد شرایط بودن وام گیرندگان برای دریافت وام رهنی استفاده می کنند، زیرا آنها باید هزینه های مالکیت، جای خالی و هرگونه ضرر دیگری را که ممکن است یک صاحبخانه به ناچار با آن مواجه شود را در نظر بگیرند.
به طور خلاصه، 25٪ برای در نظر گرفتن عواملی است که ممکن است بر درآمد ناخالص اجاره تأثیر بگذارد.
آیا می توانید از درآمد پیش بینی شده اجاره برای FHA استفاده کنید؟
بله، این امکان برای وام دهنده وجود دارد که درآمد اجاره پیش بینی شده از املاک سرمایه گذاری تامین شده برای وام FHA را در نظر بگیرد.
مقررات وام FHA در HUD Handbook 4000.1 موضوع درآمد اجاره را با بیان اینکه «درآمد اجاره به درآمدی اطلاق می‌شود که از ملک موضوع یا سایر دارایی‌های مستغلات به دست می‌آید یا به دست می‌آید».
با این حال، ممکن است لازم باشد با افسر وام خود مشورت کنید، زیرا استانداردهای وام دهنده ممکن است با قوانین وام FHA متفاوت باشد.
آیا می توانید از درآمد بالقوه اجاره Airbnb برای واجد شرایط بودن برای وام مسکن استفاده کنید؟
بله اگر ملک خود یا بخشی از آن را به عنوان Airbnb اجاره کرده اید، می توانید از این درآمد برای واجد شرایط بودن وام مسکن استفاده کنید.
Fannie Mae اکنون به وام دهندگان وام مسکن معمولی اجازه می دهد تا برنامه های وام مسکن ارائه دهند که درآمد اجاره کوتاه مدت پیش بینی شده از لیست املاک در سایت های اجاره تعطیلات مانند Airbnb و Vrbo را گزارش می دهد.
وام گیرندگان باید مدرکی مبنی بر درآمد اجاره سالانه از سایر املاکی که دارند نشان دهند. این بدان معنی است که دسترسی به وام مسکن از طریق درآمد اجاره Airbnb برای سرمایه گذارانی که برای اولین بار بدون تجربه در موفقیت در اجاره تعطیلات تجربه می کنند، گزینه مناسبی نیست.
آیا وام گیرنده می تواند از درآمد اجاره برای اقامت اولیه استفاده کند؟
بله، شما می توانید از درآمد اجاره یک اقامتگاه اولیه برای تضمین وام مسکن استفاده کنید. تنها شرط این است که سابقه دریافت درآمد اجاره از آن را نشان دهید یا مدرکی مبنی بر ادامه درآمد از آن نشان دهید.
