تبدیل خانه به ملک اجاره ای ممکن است حرکتی هوشمندانه به نظر برسد، به خصوص اگر در حال نقل مکان کردن هستید اما آماده نیستید. من می فروشم.
شاید چند سال پیش در نرخ پایین وام مسکن قفل شده اید. شاید بازار محلی شما هنوز تقاضای اجاره قوی داشته باشد. یا شاید فکر می کنید که ارزش خانه همچنان به ارزش خود ادامه می دهد و می خواهید در حالی که درآمد ماهانه ایجاد می کنید، آن را حفظ کنید.
همه اینها می توانند دلایل خوبی برای اجاره به جای فروش باشند. اما قبل از اینکه کلیدها را به مستاجر بسپارید، باید به یک سوال بزرگتر پاسخ دهید:
آیا ملک واقعاً آماده اجاره است؟
این به معنای چیزی بیشتر از تمیز کردن خانه، رنگ آمیزی مجدد چند دیوار و گرفتن عکس برای یک لیست است. یک ملک آماده اجاره باید از نظر فیزیکی آماده، از نظر مالی واقع بینانه، مطابق با قوانین و مطابق با آنچه مستاجران در بازار محلی واقعاً می خواهند باشد.
ما از داریل فیرودر، اقتصاددان ارشد Redfin پرسیدیم که مالکان خانه چگونه باید در مورد تصمیم گسترده تر برای اجاره به جای فروش فکر کنند. توصیه او واضح بود: با سازش شروع کنید.
فیرودر گفت: «اولین چیزی که باید در نظر بگیرید این است که با اجاره دادن به جای فروش، از چه چیزی صرف نظر می کنید. “فروش به شما امکان می دهد فوراً به سهام خود دسترسی داشته باشید، در حالی که اجاره به معنای نگه داشتن آن پول در خانه در ازای درآمد بالقوه اجاره و افزایش ارزش آینده است.”
هیچکدام لزوما بد نیستند، اما انتخاب باید عمدی باشد. این سازش جایی است که هر صاحب خانه باید شروع کند.
قبل از اینکه صاحبخانه شوید، در اینجا اعدادی که باید اجرا کنید، بهبودهایی که باید در نظر بگیرید و اشتباهات رایجی که باید اجتناب کنید آورده شده است.
1. ابتدا تصمیم بگیرید که آیا اجاره دادن منطقی است یا خیر
قبل از تهیه خود ملک، صاحبان خانه باید تصمیم بگیرند که آیا نگهداری آن به عنوان یک اجاره واقعا حرکت مالی مناسبی است یا خیر.
با سه سوال شروع کنید:
- خانه برای امروز چه چیزی می تواند بفروشد؟
- واقعاً برای چه کاری می توان آن را استخدام کرد؟
- آیا درآمد اجاره هزینه های واقعی ماهانه و بلند مدت شما را پوشش می دهد؟
یک اشتباه رایج این است که فقط پرداخت اجاره و وام مسکن را با هم مقایسه کنید. اگر اجاره بها بالاتر از رهن باشد، ممکن است در نگاه اول ملک معامله‌ای به نظر برسد. اما این تمام تصویر نیست.
همانطور که Fairweather توضیح داد، صاحبان خانه باید “مالیات، بیمه، نگهداری، جای خالی و مدیریت دارایی” را نیز در نظر بگیرند. اگر اعداد تنها زمانی کار می کنند که خانه کاملاً اشغال شده باشد، تعمیرات حداقل باشد و قیمت ها همچنان در حال افزایش باشد، اجاره ممکن است خطرناک تر از آن چیزی باشد که به نظر می رسد.
یک ملک اجاره ای باید در شرایط واقعی معنا داشته باشد، نه شرایط عالی.
این بدان معنی است که تجزیه و تحلیل شما باید شامل موارد زیر باشد:
- پرداخت وام مسکن
- مالیات بر املاک
- بیمه صاحب خانه یا صاحبخانه
- نگهداری و تعمیرات
- کمک هزینه جای خالی
- هزینه های مدیریت املاک
- هزینه های HOA در صورت وجود
- خدمات جانبی که ممکن است هنوز پوشش داده باشید
- هزینه های گردش مالی
- هزینه های مجوز یا مجوز محلی
- در صورت وجود، هزینه های مربوط به رعایت اجاره های کوتاه مدت
2. قبل از ارسال پست در مورد بازار اجاره محلی تحقیق کنید
یک خانه می تواند زیبا، به روز شده و به خوبی نگهداری شود، اما اگر تقاضای اجاره محلی ضعیف باشد، ممکن است همچنان خالی بماند یا عملکرد خوبی نداشته باشد.
قبل از فهرست کردن، صاحبان خانه باید بازار اجاره را به همان روشی که یک سرمایه گذار ارزیابی می کند، ارزیابی کنند.
ببینید:
- نرخ جای خالی محلی
- افزایش اجاره بها اخیر
- لیست های اجاره قابل مقایسه
- خانه های مشابه چقدر در بازار باقی می مانند؟
- رشد شغلی و ثبات اشتغال
- روند جمعیت و مهاجرت
- ساخت و ساز جدید در نزدیکی
- کیفیت مدرسه و امکانات محله
- دسترسی به ترانزیت، بزرگراه، مراکز خرید و اشتغال
Fairweather خاطرنشان کرد که اجاره در بازارهایی که تقاضای اجاره قوی است، جای خالی کم است و اجاره به اندازه کافی بالاست که به راحتی هزینه های مالکیت را پوشش دهد، جذاب تر است.
این نکته مهم است. یک بازار اجاره قوی فقط جایی نیست که اجاره بها بالا باشد. این مکانی است که در آن تقاضای مستاجر به اندازه کافی بالا است تا اشتغال پایدار را حفظ کند.
برای اجاره های بلندمدت، تقاضا اغلب بر اساس مشاغل، مدارس، مقرون به صرفه بودن و ثبات محله تعیین می شود. برای اجاره کوتاه مدت، تقاضا بیشتر به گردشگری، فصلی بودن، جاذبه ها، رویدادها و مقررات محلی بستگی دارد.
قبل از نقل مکان، صاحبان خانه باید بدانند که ملک آنها چه نوع تقاضایی را جذب می کند.
3. قیمت اجاره مناسب را از ابتدا تعیین کنید
قیمت گذاری یکی از مهمترین بخش های آمادگی اجاره است.
بسیاری از صاحبخانه‌هایی که برای اولین بار به خانه می‌آیند، بر اساس احساسات قیمت‌گذاری می‌کنند. آنها به این فکر می کنند که برای خانه چه پولی پرداخته اند، چقدر آن را دوست دارند، یا اینکه اجاره خانه باید چقدر باشد تا احساس راحتی کنند.
اما بازار به آنچه شما نیاز دارید اهمیتی نمی دهد. با خواص، موقعیت، شرایط، امکانات و تقاضا مطابقت دارد.
برای تعیین قیمت مناسب اجاره، ملک خود را با اجاره های مشابه در اطراف مقایسه کنید. روی خانه هایی با موارد مشابه تمرکز کنید:
- تعداد اتاق خواب و حمام
- ربع
- نوع ملک
- وضعیت
- پارکینگ
- فضای بیرونی
- ناحیه مدرسه
- دسترسی به حمل و نقل یا کارفرمایان اصلی
- خدمات یا امکانات رفاهی گنجانده شده است
برای اجاره‌های کوتاه‌مدت، فهرست‌های قابل مقایسه را بر اساس اشغال، اقامت‌های شبانه، نظرات، امکانات رفاهی و فصلی مرور کنید. برای اجاره های بلند مدت، بر اجاره ماهانه، شرایط اجاره، روزهای در بازار و تقاضای مستاجر تمرکز کنید.
قیمت بسیار بالا می تواند یک مشکل جای خالی ایجاد کند. صاحبخانه ممکن است فکر کند که با درخواست بیشتر از درآمد خود محافظت می کند، اما یک یا دو ماه رایگان می تواند به راحتی مزیت اجاره بالاتر را از بین ببرد.
در بسیاری از موارد، قیمت واقعی از روز اول منجر به بازده کلی بهتری نسبت به انتظار برای یک عدد غیر واقعی می شود.
4. ابتدا مسائل ایمنی، عملکرد و نگهداری را برطرف کنید
قبل از اینکه به ارتقای لوازم آرایشی فکر کنید، با اصول اولیه شروع کنید.
یک خانه آماده اجاره باید ایمن، کاربردی و نگهداری آسان باشد.
این شامل:
- قفل های کار بر روی تمام درب های خارجی
- آشکارسازهای دود و مونوکسید کربن
- سیستم های الکتریکی ایمن
- لوله کشی عملکردی
- گرمایش و سرمایش قابل اعتماد
- وسایل تمیز
- بدون مشکل نشت یا رطوبت
- پنجره های ایمن
- نور کافی در فضای باز
- ورودی ها و گذرگاه ها را تمیز کنید
- کنترل آفات در صورت لزوم
اینها ارتقاءهای هیجان انگیزی نیستند، اما اهمیت دارند. مستاجران انتظار دارند که ملک از روز اول به بهره برداری برسد. و صاحبخانه هایی که قبل از نقل مکان از نگهداری غافل می شوند، اغلب بعداً برای مشکلات بزرگتر هزینه می کنند.
تعمیرات پیشگیرانه همچنین به بهبود تجربه مستاجر کمک می کند. مستاجری که به خانه‌ای که به خوبی آماده شده نقل مکان می‌کند، کمتر ناامید می‌شود، مکرراً شکایت می‌کند یا سریع آن را ترک می‌کند.
برای صاحبان خانه که از ملک دور می شوند، این مهم تر است. هنگامی که دیگر در نزدیکی زندگی نمی کنید، مقابله با هر مشکل کوچک دشوارتر می شود.
5. مواد بادوام را به جای انتخاب طرح شخصی انتخاب کنید
یکی از بزرگترین اشتباهات صاحبان خانه قبل از اجاره ملک، بهبود بیش از حد آن است.
اجاره نباید با خانه رویایی شخصی مالک مطابقت داشته باشد. باید جذاب، بادوام و مناسب برای مستاجر مورد نظر باشد.
به‌جای پرداخت‌های سفارشی گران‌قیمت، روی موادی تمرکز کنید که می‌توانند استفاده منظم را داشته باشند و به راحتی تمیز یا جایگزین شوند.
بهبودهای مناسب برای اجاره عبارتند از:
- کفپوش وینیل لوکس
- رنگ های خنثی رنگ
- کانترهای بادوام
- به راحتی پشت را تمیز می کند
- بدنه های ساده و مدرن
- محوطه سازی کم تعمیر و نگهداری
- لوازم قابل اعتماد
- روشنایی کارآمد انرژی
- ترموستات های هوشمند
- ذخیره سازی کاربردی
در اجاره های بلند مدت، دوام بیشتر از سبک اهمیت دارد. مستاجران خانه ای راحت و کاربردی می خواهند. مالکان به موادی نیاز دارند که هزینه های گردش مالی را کاهش دهد.
در اجاره های کوتاه مدت، عملکرد اهمیت بیشتری دارد. میهمانان انتظار دارند که ملک به نظر براق، تمیز و با دقت طراحی شده باشد. اما حتی پس از آن، دوام هنوز مهم است زیرا گردش مالی مکرر است.
هدف این نیست که بیشترین پول را خرج کنید. هدف این است که پول را در جایی خرج کنیم که جای خالی را کاهش دهد، رضایت مستاجر را بهبود بخشد و از سودآوری بلندمدت محافظت کند.
6. برای اجاره های کوتاه مدت در مقابل اجاره های بلند مدت متفاوت آماده شوید
اجاره های کوتاه مدت و بلند مدت نیاز به آمادگی های متفاوتی دارد.
اجاره بلندمدت باید مانند یک خانه تمیز و کاربردی باشد که خود مستاجر بتواند آن را انجام دهد. معمولاً نیازی به مبله ندارد، اما به سیستم‌های قابل اعتماد، روکش‌های بادوام، ذخیره‌سازی خوب و شرایط اجاره روشن نیاز دارد.
اجاره کوتاه مدت به کسب و کار هتل نزدیک تر است. باید کاملا مبله، آماده پذیرایی از مهمانان و از روز اول کاربردی باشد.
برای اجاره کوتاه مدت، صاحبان خانه ممکن است نیاز داشته باشند:
- مبلمان
- تشک و ملافه
- حوله و ملحفه
- ظروف آشپزخانه
- تنظیم قهوه
- وای فای
- قفل هوشمند یا خود چک کردن
- برنامه نظافت
- دستورالعمل برای مهمانان
- فرآیند بارگیری
- عکس های حرفه ای
- مشاهده مدیریت
- انطباق و مجوزهای محلی
اجاره های کوتاه مدت نیز بیشتر تغییر می کند. این به معنای تمیز کردن بیشتر، ارتباط بیشتر با مهمانان و مشکلات جزئی تعمیر و نگهداری است.
اجاره‌های بلندمدت معمولاً کارهای روزانه کمتری دارند، اما اگر مستأجرها آنها را زودتر گزارش ندهند، مشکلات می‌تواند به مرور زمان ایجاد شود.
قبل از انتخاب یک استراتژی، صاحبان خانه باید صادقانه در مورد میزان زمان، انرژی و مدیریتی که مایلند به آن متعهد شوند، صادق باشند.
7. سیستم ها را قبل از نقل مکان اولین مستاجر در محل خود قرار دهید
یک ملک آماده اجاره نیز نیاز به عملیات آماده اجاره دارد.
قبل از فهرست کردن خانه، مالکان باید تصمیم بگیرند که چگونه آنها را مدیریت کنند:
- غربالگری مستاجران
- امضای قرارداد اجاره
- مجموعه اجاره
- درخواست های پشتیبانی
- تعمیر اضطراری
- بررسی برنامه ها و برنامه ها
- سپرده های امنیتی
- اسناد ملکی
- نظافت و گردش
- ارتباط با مستاجران یا مهمانان
حتی اگر یک مدیر املاک استخدام می کنید، باید فرآیند را درک کنید. چه کسی تعمیرات را انجام می دهد؟ چقدر سریع با مستاجرین ارتباط برقرار می کند؟ هزینه ها چگونه تایید می شود؟ هر چند وقت یکبار اظهارنامه دریافت خواهید کرد؟
برای اجاره های کوتاه مدت، سیستم ها از اهمیت بیشتری برخوردار هستند. برای هر اقامت به یک فرآیند تکرارپذیر نیاز دارید: ورود، تمیز کردن، پر کردن مجدد، پیام‌رسانی به مهمانان، حل مشکلات و پیگیری‌ها.
یک سیستم بدون درز از تجربه مستاجر محافظت می کند و استرس را برای مالک کاهش می دهد.
8. قبل از اینکه متعهد شوید قوانین را بدانید
مقررات می توانند استراتژی اجاره را ایجاد کنند یا شکست دهند.
اجاره‌های بلندمدت ممکن است تابع قوانین محلی مالک-مستاجر، قوانین سپرده امنیتی، الزامات بازرسی، کنترل اجاره، مقررات تخلیه و قوانین صدور مجوز باشد.
اجاره‌های کوتاه‌مدت ممکن است با محدودیت‌های منطقه‌بندی، الزامات مجوز، مالیات استفاده، قوانین پلاک، محدودیت‌های HOA یا ممنوعیت‌های کامل مواجه شوند.
قبل از نقل مکان، صاحبان خانه باید تأیید کنند که چه چیزی در شهر، شهرستان، محله و HOA آنها مجاز است.
این امر به ویژه برای مالکانی که Airbnb یا سایر پلتفرم‌های اجاره کوتاه‌مدت را در نظر می‌گیرند بسیار مهم است. ملکی که روی کاغذ سودآور به نظر می رسد ممکن است از نظر قانونی به عنوان اجاره کوتاه مدت اجاره داده نشود.
اکنون قوانین اجاره کوتاه مدت محلی خود را بررسی کنید.
این تحقیق را قبل از تجهیز ملک، استخدام یک عکاس یا پیش بینی درآمد خود انجام دهید.
9. تصور نکنید که قدردانی معامله را نجات می دهد
یکی دیگر از اشتباهات رایج این است که فرض کنیم قیمت خانه و اجاره بها آنقدر افزایش می یابد که ارزش نگهداری ملک را داشته باشد.
Fairweather نسبت به تکیه بر افزایش قیمت برای توجیه اعداد ضعیف هشدار داد. یک ملک اجاره ای باید امروز بر اساس فرضیات واقع بینانه از نظر مالی منطقی باشد، نه فقط این امید که ارزش خانه بعداً سر به فلک بکشد.
این در بازار امروز اهمیت دارد. مقرون به صرفه بودن محدود است، نرخ وام مسکن همچنان بالاست و روند اجاره بسته به بازار متفاوت است.
برخی از صاحبان خانه ممکن است هنوز در موقعیت قوی باشند، به خصوص اگر قبل از افزایش نرخ خرید کرده باشند و وام مسکن پایینی داشته باشند. Fairweather خاطرنشان کرد که مالکیت و اجاره می تواند برای صاحبان خانه هایی که در شروع همه گیری در نرخ پایین وام مسکن قفل شده اند و از تامین مالی ارزان از طریق فروش چشم پوشی می کنند، منطقی باشد.
اما حتی پس از آن، ملک همچنان باید به عنوان اجاره کار کند.
هزینه پایین بدهی کمک می کند اما بیکاری، نگهداری، بیمه، مالیات یا ریسک بازار را از بین نمی برد.
بیشتر بدانید: جریان نقدی در مقابل قدردانی: چه چیزی باید تصمیم شما را هدایت کند؟
10. چک لیست آمادگی نهایی برای استخدام
قبل از اجاره خانه، مطمئن شوید که می توانید به سوالات زیر پاسخ مثبت دهید:
- آیا فروش اکنون را با اجاره طولانی مدت مقایسه کرده اید؟
- آیا درآمد واقعی از اجاره را محاسبه کرده اید؟
- آیا جای خالی، تعمیرات، مالیات، بیمه و هزینه های مدیریت را در نظر گرفته اید؟
- آیا به اجاره های مشابه در این نزدیکی نگاه کرده اید؟
- آیا جستجوی اجاره محلی را بررسی کرده اید؟
- آیا قوانین محلی، مجوزها و قوانین HOA را تأیید کرده اید؟
- آیا مشکلات ایمنی و تعمیر و نگهداری را برطرف کرده اید؟
- آیا ارتقاهای بادوام و مستاجر را انتخاب کرده اید؟
- آیا بین استراتژی استخدام کوتاه مدت و بلند مدت تصمیم گرفته اید؟
- آیا سیستم هایی برای بازرسی، جمع آوری اجاره، نگهداری و گردش مالی ایجاد کرده اید؟
- آیا برای هزینه های غیرمنتظره بالشتکی درست کرده اید؟
اگر اعداد فقط در شرایط ایده آل کار می کنند، قبل از فهرست کردن مکث کنید.
اگر ملک بتواند هزینه های واقعی را حفظ کند، تقاضای ثابت را جذب کند و به آرامی اجرا شود، ممکن است آماده تبدیل شدن به یک اجاره باشد.
خط پایین
آماده کردن خانه برای مستاجران قبل از نقل مکان فقط به این نیست که آن را خوب جلوه دهید. این در مورد اطمینان از اینکه ملک از نظر مالی سالم است، از نظر عملیاتی آماده و مطابق با تقاضای مستاجر محلی است.
فروش می تواند به شما امکان دسترسی فوری به سرمایه را بدهد. اجاره می تواند درآمد و مزایای بلندمدت را فراهم کند. انتخاب مناسب به بازار، وام مسکن، وضعیت ملک، تقاضای اجاره و تحمل ریسک بستگی دارد.
قبل از تصمیم گیری، اعداد را با دقت بشمارید.
Mashvisor به صاحبان خانه و سرمایه گذاران کمک می کند تا درآمد اجاره، جریان نقدی، سقف، بازده نقدی، اشغال و عملکرد بازار محلی را برای استراتژی های اجاره کوتاه مدت و بلندمدت مقایسه کنند.
اگر قصد دارید خانه خود را به یک ملک اجاره ای تبدیل کنید، با داده ها شروع کنید. یک تصمیم خوب برای اجاره مبتنی بر امید نیست. این بر اساس اعداد واقعی، تقاضای محلی و ملکی است که واقعاً مستأجر است.
