بازسازی هایی که خریداران را در حین نمایش خانه خاموش می کند

فروش خانه شما اغلب به این معنی است که قبل از لیست کردن، تصمیم بگیرید کدام تعمیرات ارزش انجام دادن دارد – و کدام نه. در حالی که برخی از پیشرفت‌ها می‌توانند خانه را جذاب‌تر کنند، بازسازی‌های عجولانه، ناقص یا ضعیف‌تر در واقع می‌تواند خریداران را محتاط‌تر کند.

خبر خوب: شما لازم نیست قبل از فروش خانه خود را کامل کنید. هدف رسیدگی به مسائلی است که می تواند بر ایمنی، عملکرد یا اعتماد خریدار تأثیر بگذارد، در حالی که از تعمیراتی که صرفاً هزینه را بدون ارزش افزوده می افزاید، اجتناب کنید.

ما از مشاوران املاک باتجربه پرسیدیم که بازسازی‌ها در حین نمایش، خریداران را خاموش می‌کند و فروشندگان باید چه کاری انجام دهند. پاسخ آنها به یک موضوع ثابت اشاره دارد: خریداران لزوماً از هیچ بازسازی نمی ترسند – آنها از علائمی که نشان می دهد خانه به درستی نگهداری نشده است می ترسند.

یافته های کلیدی

• نشانه‌های قابل مشاهده تعمیر و نگهداری به تعویق افتاده می‌تواند خریداران را به این فکر وا دارد که چه چیز دیگری نادیده گرفته شده است.
• تعمیرات DIY ضعیف انجام شده می تواند نگرانی بیشتری نسبت به مشکل اصلی ایجاد کند.
• لکه های آب، نشتی، مشکلات سقف، مشکلات فونداسیون و کپک یکی از نگرانی های ویژه خریداران است.
• مشکلات کوچک نیز می توانند مهم باشند زیرا خریداران می توانند آنها را به عنوان سرنخ هایی برای مشکلات بزرگتر تفسیر کنند.
• لازم نیست هر بازسازی قبل از فهرست شدن کامل شود. بسته به مشکل، فروشنده ممکن است بهتر باشد مشکل را فاش کند، قیمت را تعدیل کند یا اعتبار ارائه دهد.
• کمال هدف نیست. خانه ای را ارائه می دهد که احساس تمیزی، مراقبت و قیمت مناسب دارد.

چه بازسازی هایی خریداران را به چالش می کشاند؟

1. نگهداری معوق و نشانه های بی توجهی

یکی از بزرگترین موضوعات شناسایی شده بود تعمیر و نگهداری معوق.

فروشندگان اغلب بر اساس یک فرض ساده عمل می کنند: تعمیر بیشتر، جذب خریداران بیشتر. اما این منطق اغلب نتیجه معکوس می دهد. خریداران امروز در میان ده‌ها فهرست جستجو می‌کنند و عکس‌های با وضوح بالا و تورهای سه بعدی را با هم مقایسه می‌کنند. آن‌ها قبل از برنامه‌ریزی برای نمایش، متوجه پرداخت‌های ناسازگار، ارتقاهای انتخابی عجیب و تکه‌کاری ارزان می‌شوند.

خریداران لزوماً انتظار ندارند که یک خانه فروش مجدد بی عیب و نقص باشد. اما هنگامی که آنها چند مشکل کوچک را مشاهده می کنند – کفپوش آسیب دیده، رنگ پوست کنده، وسایل شکسته، لکه های آب، بو، یا مشکلات تعمیر و نگهداری آشکار – ممکن است شروع به تعجب کنند که چه چیزی را نمی بینند.

مایکل تسارو، نماینده فهرست در خدمات املاک و مستغلات INTERO در سن خوزه، کالیفرنیا، آن را اینگونه بیان می کند:

«خریداران معمولاً با یک تعمیر کوچک مخالفت نمی‌کنند – وقتی خانه نشانه‌هایی از تعمیر و نگهداری به تعویق افتاد، خاموش می‌شوند.»

Tessaro می‌گوید مشکلات قابل مشاهده می‌تواند باعث شود خریداران هزینه‌های بالقوه تعمیرات را به صورت ذهنی جمع کنند و خانه را بیش از هزینه واقعی تعمیر مشکل تخفیف دهند.

خط پایین برای فروشندگان: لازم نیست همه چیز را درست کنید. اما خانه ای با چند مشکل تعمیر و نگهداری می تواند مشکلی ایجاد کند که فراتر از هزینه هر تعمیر است.

2. تعمیرات برق، لوله کشی و سازه را خودتان انجام دهید

“تعمیرات انجام شده وحشتناک خریداران را خفه می کند. این کار را به درستی انجام دهید یا اصلا آن را انجام ندهید.”

جو بورلند | EXP Realty | فینیکس، آریزونا

کارهای DIY روی سیستم های بزرگ یکی از رایج ترین تعمیرات بازرسی خانه است که خریداران را به تعویق می اندازد زیرا مستقیماً بر ایمنی و بیمه تأثیر می گذارد. مشکلات الکتریکی می تواند خطر ایمنی فوری ایجاد کند و سیم کشی قدیمی نگرانی های ایمنی را برای خریداران ایجاد می کند که هیچ مقدار رنگ تازه نمی تواند آن را جبران کند.

پرچم‌های قرمز خاص DIY که یک بازرس خانه مستند می‌کند عبارتند از:

• کنتاکت ها و سوئیچ ها شل یا نامتناسب
• مارک های مختلط کلیدهای مدار در پنل
• پوشش جعبه اتصال وجود ندارد
• سیم کشی نواری به جای اتصال دهنده های مناسب

برای لوله کشی، ترکیدگی لوله های آب و شکستگی پنجره ها بلافاصله خریداران را خاموش می کند. بازرسان به تله‌های تخلیه موقت، سبک‌های ترکیبی گیره‌ها روی خطوط PEX، و نشت‌های گذشته که با نوار چسب «پیچیده شده‌اند» توجه می‌کنند. مشکلات لوله کشی می تواند در طول زمان باعث آسیب ساختاری قابل توجهی شود و لکه های قابل مشاهده بدون اتصالات مناسب نشان دهنده خطر مداوم است.

اصلاحات ساختاری که خودتان انجام دهید داستان کاملاً متفاوتی است. جک پست های زیرزمین موقت از دهه 1960، اتصالات جزئی تیرچه، یا ترک های وصله شده فونداسیون بدون مستندات مهندسی معمولا خریداران را در طول دوره بازرسی دور می کند. مشکلات ساختاری می تواند به طور کامل فروش یک خانه را متوقف کند.

به جای شروع پروژه‌های جدید DIY قبل از فهرست، فروشندگان باید یا افراد حرفه‌ای دارای مجوز را در صورت لزوم در صورت لزوم استخدام کنند یا خانه را همانطور که هست قیمت‌گذاری کنند و پس از بازرسی خانه درباره اعتبار تعمیرات مذاکره کنند.

“از یک مهندس سازه واجد شرایط بخواهید تا تخمین کتبی تعمیرات را قبل از لیست ارائه کند.”

لیندا جنینگز | خدمات خانگی برکشایر هاتاوی / Verani Realty | سالم، NH

اجرای ضعیف همچنین می تواند سؤالاتی را در مورد اینکه آیا کار به درستی تکمیل شده است یا اینکه آیا مشکلات اضافی پشت تعمیر وجود دارد ایجاد می کند.

به جای آن چه باید کرد: فقط به این دلیل که در حال آماده شدن برای فروش هستید، در یک پروژه بزرگ DIY عجله نکنید. برای تعمیرات اساسی، استخدام یک متخصص واجد شرایط و نگهداری سوابق کار را در نظر بگیرید.

3. روکش های آرایشی و بهداشتی

بین مشکلات زیبایی و پوشش های آرایشی تفاوت معناداری وجود دارد. فرسودگی و پارگی جزئی، مانند تخته های خراشیده شده، منطقه تعمیر و نگهداری معمول است. اما تلاش‌های آشکار برای پنهان کردن آسیب‌های آب یا ترک‌ها به سرعت خریداران را ناامید می‌کند. آسیب قابل مشاهده آب و کپک می تواند خریداران بالقوه را منصرف کند، و هنگامی که سرپوش ها کشف می شوند، نقص مواد را بسیار بدتر از افشای صادقانه می کنند.

“این تعمیرات بزرگ نیست که خریداران را می ترساند، بلکه چیزی است که آنها می توانند ببینند. لکه آب روی سقف بدترین است. حتی اگر سقف سال ها پیش تعمیر شده باشد، خریداران تصور می کنند هنوز نشتی دارد و این آنها را می ترساند.”

دبی ساگورین | Coldwell Banker Realty | نیوپورت بیچ، کالیفرنیا

نمونه هایی که بازرسان خانه و نمایندگان خریدار بلافاصله متوجه می شوند:

• یک مربع دیوار خشک جدید در سقف با نقاط کم رنگ اطراف آن
• دیوارهای زیرزمین تازه رنگ شده فقط از یک طرف
• تزئینات کاملاً جدید دور یک پنجره با جلوپنجره به وضوح موجدار
• آثار قابل توجهی از کپک با پرایمر تازه پوشانده شده است

در طول بازرسی، این گچ های آرایشی تقریبا همیشه نفوذ رطوبت، حرکت فونداسیون یا نشتی سقف را تایید می کنند. خریداران پس از آن درخواست تعمیر می کنند یا در طول دوره اضطراری خاتمه می دهند. خریداران می توانند قرارداد را در طول دوره بازرسی فسخ کنند، بنابراین پنهانکاری که گرفتار می شود نه تنها موقعیت شما را تضعیف نمی کند بلکه می تواند معامله را به طور کامل خاتمه دهد.

هنگامی که خریداران لکه های رنگ نامتناسب با تاریخ را دقیقاً قبل از فهرست مشاهده می کنند، آن را به عنوان سیگنالی تعبیر می کنند که فروشنده مشکلات اخیر را پنهان می کند. استراتژی‌های بهتر شامل رسیدگی کامل به مشکل اساسی با متخصصان دارای مجوز، تکمیل تعمیرات به جای رفع جزئی، یا افشای واضح مشکلات شناخته شده گذشته و قیمت‌گذاری خانه بر اساس آن است.

رویکرد بهتر: ابتدا مشکل اساسی را برطرف کنید. اگر مشکل قبلی به درستی اصلاح شد، اسنادی را نگه دارید که می تواند به نشان دادن آنچه اتفاق افتاده و نحوه حل آن کمک کند.

4. آسیب کپک و آب قبلی

کپک یا تغییر رنگ قابل مشاهده می تواند یک عامل بازدارنده قوی برای خریدار باشد.

یکی از نمایندگان مورد بررسی، اندی هارگریوز از Prime + Property در پلیموث، میشیگان، گفت:

“کپک/تغییر رنگ. به محض شنیدن این موضوع، 90٪ از آنها نمی خواهند در معامله باشند، حتی با تعمیر.”

توصیه وی انجام بازرسی پیش فروش، اصلاح مشکلات شناسایی شده و تعمیرات اسناد است.

این بدان معنا نیست که هر خانه نیاز به بازرسی اولیه دارد. اما اگر نگران مشکل رطوبت یا کپک موجود هستید، با مشاور املاک خود در مورد اینکه آیا بازرسی یا ارزیابی حرفه ای منطقی است قبل از لیست کردن صحبت کنید.

5. تعمیراتی که ناتمام به نظر می رسند

تعمیرات نباید گران باشد تا به اعتماد خریدار لطمه بزند.

جی توماس از eXp Realty در هیوستون، تگزاس، اشاره می کند که حتی مشکلات کوچک نیز می تواند خریداران را مشکوک کند:

حتی تعمیرات جزئی مانند وسایل شکسته، شیرآلات نشتی یا بوی شدید حیوانات خانگی می‌تواند خریداران را به این فکر وادار کند که فروشندگان بلیط بزرگ‌تر چه چیزهایی را پنهان می‌کنند.

به همین دلیل است که بازرسی پیش از فهرست شدن می تواند ارزشمند باشد. طوری در اطراف خانه قدم بزنید که انگار برای اولین بار است که آن را می بینید و به دنبال چیزهایی باشید که ممکن است دیگر متوجه آن نشده باشید:

• شیرهای آب چکه
• درب های چسبنده
• سخت افزار کابینت شکسته
• کفپوش آسیب دیده
• لامپ های سوخته
• رنگ پوست کنده یا خرد شده
• HVAC کثیف برمی گردد
• بوی تند حیوان خانگی یا دیگر بوها
• لکه های قابل مشاهده
• بدن های شل

اینها لزوماً تعمیرات گران قیمت نیستند. اما مراقبت از آنها می تواند خانه را بهتر نگهداری کند.

6. کپک، ترک و سایر مشکلاتی که خریداران به راحتی نمی توانند آنها را تعیین کنند

برخی از تعمیرات به خصوص نگران کننده هستند زیرا خریداران نمی دانند که هزینه آنها چقدر خواهد بود.

دیوید استافورد از 360 Ventures Real Estate در آلبوکرکی، نیومکزیکو، می‌گوید که تعمیراتی که «تعمیر منحصر به فرد، نامشخص یا دشوار است» – مانند تعمیر خط فاضلاب، تعویض تهویه مطبوع یا تصفیه رادون – می‌توانند خریداران را منصرف کنند زیرا ممکن است بدترین قیمت را بپذیرند.

او همچنین خاطرنشان می کند که تعمیرات غیرمجاز می تواند بسته شدن را به تاخیر بیندازد.

این یک نکته مهم در هنگام تصمیم گیری برای تعمیر چیزی قبل از فهرست کردن آن است.

هرچه مشکل نامطمئن تر باشد، اسناد خوب ارزشمندتر می توانند باشند. یک ارزیابی حرفه ای، تخمین، گزارش بازرسی، یا سابقه تعمیر می تواند به خریداران به جای اینکه آنها را حدس بزند، چیز مشخصی برای نگاه کردن به آنها ارائه دهد.

وقتی تصحیح تبدیل به یک پرچم قرمز می شود

خریداران، بازسازی ها را به عنوان سرنخ هایی از نحوه نگهداری خانه می خوانند. کارهای سنگین اخیر در یک زمینه همراه با غفلت آشکار در جای دیگر مانند یک سرپوش است، نه ارتقاء. مشکلات کوچک می‌تواند خریداران را به سمت مشکلات پنهان بزرگ‌تر سوق دهد و تعمیر و نگهداری معوق نشان می‌دهد که خانه به خوبی مراقبت نشده است.

واکنش عاطفی آنی است. یک دیوار تک رنگ تازه، وسایل کاملاً جدید در کنار یک روشویی قدیمی، یا قطعاتی که چند روز قبل از لیست نصب شده اند، همگی همین فکر را به ذهن متبادر می کنند، “چه چیزی آنقدر بد بود که مجبور شدند عجله کنند؟” خریداران بالقوه ایمنی و عملکرد را در ارزیابی های خود در اولویت قرار می دهند و ناهماهنگی باعث ایجاد شک می شود نه اعتماد.

خانه ای از سال 1998 را در نظر بگیرید که در آن تنها یک حمام به سرعت به روز شده است در حالی که همه چیز دیگر فرسودگی و پارگی طبیعی را نشان می دهد. خریداران ارتقاء سخاوتمندانه ای را نمی بینند – آنها تعجب می کنند که چه مشکل نشتی یا قالب باعث این کار شده است. نماینده خریدار آنها اغلب احتیاط را توصیه می کند و موقعیت مذاکره فروشنده حتی قبل از رسیدن اولین پیشنهاد ضعیف می شود.

رفع جزئی یا ترکیبی برای مشکلات عمده

خریداران یک تعمیر مستند و کامل را به چند بخش جزئی ترجیح می دهند. تعمیرات پشت بام یا فونداسیون تکه تکه باعث می شود هزینه های تعمیرات آتی و عدم اطمینان آنها را به دوش بکشند.

قبل از نمایش های بعدی، بازرسی حرفه ای سقف را در نظر بگیرید. در صورت لزوم، هزینه سقف را قبل از بسته شدن بپردازید.

کلی بلکبرن | Coldwell Banker Realty | لیکلند، فلوریدا

ترک‌های فونداسیون و آسیب‌های سقف، نشانه‌های اصلی قرمز برای خریداران هستند، و آسیب سقف می‌تواند منجر به نشت و کپک در صورت رفع جزئی شود.

نمونه هایی از سقف هایی که خریداران را آزار می دهد:

• تعویض چند زونا قابل مشاهده در سقف زونا نورد شده 25 ساله در جای دیگر
• وصله زدن اطراف یک دریچه اما باز گذاشتن بقیه دریچه ها
• نصب کلاهک پشته جدید، بدون توجه به روسازی نرم

مشکلات فونداسیون به صورت ترک‌های داخلی در دیوارها، کف‌های تازه گچ‌کاری شده، کف‌های ناهموار با تنها چند لنت جدید، یا ترک‌های بیرونی پر از اپوکسی اما بدون گزارش مهندس در حفاری‌ها ظاهر می‌شوند.

آسیب آفات یا موریانه می تواند خریداران را در همین مناطق بترساند و هجوم آفات می تواند نشان دهنده مشکلات ساختاری جدی در زیر سطح باشد.

«اصلاحات» زهکشی نیز خریداران را نگران می کند: یک پسوند جدید سرپایی، در حالی که سایر ناودان ها هنوز در نزدیکی فونداسیون تخلیه می شوند، نشان دهنده یک رویکرد ناقص است.

برای اقلام گران قیمت، بهترین رویکرد یا تعمیر مستند و حرفه ای کامل شده با ضمانت نامه قابل انتقال است، یا افشای کاملا شفاف به اضافه تعدیل قیمت یا اعتبار بسته شدن هزینه به خریدار. هزینه تعمیر فقط موارد اولیه می تواند از 2200 دلار تا بیش از 30000 دلار باشد.

اصلاحات ناسازگار یا با کیفیت پایین

به‌روزرسانی‌های لوازم آرایشی ارزان که درست قبل از فهرست‌بندی انجام می‌شوند، می‌توانند به خریداران این احساس را بدهند که به جای کیفیت بلندمدت، برای «بازگشت سریع» فروشنده پول می‌پردازند. مسائل آرایشی مانند کثیفی و فضای داخلی قدیمی بر درک خریدار تأثیر می‌گذارد، اما بهبودهای تکه‌تکه‌ای مخرب نیز باعث ایجاد کار بیشتر می‌شود، نه کمتر.

نمونه های متداول که نتیجه معکوس دارند:

• نصب تخته وینیل سطح ورودی فقط در اتاق نشیمن و باقی ماندن فرش لکه دار در اتاق خواب
• تعویض درب های کابینت آشپزخانه اما ترک میزهای لمینت قدیمی و لولاهای اصلی
• ترکیب سخت افزار مشکی مدرن در یک حمام با برنج دهه 90 در هر جای دیگر
• مخلوط کردن رنگ خاکستری با رنگ های سرد در یک اتاق با رنگ بژ گرم همه جا

خریداران فضاهای خنثی را ترجیح می دهند که خودشان بتوانند آن را سفارشی کنند. وقتی تغییرات جزئی را می بینند، هزینه یکسان سازی طرح را محاسبه می کنند – و ریاضی اغلب آنها را خاموش می کند، حتی اگر پیشرفت ها از نظر فنی “جدید” باشند. جذابیت ضعیف در حاشیه می‌تواند تأثیر منفی بر برداشت اولیه بگذارد: اگر در حالی که اتاق داخلی می‌درخشد، از نمای بیرونی غفلت شود، کنتراست بیشتر از اینکه کمک کند آسیب می‌زند.

یک رویکرد بهتر یا تعداد کمی از اصلاحات منسجم و با تاثیر بالا – رنگ خنثی ثابت در سراسر، نورپردازی به روز در مناطق کلیدی – یا حذف مینی ارتقاء پراکنده و تنظیم قیمت فروش برای انعکاس شرایط اصلی است.

Bandaids نتیجه معکوس می دهند

نمایندگان خریداران و هر بازرس خانه آموزش دیده اند تا چسب زخم های آرایشی، کارهای غیرمجاز و آنچه صنعت «لب خوک» می نامد را شناسایی کند. هنگامی که آنها در گزارش بازرسی علامت گذاری می شوند، این فقط سوالاتی را ایجاد نمی کند، بلکه اعتبار را از بین می برد. تحقیقات نشان می‌دهد که 86 درصد از بازرسی‌ها حداقل یک مشکل را آشکار می‌کنند و تقریباً 60 تا 70 درصد فقط نقص‌های الکتریکی را نشان می‌دهند. سوال این نیست که آیا مشکلات ظاهر می شوند یا خیر. اینکه تعمیرات شما مانند راه حل یا پوشش به نظر می رسد مهم است.

به نوسازی‌ها در سه سطل فکر کنید: وسایل ضروری برای ایمنی و تامین مالی، وسایل خوب و “بازسازی‌های معکوس” که به ارزش درک شده لطمه می‌زند یا پرچم‌های قرمز را بالا می‌برد.

بهبود بیش از حد برای محله یا نقطه قیمت

برخی از بازسازی‌ها و ارتقاء خانه‌ها تقریباً هیچ بازگشتی را در مناطق خاصی فراهم نمی‌کنند و حتی می‌توانند وقتی خانه دیگر متناسب با همسایگی نیست، خریداران را منصرف کند. سفارشی سازی های بیش از حد می تواند از پتانسیل فروش خانه به جای افزایش آن کم کند.

اضافه کردن یک آشپزخانه سرآشپز 70000 دلاری با محدوده 48 اینچی به یک زیربخش خانه اولیه 320000 دلاری را در نظر بگیرید. خریدارانی که در این محدوده قیمتی خرید می‌کنند، اغلب خانه‌ای تمیز و کاربردی را ترجیح می‌دهند و ترجیح می‌دهند هزینه‌ها (و مالیات بر دارایی) را پایین نگه دارند تا اینکه برای تزئینات لوکسی که انتخاب نکرده‌اند بپردازند. تاخیرهای قابل توجه به دلیل تعمیرات نیز می تواند بر زمان بندی فروش تأثیر منفی بگذارد.

ارزیابان ارزش را بر اساس فروش قابل مقایسه تنظیم می کنند. اگر خانه شما تنها خانه در منطقه با تزئینات لوکس است، ممکن است ارزیابی همچنان به هنجارهای محله گره خورده باشد و شکاف های ارزیابی ایجاد کند که خریداران تامین مالی را ترسانده است. آسیب سیستم تهویه مطبوع مستلزم هزینه های فوری برای خریداران است، اما یک سیستم تهویه مطبوع کاملاً جدید 15000 دلاری در محله ای که شرکت ها تجهیزات اصلی دارند ممکن است ارزشی معادل به قرارداد اضافه نکند.

فروشندگان باید با یک نماینده فهرست محلی مشورت کنند – مانند یکی از شرکت‌هایی که از طریق FastExpert مطابقت دارد – که می‌تواند تحلیل بازار مقایسه‌ای انجام دهد و نشان دهد که کدام پیشرفت‌ها در واقع به خانه‌ها کمک می‌کنند تا در کد پستی خود سریع‌تر بفروشند.

نوسازی‌هایی که خریداران انتظار دارند در مقابل بازسازی‌هایی که «همانطور که هست» خواهند پذیرفت

تعمیرات رایج خانه می تواند به مسائل ساختاری عمده و موارد نگهداری کوچکتر تبدیل شود. درک اینکه هر تعدیل در کدام دسته قرار می گیرد، تعیین می کند که آیا این یک اولویت است یا چیزی که خریداران با قیمت گذاری مناسب آن را می پذیرند.

تعمیراتی که معمولاً رفع آنها هوشمندانه است:

• نرده های شل روی پله ها و خروجی های GFCI از دست رفته در نزدیکی آب
• چفت های پنجره شکسته یا تله های آب که به طور فعال نشت می کنند
• ملاحظات ایمنی مانند عدم وجود آشکارسازهای دود یا مونوکسید کربن
• هر موردی که برای آن وام های FHA فروشندگان را ملزم به اصلاح مسائل ایمنی خاص قبل از بسته شدن می کند

مواردی که بیشتر خریداران تحمل می کنند عبارتند از:

• سوراخ های کوچک ناخن و خراش های جزئی روی دیوارها (ساییدگی و پارگی طبیعی)
• چوب سخت که کمی فرسوده شده است
• لوازم اصلی اما تمیز که هنوز کار می کنند
• اقلام آرایشی مانند چراغ های قدیمی

انواع مختلف وام ها می توانند این داستان را متفاوت کنند. تامین مالی FHA و VA ممکن است قبل از بسته شدن نیاز به تعمیرات خاصی داشته باشد، مانند کندن رنگ بیرونی در خانه یا خطرات سفر در سال 1978. خریداران سنتی اغلب می توانند خانه را همانطور که هست با اعتبار بپذیرند. فروشندگان می توانند پس از بازرسی از نظر قانونی هرگونه درخواست تعمیر را رد کنند و در ایالت هایی مانند ایندیانا، فروشندگان ملزم به انجام تعمیرات پس از بازرسی نیستند.

فروشندگان باید ملک را تا روز بسته شدن تقریباً در همان وضعیت نگه دارند، اما این بدان معنا نیست که آنها مجبور به بازسازی برای هر فهرست هستند. با نماینده فروشنده خود کار کنید تا گزارش بازرسی را به دسته‌هایی دسته‌بندی کنید: «قبل از فهرست‌بندی باید اصلاح شود»، «احتمالاً مورد مذاکره قرار می‌گیرد» و «افشا و رها شود».

استفاده از اعتبار برای قیمت و هزینه های بسته شدن به جای تعمیرات پرخطر

برای بسیاری از اقلام غیر ایمنی، تعدیل قیمت یا ارائه اعتبار هزینه پایانی هوشمندانه تر از عجله در تعمیر است که ممکن است درخواست یا ترجیح خریدار را برآورده نکند. خریداران می توانند در صورت لزوم به جای تعمیر مستقیم درخواست اعتبار کنند و در صورت امتناع فروشنده از تعمیر مستقیم، خریداران می توانند با راه حل های جایگزین مذاکره کنند.

اگر خانه خود را می فروشید اما سقف و سیستم های تهویه مطبوع در پایان عمر خود هستند، قیمت خانه خود را کمتر کنید.

جنیفر تیلور | املاک بین المللی پاسیفیک ساتبی | سن دیگو، کالیفرنیا

وام هزینه بسته شدن به این صورت عمل می کند: در زمان بسته شدن، فروشنده بخشی از هزینه های مجاز خریدار را در محدوده وام دهنده می پردازد، و عملاً به خریدار پول می دهد تا پس از مالکیت خانه، با پیمانکار خود بازسازی خانه را انجام دهد. گزارش‌های بازرسی به خریداران کمک می‌کند در طول مذاکرات بر روی نقص‌های مادی تمرکز کنند و اعتبارات را به ابزاری عملی برای حل و فصل درخواست‌های تعمیر بدون تأخیر در معامله تبدیل می‌کند.

وام ها به ویژه برای موارد زیر خوب عمل می کنند:

• پیشخوان آشپزخانه قدیمی اما کاربردی
• یک سیستم تهویه مطبوع قدیمی که هنوز کار می کند اما به پایان عمر خود نزدیک می شود (سیستم های HVAC برای تعویض گران هستند و اغلب برچسب گذاری می شوند)
• سقفی فرسوده که هنوز نشتی ندارد اما چند سال دیگر نیاز به تعویض دارد
• دیگ بخاری که به عمر مورد انتظار خود نزدیک می شود

خریداران و نماینده خریدار آنها اغلب اعتبار را ترجیح می دهند تا بتوانند مواد، پیمانکاران و زمان بندی را به جای وارث کار یک فروشنده با قیمت پایین انتخاب کنند. قبل از فهرست کردن، فروشندگان باید با یک نماینده محلی در مورد محدوده اعتبار واقعی و نحوه ارائه آنها در طول مذاکره بازرسی صحبت کنند.

کاری که فروشندگان باید قبل از فهرست کردن انجام دهند

قبل از صرف هزاران دلار برای بازسازی، خانه را با یک مشاور املاک محلی با تجربه ببینید.

بپرسید:

1. چه مسائلی به احتمال زیاد خریداران را دور می کند؟
2. کدام بازسازی واقعاً بازارپسندی خانه را بهبود می بخشد؟
3. کدام تعمیرات بعید است که بازده خوبی داشته باشد؟
4. آیا باید این مشکل را برطرف کنیم، آن را در معرض دید قرار دهیم یا قیمتی در اطراف آن داشته باشیم؟
5. آیا خریدار به جای آن اعتبار را ترجیح می دهد؟

نماینده شما می تواند به شما کمک کند فهرست خود را بر اساس آنچه که خریداران در بازار محلی شما به آن پاسخ می دهند، اولویت بندی کنید.

یان کوپلند از Short Pump Luxe Realty در نزدیکی ریچموند، ویرجینیا، بر اهمیت آماده سازی خانه تاکید می کند تا خریداران از آنچه می بینند اطمینان داشته باشند:

“وقتی خانه تمیز، پر نور و تازه به نظر می رسد، آنها مایلند دلار بالایی بپردازند. در غیر این صورت، آنها به جستجو ادامه خواهند داد.”

برای برنامه ریزی بازسازی مناسب با یک مشاور املاک همکاری کنید

تصمیم گیری در مورد اینکه چه چیزی را تعمیر کنید، چه چیزی را به حال خود رها کنید، و چه زمانی از اعتبار استفاده کنید، بهتر است با یک نماینده فهرست محلی با تجربه انجام شود که هر سال ده ها گزارش بازرسی را می بیند.

“هدف کمال نیست، بلکه ارائه خانه به گونه ای است که خریداران به جای مشکلات، روی ارزش آن تمرکز کنند.“

مایکل تسارو | خدمات املاک INTERO | سن خوزه، کالیفرنیا

نماینده مناسب می تواند در خانه قدم بزند، به این نکته اشاره کند که کدام بازسازی واقعاً خریداران را در آن شهر یا منطقه مدرسه خاص منصرف می کند، و کدام تعمیرات ارزان قیمت باعث بهبود برداشت اولیه می شود.

عوامل باتجربه با بازرسان خانه، پیمانکاران دارای مجوز و نقشه برداران هماهنگ می کنند تا یک لیست آماده سازی اولویت بندی شده – نه مجموعه ای تصادفی از پروژه ها – را تهیه کنند. آنها شرایط قرارداد، انتظارات بازار محلی و نحوه محافظت از بهترین منافع خود را در طول مذاکرات درک می کنند.

FastExpert راهی رایگان برای فروشندگان برای مقایسه چندین نماینده محلی بر اساس سابقه فروش، بررسی ها و تجربه با مذاکرات بازرسی و بستن اعتبار هزینه در محدوده قیمت آنها است. زودتر با یک نماینده تماس بگیرید – به طور ایده آل 60 تا 90 روز قبل از فهرست – بنابراین زمان دارید تا بدون عجله در پروژه هایی که نتیجه معکوس دارند، بازسازی مناسب را انتخاب کنید. در اکثر معاملات، فروشندگانی که از تثبیت و افشای بیش از حد اجتناب می‌کنند، فروشندگانی هستند که سریع‌ترین و با بالاترین قیمت بسته می‌شوند.

پرسش‌های متداول: بازسازی‌هایی که خریداران را خاموش می‌کند

این پرسش‌های متداول به سؤالات متداولی که فروشندگان قبل از فهرست کردن با آن‌ها مواجه می‌شوند، می‌پردازد، با تمرکز بر سناریوهای عملی که به طور کامل در بالا پوشش داده نشده‌اند.

آیا باید همه چیزهایی را که بازرس خانه از قبل فهرست شده پیدا می کند، تعمیر کنم؟

نه. بازرسی خانه یک لیست ضروری نیست. مشکلات ایمنی آشکار، اقلام آرایشی ارزان قیمت ساده را که تأثیر بصری زیادی ایجاد می‌کنند، و هر چیزی که ممکن است بر ایمنی تأثیر بگذارد یا توسط اکثر وام‌دهندگان علامت‌گذاری شود، برطرف کنید. بسیاری از موارد جزئی – خروجی های کمی شل، ترک های کوچک، سایش و پارگی معمولی روی سقف 2015 – می توانند به حال خود رها شوند و از طریق استراتژی قیمت گذاری یا مذاکره حل شوند. فروشندگان می توانند درخواست های تعمیر را پس از بازرسی خانه رد کنند و در ایالت هایی مانند ایندیانا، سکوت فروشندگان در مورد درخواست های تعمیر به منزله پذیرش تلقی می شود، بنابراین همیشه به صورت کتبی پاسخ دهید. با نماینده فهرست خود سه لیست ایجاد کنید: “نیاز به اصلاح است”، “مذاکره را در نظر بگیرید” و “افشاء و ترک همانطور که هست”.

آیا بهتر است خانه ام را به همان شکلی که هست بفروشم یا ابتدا چند بازسازی انجام دهم؟

فروش یک ملک همانطور که هست همچنان به خریداران اجازه می دهد تا بازرسی خانه را دریافت کنند و درخواست تعمیرات بازرسی خانه را داشته باشند – این فقط نشان می دهد که فروشنده معتقد است قیمت منعکس کننده شرایط فعلی است و برنامه ای برای تعمیرات فراتر از آنچه طبق قانون الزامی است ندارد. در بازار پرفروش، فروش شفاف با قیمت های صادقانه می تواند به خوبی کار کند. در بازارهای کندتر، انجام تعمیرات سنگین انتخابی مانند رنگ، تعمیرات معمولی جزئی بیرونی و تعمیرات ایمنی آشکار اغلب خریداران بیشتری را جذب می کند. پول پرداخت شده و شرایط قرارداد خرید همچنان اعمال می شود. قبل از متعهد شدن به یک رویکرد کامل «همانطور که هست» از یک نماینده محلی که از طریق FastExpert مطابقت دارد، توصیه های خاص بازار را دریافت کنید.

چه زمانی وام های هزینه بسته شدن منطقی تر از نوسازی هستند؟

وام ها عموماً برای اقلام اختیاری بزرگتر بهترین کار را دارند: جایگزینی سیستم های قدیمی اما کارآمد، بهبودهای آرایشی که ممکن است خریدار بخواهد آن را سفارشی کند، یا پروژه هایی که در صورت تلاش فروشنده برای تکمیل آنها، بسته شدن را به تاخیر می اندازند. وام دهندگان هزینه های بسته شدن را بر اساس نوع وام و پیش پرداخت محدود می کنند، بنابراین فروشندگان و خریداران باید با وام دهنده هماهنگ کنند تا در محدوده مجاز باقی بمانند. ارائه اعتبار می تواند به ویژه جذاب باشد اگر فروشنده قبل از یک ضرب الاجل سخت تحت فشار قرار گیرد و از خطر نقض قوانین ساختمانی ناشی از کار عجولانه و غیرمجاز جلوگیری کند. خریداران تقریباً در هر مذاکره ای می توانند به جای تعمیرات، اعتبار هزینه پایانی را بخواهند.

آیا یک کار DIY آشکار می تواند باعث شود که خانه من در بازرسی خریدار شکست بخورد؟

بازرسان خانه‌ها را از نظر فنی خراب نمی‌کنند، اما خطرات ایمنی، نقض کدها و طرز کار مشکوک را مستند می‌کنند. کارهای برقی، لوله‌کشی یا سازه‌ای که خودتان انجام دهید اغلب درخواست‌هایی را برای برآوردهای پیمانکار، گزارش‌های تخصصی و ارزیابی‌های اضافی ایجاد می‌کند. یادداشت‌های DIY بیش از حد در گزارش بازرسی معمولاً باعث می‌شود خریداران نیاز به تعمیرات مجاز، اعتبار عمده یا خروج از آن در طول بازرسی داشته باشند، به‌خصوص اگر از تأمین مالی FHA یا VA استفاده می‌کنند. نگرانی های ساختاری و سیستم های الکتریکی ساخته شده بدون مجوز، رایج ترین قاتلان معامله هستند. اگر خانه شما کارهای DIY گسترده ای دارد، با یک نماینده محلی در مورد اینکه چه مواردی را باید به صورت حرفه ای قبل از فهرست کردن و نحوه افشای صادقانه بقیه موارد را بررسی کنید.

چگونه می توانم نماینده ای پیدا کنم که استراتژی بازرسی و تعمیر را درک کند؟

FastExpert به فروشندگان اجازه می دهد تا شهر یا کد پستی خود را وارد کنند و فوراً چندین نماینده با تجربه لیست را به همراه تعداد تراکنش ها، بررسی ها و داده های فروش اخیر مشاهده کنند. از نمایندگان بالقوه سؤالات خاص بپرسید: چگونه پس از بازرسی به درخواست های تعمیر رسیدگی می کنید؟ چه زمانی کاهش قیمت در مقابل اعتبار را توصیه می کنید؟ آیا می توانید نمونه های محلی اخیر را به اشتراک بگذارید؟ نماینده مناسب شما را از زیاده روی در تعمیرات و رفع مشکلات بزرگی که برای خریداران و وام دهندگان مهم است، باز می دارد. یافتن یک نماینده با تجربه قوی در مذاکرات بازرسی می تواند تفاوت بین یک بسته شدن آرام و یک معامله شکست خورده باشد.