خروج هوشمندانه تر از املاک فعال با مت لاو

سرمایه گذاران فعال املاک و مستغلات پول خود را با خرید با تخفیف به دست می آورند. ثروت SDIRA خانه‌های جدید را به صورت خرده‌فروشی توسعه داده و به فروش می‌رساند و می‌گوید که پنج مورد از آن‌ها می‌توانند جایگزین حدود 100000 دلار درآمد سالانه شوند. او همچنین می گوید که بیشتر این سود هرگز در چک اجاره ظاهر نمی شود. در اینجا نحوه انجام آن آمده است:

• SDIRA Wealth در چهار بازار تگزاس: Lubbock، Midland، Abilene و Houston، خانه‌های تک‌خانواره‌ای و دوبلکس‌ها را از اسلب تا اجاره طراحی و می‌سازد. اکثر آنها در محدوده 200000 تا 250000 دلار هستند و مت می گوید تیمش وارد بازار نمی شود مگر اینکه ملکی بتواند به نرخ بهره 6 تا 9 درصد برسد و پس از وام، مالیات و بیمه مثبت بماند.
• در یک خانه 250000 دلاری با 20 درصد کاهش، جریان نقدی چند صد دلار در ماه است. همانطور که مت می گوید، یک ملک اجاره ای را فقط برای درآمد 200 دلار در ماه نخرید. پرونده او بر اساس چهار چیز است که جمع می شوند: تقریباً 4 درصد جریان نقدی، 4 درصد اصل پرداخت شده توسط مستاجر، 4 درصد استهلاک و ارزش گذاری، که به جای پیش پرداخت شما، روی ارزش کامل خانه کار می کند.
• ساخت و ساز جدید کار را در بخش مالیات آسان تر می کند. سازنده قبلاً برای هر جزء فاکتورهایی دارد، بنابراین مطالعه تقسیم هزینه از مهندسی معکوس صرف نظر می کند و مت می گوید SDIRA Wealth این گزارش را به صورت رایگان در اختیار سرمایه گذاران قرار می دهد.
• مت می گوید که تیم او سالانه صدها صرافی 1031 را مدیریت می کند که هر هفته یا دو هفته یک بار موجودی جدیدی منتشر می شود. یک داروساز بازنشسته روز چهارشنبه ساختمان داروخانه خود را فروخت، اجاره نامه جایگزین خود را این جمعه تعطیل کرد و در آخر هفته مستاجر به خانه رفت.

پیوندها و منابع

چرا یک خانه کاملا جدید بسازیم تا آن را اجاره کنیم؟

اکثر املاک اجاره ای هرگز برای اجاره طراحی نشده اند. شخصی آنها را به عنوان محل سکونت اولیه ساخت و چند دهه بعد یک سرمایه گذار آن مکان را خرید، تعمیر کرد و شروع به جمع آوری اجاره کرد. خود ست صاحب چنین املاکی بود و همانطور که در این قسمت می گوید، وقتی رژ لب را روی خوک می گذارید، هنوز خوک است.

SDIRA Wealth این توالی را معکوس می کند. این شرکت سازنده و توسعه‌دهنده‌ای است که ابتدا بازارها را بررسی می‌کند، سپس خانه‌های تک‌خانواره‌ای (و برخی دوبلکس‌ها) را به‌طور خاص برای سرمایه‌گذاران می‌سازد. مت می‌گوید که محله‌های درجه B، مناطق با رشد بالا و نواحی مدارس عالی را هدف قرار می‌دهند و موادی را برای دوام بیشتر از ظاهر انتخاب می‌کنند: نمای بیرونی تمام آجر، کف‌پوش وینیل لوکس در سرتاسر، کابینت‌های سفارشی، HVAC ارتقا یافته، تخته سنگ و حتی محوطه‌سازی بیرونی در بازارهای خشک تا مستاجر نتواند خاکشیر را بکشد.

از آنجایی که آنها این مواد را به صورت عمده در کل جوامع می خرند، مت ادعا می کند که همان خانه به طور قابل توجهی بیشتر از یک سازنده سنتی هزینه دارد. آنها در حال حاضر در چهار بازار تگزاس در حال ساخت و ساز هستند: Lubbock، Midland، Abilene و Houston، که مت می‌گوید سال گذشته حدود 120000 نفر از ساکنان آن را اضافه کرد.

اعداد چگونه هستند (و چه چیزهایی نیستند)

مت در مورد جریان نقدی کاملاً ساده بود. تیم او وارد بازار نخواهد شد مگر اینکه ملکی بتواند به نرخ بهره 6 تا 9 درصد برسد و پس از وام، مالیات و بیمه جریان نقدی مثبت باقی بماند. اما برای یک خانه معمولی 250000 دلاری با 20 درصد کاهش (حدود 50000 دلار به علاوه هزینه های بسته شدن)، این معادل چند صد دلار در ماه است. به گفته او، فقط برای کسب درآمد 200 دلاری در ماه، ملک اجاره ای نخرید. برای این کار می توانید چیزهایی را در eBay بفروشید.

زمین همه چیز دیگری است که در بالا انباشته شده است. مت آن را چهار جریان درآمد می نامد:

• جریان نقدی: حداقل 4 درصد بعد از تمام هزینه ها
• تخفیف اصلی: تقریباً 4 درصد در سال توسط مستأجر شما با وام ثابت 30 ساله پرداخت می شود
• استهلاک: حدود 4 درصد صرفه جویی مالیاتی ناشی از استهلاک خط مستقیم استاندارد طی 27.5 سال
• قدردانی: اگر یک خانه 200000 دلاری 3 درصد افزایش یابد، 6000 دلار بیشتر از پیش پرداخت 50000 دلاری شما خواهد بود زیرا قدردانی روی ارزش کامل ملک کار می کند، نه فقط پول شما در معامله.

آن را جمع کنید و مت به بازدهی حدود 12 درصد یا بیشتر می رسد، که بیشتر آن هرگز در صورت حساب بانکی ماهانه شما نشان داده نمی شود. آیا قبول دارید که ریاضی یک سوال منصفانه است و ست در قسمت روی آن اصرار دارد.

بازی های مالیاتی: تفکیک هزینه و مبادلات 1031

مت می گوید که با 100 درصد کاهش ارزش پاداش معکوس، تقسیم هزینه تیمش را به شدت مشغول نگه می دارد. ساخت و ساز جدید طبیعی است زیرا سازنده از قبل برای هر جزء فاکتور دارد، بنابراین مهندسی معکوس زمان بر ارزش درب و لوازم خانگی وجود ندارد. SDIRA Wealth گزارش تسهیم هزینه را به صورت رایگان در اختیار سرمایه گذار قرار می دهد.

داستان تبادل 1031 ممکن است کاربردی ترین قسمت این قسمت باشد. مت می گوید که تیمش صدها صرافی را در سال انجام می دهد، و او با یک داروساز بازنشسته ملاقات کرد که فروش ساختمان داروخانه خود را در روز چهارشنبه بسته بود، اجاره نامه جایگزین خود را در روز جمعه بسته بود و در همان آخر هفته یک مستاجر نقل مکان کرد. اگر به پنجره شناسه 45 روزه با سرمایه زیادی خیره شده اید، داشتن یک سازنده با موجودی که هر یا دو هفته یکبار منتشر می شود، پاسخی موجه به یک مشکل استرس زا است.

چه کسی نباید یکی از اینها را بخرد

ست مستقیماً از مت پرسید و پاسخ او صادقانه تر از آن چیزی بود که از کسی که محصول را می فروشد انتظار داشتید. اگر شما یک سرمایه‌گذار DIY هستید که دوست دارید شکار کنید، با تخفیف خرید کنید و با ارزش سهام ایجاد کنید، این مدل نمی‌تواند چیز زیادی اضافه کند. شما در حال پرداخت خرده فروشی کامل برای یک خانه کاملاً جدید هستید و هیچ مقدار پشتیبانی تیمی آن را تغییر نمی دهد.

همچنین اگر فوراً به درآمد قابل توجهی نیاز دارید، این حرکت اشتباهی است. این یک استراتژی بلندمدت است که بر پایه قدردانی، پرداخت مستاجر و معافیت های مالیاتی بنا شده است، نه یک ماشین جریان نقدی از روز اول. و مانند هر معامله‌ای که در آن شخصی که شما را آموزش می‌دهد، شخصی است که شما را می‌فروشد، ارزیابی‌ها، بازرسی‌ها و دقت لازم که مت تشویق می‌کند اختیاری نیستند. آنها را انجام دهید.

آیا این طرح خروج برای شکارچیان معامله است؟

جالب ترین موضوع در این گفتگو در واقع در مورد خانه ها نیست. این در مورد کاری است که سرمایه گذاران فعال با پولی که به دست می آورند انجام می دهند. فهرست مشتریان مت از یک اپراتور جرثقیل نیویورک گرفته تا یک توسعه دهنده املاک با بیش از 800 ملک، از جمله باله‌هایی که همچنان به تلنگر می‌پردازند، اما سود خود را به سمت خرید هدایت می‌کنند و اجاره‌ها را در بازارهای دوستانه‌تر نگه می‌دارند، متغیر است. این قسمت نشان می‌دهد که فرمول Freedom Five در واقع چگونه کار می‌کند، تامین مالی یک حساب بازنشستگی خودگردان چگونه به نظر می‌رسد، و لحظه‌ای که چند صد دلار در ماه به چیزی تبدیل می‌شود که مت آن را جریان نقدی واقعی می‌نامد. اگر تا به حال فکر کرده اید که بعد از معامله بعدی چه می شود، این یکی ارزش وقت شما را دارد.

متن اپیزود

افکار خود را به اشتراک بگذارید

به نمایش کمک کنید!

باز هم ممنون که گوش دادید!