من سابقه اجاره آپارتمان خود را بررسی کردم و فکر می کنم به طور غیرقانونی بی ثبات شده است. چه کار کنم

بررسی تاریخچه اجاره آپارتمان محل بسیار خوبی برای تعیین اینکه آیا آپارتمان شما به طور غیرقانونی مقررات زدایی شده است، شروع می شود. اگر معلوم شد که حق با شماست، آپارتمان شما می‌تواند مجدداً تثبیت شود و می‌توانید هزینه‌های اضافی اجاره‌تان را بازیابی کنید، از جمله خسارات احتمالی سه برابری. اما شما باید تصمیم بگیرید که آیا مبارزه با صاحبخانه شما ارزشش را دارد یا خیر.

Altagracia Pierre-Outerbridge، وکیل و بنیانگذار قانون Outerbridge، که نماینده مستاجران مسکونی، مالکان آپارتمان و صاحبخانه است، گفت: «قبل از سال 2019، مالکان می توانستند یک آپارتمان را پس از خروج مستاجر و اجاره به طور قانونی به آستانه مشخصی کاهش دهند. در سال 2008، این آستانه 2000 دلار تعیین شد.

پیر اوتربریج گفت: «مالک‌ها می‌توانند اجاره آپارتمان‌های تثبیت‌شده را به دلایل قانونی افزایش دهند، از جمله افزایش جای خالی و بهبود فردی در آپارتمان‌ها». در سال 2008، افزایش مشاغل خالی حدود 20 درصد تعیین شد.

امروزه، افزایش IAI، که بازسازی‌های عمده مانند تعمیرات اساسی آشپزخانه یا حمام یا کف‌پوش‌های جدید را پوشش می‌دهد، به یک دلار محدود شده است، اما در سال 2008، 1/40 کل هزینه بازسازی بود. افزایش IAI همراه با افزایش 20 درصدی نرخ جای خالی می تواند اجاره بها را بالاتر از آستانه 2000 دلار افزایش دهد و به طور قانونی به صاحبخانه اجازه می دهد هر چقدر که می خواهد هزینه کند.

شایان ذکر است که بی ثباتی خانه های خالی در سال 2019 با قانون ثبات مسکن و حمایت از مستاجران پایان یافت.

اگر فکر می‌کنید محل شما به طور غیرقانونی بی‌ثبات شده است، می‌توانید صاحبخانه خود را به چالش بکشید، اما مهم است که حساب کنید تا مطمئن شوید ادعای شما معتبر است.

خرد کردن اعداد

اول، Pierre-Outebridge توصیه می کند که تاریخچه اجاره را قبل از سال 2008 تجزیه و تحلیل کنید و ببینید آیا صاحبخانه شما ممکن است از آستانه 2000 دلار فراتر رفته باشد یا خیر.

در اینجا یک مثال آورده شده است: اگر مستأجر قبلی 1000 دلار اجاره پرداخت کرده باشد، افزایش جای خالی می تواند اجاره بها را به 1200 دلار برساند. اگر یک بازسازی اساسی به ارزش 40000 دلار یا بیشتر نیز انجام شود، صاحبخانه می تواند 1000 دلار دیگر به اجاره اضافه کند و آن را از آستانه 2000 دلار عبور دهد.

بررسی وضعیت J-51 ساختمان نیز می تواند به روشن شدن آنچه اتفاق افتاده کمک کند. معافیت مالیاتی J-51 به مالکان معافیت مالیاتی املاک می دهد تا در ازای تثبیت آپارتمان، ساختمان های قدیمی را بازسازی کنند. می توانید آدرس خود را در وب سایت HPD وارد کنید و اطلاعات دریافتی را در سایت مزایای J-51 شهر قرار دهید.

پیر اوتربریج گفت: “اگر در زمانی که شما به آنجا نقل مکان کردید، کاهش J-51 وجود داشت، آپارتمان باید تثبیت شود.” “و اگر ساختمان دیگر از تخفیف J-51 بهره مند نشود، صاحبخانه شما ملزم به ارائه اخطاریه مبنی بر ترک تثبیت آپارتمان با تمدید اجاره است. بنابراین اگر صاحبخانه شما این مرحله را از دست داد، این یک خطای رویه ای است و احتمالاً می توانید آنها را به چالش بکشید.”

اقدام کردن

پس از جمع‌آوری اطلاعات تا حد امکان، می‌توانید به صاحبخانه خود بنویسید یا ایمیل کنید و اسنادی را بخواهید که توضیح دهد چگونه آپارتمان از مقررات خارج شده است، مانند اجاره، قراردادها و چک. همچنین ممکن است زمان خوبی برای مشورت با وکیلی باشد که می تواند پرونده خاص شما را بررسی کند، تصویری از نتایج بالقوه ترسیم کند و خطرات احتمالی را شناسایی کند.

پیر اوتربریج گفت: «اگر از صاحبخانه خود بخواهید اسنادی را در مورد نحوه مقررات زدایی آپارتمان ارائه دهد، احتمالاً مقاومت خواهند کرد. “شما باید تصمیم بگیرید که چگونه می‌خواهید تشدید کنید، آیا می‌خواهید شکایت کنید یا شاید شکایتی را با DHCR تنظیم کنید. یک وکیل می‌تواند گزینه‌های شما را برای شما ارائه دهد، که ممکن است شامل عدم پرداخت اجاره بها و نحوه انجام آن نیز باشد، و به شما در مورد ویژگی‌های وضعیتتان راهنمایی کند.”

یک دعوای قضایی موفق می تواند منجر به تثبیت مجدد آپارتمان شما و بازیابی هزینه های اضافی اجاره، از جمله خسارات احتمالی سه برابری شود. پیر اوتربریج گفت که اگر همه چیز خوب پیش برود، او همچنین اذعان داشت که صاحبخانه ها ممکن است تلافی کنند، شاید با امتناع از تمدید اجاره نامه یا رفع مشکلات نگهداری در آپارتمان شما.

پیر اوتربریج گفت: «از وکیل خود بخواهید که در صورت شکست شما چه چیزهایی را در معرض خطر قرار دهد. وکیل شما می تواند شانس شما را ارزیابی کند و مطمئن شود که اگر تصمیم دارید اقدامی انجام دهید از شما محافظت می شود.

Altagracia Pierre-Outebridge، Esq. مالک Outerbridge Law P.C است که در درجه اول بر نمایندگی مستاجر تمرکز دارد. این شرکت نماینده همه طرفین در دعاوی حقوقی و معاملاتی موجر و مستاجر مانند حق حبس ماهانه، پرونده های مزاحم، پرونده های صاحب مجوز، ادعاهای مزاحمت، پرونده های تعمیر، خرید مستاجر، دعاوی وثیقه، نشانه گذاری DHCR و کاهش اجاره و غیره است. Pierre-Outebridge دارای 15 سال سابقه دعوی در دادگاه عالی، DHCR و دادگاه مسکن است. برای ارسال سوال برای این ستون، اینجا را کلیک کنید. برای تماس با Outerbridge Law P.C. مستقیماً با شماره 212-364-5612 یا 877-OUTERBRIDGE تماس بگیرید یا قرار ملاقاتی را امروز تعیین کنید.