چگونه بازارهای شهرهای کوچک را زود تشخیص دهیم

اکثر سرمایه گذاران بازارهای روستایی را با استفاده از معیارهای گذشته نگر مانند رشد جمعیت، قیمت متوسط خانه و افزایش قیمت اخیر ارزیابی می کنند. نکته این است که این اعداد به ما می گویند که قبلاً چه اتفاقی افتاده است.

در طول سال‌هایی که به عنوان مشاور املاک و سرمایه‌گذار در مونتانا و وایومینگ مشغول بودم، به طور فزاینده‌ای به یک سوال متفاوت علاقه‌مند شدم:

چرا برخی از شهرهای کوچک رشد می کنند در حالی که برخی دیگر هرگز رشد نمی کنند؟

جوامعی مانند Bozeman، Bend و Driggs یک شبه به بازارهای در حال رشد تبدیل نشدند. نیروهایی که مسیر حرکت آنها را شکل دادند، اغلب سال ها قبل از اینکه آمار جمعیت، قیمت مسکن و سرفصل های ملی آنها را منعکس کنند، قابل مشاهده بودند. در همان زمان، من شاهد بودم که جوامع دیگر با مزایای ظاهرا مشابه برای ایجاد رشد مورد انتظار بسیاری از سرمایه گذاران تلاش می کردند. این تجربه باعث شد کمتر روی نتایج رشد تمرکز کنم و بیشتر روی شرایطی که آنها را ایجاد می کند تمرکز کنم.

هیچ چارچوبی نمی‌تواند بوزمن یا Bend بعدی را با قطعیت پیش‌بینی کند، اما بازارهایی که رشد را حفظ می‌کنند، معمولاً مدت‌ها قبل از رسیدن به جمعیت، ویژگی‌های مشابهی دارند. این مقاله چارچوبی را برای ارزیابی بازارهای روستایی و ثانویه از چهار دیدگاه ترسیم می‌کند: زیرساخت، محرک‌های اقتصادی، ضریب‌های سبک زندگی، و کاتالیزورها.

چرا رشد جمعیت یک شاخص عقب مانده است

یکی از اولین اعدادی که سرمایه گذاران هنگام ارزیابی بازار به آن توجه می کنند، رشد جمعیت است. این منطقی است. تعداد افراد بیشتر معمولاً به معنای تقاضای بیشتر برای مسکن، مشاغل بیشتر، خدمات بیشتر و فعالیت بیشتر در املاک و مستغلات است. مشکل زمان است.

تا زمانی که یک بازار در لیست “شهرهای با رشد سریع” ظاهر شود، بسیاری از فرصت های اولیه ممکن است از بین رفته باشد. قیمت زمین تغییر کرده است، اجاره بها تعدیل شده است، رقابت افزایش یافته است و سرمایه گذاران محلی اغلب سال ها در موقعیت خود قرار می گیرند. رشد جمعیت به ما می گوید چه اتفاقی افتاده است. این لزوما بهترین نشانه برای آنچه در آینده اتفاق خواهد افتاد نیست.

قیمت مسکن هم همینطور. افزایش ارزش ها معمولاً منعکس کننده تقاضایی است که از قبل وجود دارد. من هنوز به روند جمعیت و قیمت نگاه می کنم، اما آنها را بیشتر به عنوان یک تایید می دانم تا پیش بینی. اگر می‌خواهم بفهمم بازار کوچکتر به کجا می‌رود، می‌خواهم بدانم در وهله اول چه چیزی باعث ایجاد تقاضا می‌شود.

سوالی که مدام به آن باز می گردم این است: چه شرایطی تقاضای آینده را قبل از آشکار شدن رشد جمعیت ایجاد می کند؟

این سرنخ‌ها معمولاً ابتدا در جای دیگری ظاهر می‌شوند: ظرفیت حمل‌ونقل و خدمات، کارفرمایان و مؤسساتی که قدرت اقتصادی ایجاد می‌کنند، مزایای سبک زندگی که باعث می‌شود مردم بخواهند بمانند، یا کاتالیزوری که نحوه عملکرد بازار را تغییر می‌دهد. هیچ کدام از آنها رشد را تضمین نمی کنند. اما آنها با هم می توانند اطلاعات بیشتری در مورد اینکه یک بازار به کجا می رود تا نمودار جمعیت به تنهایی به شما بگویند.

این همان چیزی است که هرم رشد روستایی باید اندازه گیری کند.

هرم رشد روستایی

در حالی که هر بازاری متفاوت است، قوی ترین بازارهای روستایی و فرعی معمولاً بیش از یک چیز به نفع آنها کار می کند. فقط یک منطقه اسکی کافی نیست. دانشگاه، کارفرمای جدید یا زمین ارزان هم نیست.

من به قطعات به عنوان یک هرم فکر می کنم. زیرساخت ها در هسته اصلی قرار دارند: جاده ها، فرودگاه ها، خدمات شهری، آب، فاضلاب، فیبر نوری و ظرفیت اساسی برای جذب رشد. محرک های اقتصادی در مرحله بعدی قرار می گیرند: دانشگاه ها، بیمارستان ها، کارفرمایان، صنایع، ادارات دولتی یا منطقه ای که ایجاد شغل و جذب فعالیت در بازار می کنند. چند برابر کننده سبک زندگی (تفریح، طبیعت، زمین های عمومی، آب و هوا و کیفیت زندگی) باعث می شود افراد تمایل بیشتری به انتخاب یک مکان نسبت به مکان دیگر داشته باشند. کاتالیزورها در راس قرار دارند: یک پروژه بزرگ، یک توسعه فرودگاه، یک استراحتگاه، یک کارفرما، یا یک سرمایه گذاری خصوصی که می تواند تغییراتی را که در حال حاضر در حال انجام است تسریع بخشد.

یک بازار به یک نتیجه عالی در هر لایه نیاز ندارد. اما هر چه این نیروها یکدیگر را بیشتر تقویت کنند، امکان ادامه جستجو قوی‌تر می‌شود.

سطح اول: زیرساخت

قبل از اینکه یک بازار بتواند رشد کند، باید بتواند رشد را حفظ کند. این امر بدیهی به نظر می رسد، اما صرف زمان بیشتری برای اطلاعات جمعیتی نسبت به سیستم های زیر آن آسان است.

حمل و نقل بارزترین مثال است. یک شهر ممکن است نزدیک به یک مرکز اصلی کاریابی بر روی نقشه به نظر برسد، اما آب و هوای زمستان، گردنه های کوهستانی، ترافیک یا جاده های بد می تواند این فاصله را بسیار کمتر عملی کند. دسترسی فقط برحسب مایل اندازه گیری نمی شود. در قابلیت اطمینان سنجیده می شود.

خدمات شهری به همان اندازه مهم هستند. آب، فاضلاب، برق و فیبر به ندرت در لیست املاک قرار می گیرند، اما آنها می توانند تصمیم بگیرند که آیا یک پروژه اصلا ساخته می شود یا خیر. یک جامعه می‌تواند تقاضا و زمین در دسترس داشته باشد و در صورتی که تصفیه خانه آن ظرفیت داشته باشد یا افزایش هزینه آن بسیار گران باشد، باز هم کار نکند.

وقتی به یک بازار روستایی نگاه می‌کنم، می‌خواهم بدانم که آیا مردم و مشاغل می‌توانند به طور قابل اعتماد به آن دسترسی پیدا کنند، آیا شرکت‌های خدمات شهری می‌توانند رشد بیشتری را مدیریت کنند، و آیا هر گونه تنگنای زیرساختی شناخته شده احتمالاً توسعه را کند می‌کند یا خیر.

مطالعه موردی: لیوینگستون، مونتانا

لیوینگ استون مثال خوبی از اهمیت این جزئیات است. بسیاری از جعبه‌ها را بررسی می‌کند: منظره‌های کوه، تفریحات در فضای باز، مرکز شهر تاریخی، راه‌آهن و دسترسی بین ایالتی، و بوزمن کمتر از سی مایل دورتر. به راحتی می توان به این موضوع نگاه کرد و فرض کرد که لیوینگستون باید فقط مسیر بوزمن را دنبال کند.

آرزو یکی از دلایلی است که حدس و گمان پیچیده است. یکی از دوستان من در لیوینگستون زندگی می کرد و به بوزمن رفت و آمد داشت و شرایط زمستانی گاهی اوقات این سفر را غیرممکن می کرد. بادهای شدید، وزش برف، یخ و نیمه های واژگون می توانند یک سفر کوتاه روی نقشه را به چیزی بسیار کمتر قابل اعتماد تبدیل کنند.

با افزایش فشارهای توسعه، لیوینگستون نیز با محدودیت های ظرفیت آب و برق مواجه است. پروژه ها می توانند به تعویق بیفتند در حالی که یک جامعه از طریق مسائل مربوط به فاضلاب، مهندسی، تامین مالی و مجوز کار می کند. این بدان معنا نیست که لیوینگستون نمی تواند رشد کند. این بدان معنی است که رشد تا حدی توسط تنگناهایی کنترل می شود که اگر فقط به جمعیت و نزدیکی نگاه کنید به راحتی از دست می روند.

این تمایزی است که من به آن علاقه دارم: نه فقط فاصله، بلکه دسترسی. نه تنها زمین موجود بلکه ظرفیت.

لایه دوم: موتورهای اقتصادی

زیرساخت رشد را ممکن می کند. محرک های اقتصادی به مردم دلیلی برای حضور در آنجا می دهند.

یک شهر ممکن است دارای بزرگراه‌ها، تاسیسات برقی و زمین‌های توسعه‌یافته زیادی باشد، اما بدون شغل و فعالیت اقتصادی، حفظ تقاضا دشوار است. من به دنبال چیزی هستم که پول و مردم را به بازار جذب می کند: دانشگاه ها، سیستم های بهداشتی، تولیدی، کشاورزی، انرژی، دولت، گردشگری، یا خدمت به عنوان یک مرکز خدمات برای یک منطقه روستایی بسیار بزرگتر.

جاذبه اقتصادی

به نظر من قدرت اقتصادی است. برخی از جوامع به طور طبیعی کارگران، دانشجویان، بیماران، خریداران، مشاغل و خدمات حرفه ای را بسیار فراتر از محدوده شهر جذب می کنند. این در مناطق روستایی اهمیت دارد، جایی که دامنه اقتصادی یک شهر می تواند بسیار بیشتر از آن چیزی باشد که جمعیت آن نشان می دهد.

مطالعه موردی: بوزمن، مونتانا

بوزمن اغلب به عنوان یک بازار سبک زندگی توصیف می شود، اما پایگاه اقتصادی آن به همان اندازه مهم است. دانشگاه ایالتی مونتانا، مراقبت‌های بهداشتی، ساخت‌وساز، گردشگری، خدمات حرفه‌ای و یک بخش فناوری شگفت‌انگیز عمیق به مردم دلایلی می‌دهد که به جای بازدید از آن، شغل خود را در آنجا ایجاد کنند.

اعداد نشان می دهد که از زمانی که این نیروها شروع به تقویت یکدیگر کردند چقدر تغییر کرده است. داده های اداره سرشماری ایالات متحده نشان می دهد که بوزمن از 37280 نفر در سال 2010 به 53293 نفر در سال 2020 رسیده است که حدود 43 درصد افزایش داشته است.

این رشد فقط به خاطر کوهستان یا اسکی نیست. سبک زندگی بوزمن را مطلوب کرد. دانشگاه، کارفرمایان، مراقبت های بهداشتی، حمل و نقل و اکوسیستم کسب و کار تقاضا را بادوام تر کردند. این ترکیبی است که من به دنبال آن هستم.

مطالعه موردی: دریگز، آیداهو

Driggs داستان متفاوتی است زیرا بیشتر تقاضای آن مربوط به بازار قوی تر همسایه است.

برای چندین دهه این یک جامعه کوچک کشاورزی و تفریحی در سمت غربی تتون ها بود. همانطور که جکسون گران تر شد، کارگران، صاحبان مشاغل، بازنشستگان و خریداران خانه دوم به طور فزاینده ای به دنبال جایگزین هایی بودند که همچنان به همان منطقه وسیع تر دسترسی داشته باشند. سرشماری سال 2010، 1660 نفر در دریگز ساکن بودند. تا سال 2020، این میزان به سال 1984 افزایش یافته بود که حدود 20 درصد افزایش داشت.

برخی از شهرها تقاضای داخلی را از طریق کارفرمایان، مراقبت های بهداشتی، آموزش یا صنعت تولید می کنند. دیگران از سرریزها سود می برند. بازارهای توزیع هنوز هم می توانند فرصت های عالی باشند، اما بخشی از بحث به این بستگی دارد که آیا بازار مجاور قوی باقی بماند یا خیر.

لایه سوم: ضرب کننده های سبک زندگی

امکانات رفاهی سبک زندگی مهم است، اما معمولاً به عنوان چند برابر کننده، نه موتور، بهترین کار را دارند.

اسکی، ماهیگیری، شکار، زمین های عمومی، طبیعت، آب و هوا و حس قوی مکان می تواند بازار را بسیار مطلوب تر کند. آنها بازدیدکنندگان، بازنشستگان، افراد دورکار، خریداران خانه دوم و گاهی اوقات مشاغل را جذب می کنند. اما مکان های زیبا همه جا هستند. بازارهایی که واقعاً شتاب می گیرند، تمایل دارند این امکانات را با زیرساخت ها و فرصت های اقتصادی ترکیب کنند.

کودی، وایومینگ، جایی که من زندگی می کنم، محدودیت های زندگی تنها را نشان می دهد. فرصت‌های برجسته‌ای برای تفریح، گردشگری و دسترسی به یلوستون وجود دارد، اما پایگاه اقتصادی کوچک‌تر و اتصال محدودتر منجر به مسیر رشد بسیار متفاوتی شده است. سرشماری سال 2010، 9520 نفر در کودی ساکن بودند. تا سال 2020 این رقم به 10028 افزایش یافته بود که رشد کمی بیش از 5 درصد در یک دهه بود.

Bend نشان می‌دهد که وقتی همین مزیت‌های سبک زندگی با انگیزه‌های اقتصادی قوی‌تر، زیرساخت‌ها و سرمایه‌گذاری تقویت شود، چه اتفاقی می‌افتد.

مطالعه موردی: Bend، Oregon

Bend نشان می‌دهد که چه اتفاقی می‌افتد وقتی سبک زندگی و انگیزه‌های اقتصادی یکدیگر را تقویت می‌کنند. برای این مقاله، من با عمویم، ریک رایت، معمار و مالک قدیمی املاک Bend که در سال 1979 به شهر نقل مکان کرد، صحبت کردم. دیدگاه او مهم است زیرا او قبل از رسیدن به Bend به نظر می رسید که سرمایه گذاران امروزی رشد می کنند.

زمانی که رایت وارد شد، بند هنوز عمیقاً درگیر صنعت چوب بود. از آنجایی که در دهه 1980 قطع درختان کاهش یافت، اقتصاد محلی برای جایگزینی آنچه که مدتها رکن اصلی آن بود تلاش کرد. او به یاد می‌آورد: «بند یک انتقال بسیار سخت از یک شهر چوبی به یک شهر توریستی داشت. او به یاد می آورد که بازار املاک و مستغلات در اواسط دهه 1980 به قدری رکود بود که حدود دو سال طول کشید تا خانه قبلی خود را بفروشد زیرا مرکز شهر Bend با خالی بودن گسترده دست و پنجه نرم می کرد.

کوه، رودخانه، جنگل و دسترسی به فضای باز همیشه وجود داشته است. آنچه تغییر کرد اهمیت اقتصادی آنها بود. Mount Bachelor از آنجایی که اسکی، رفتینگ، ماهیگیری، شکار، پیاده‌روی و سایر فعالیت‌های در فضای باز بازدیدکنندگان و در نهایت افرادی که به دنبال جابه‌جایی هستند را به خود جلب می‌کرد، به جاذبه توریستی بزرگ‌تری تبدیل شد. رایت گفت: «باید بگویم که گردشگری نیروی محرکه بهبود بوده است.

سرمایه گذاری خصوصی نیز شروع به تغییر شهر فیزیکی کرد. توسعه دهنده Don Bauhofer و یک شریک، اداره پست مرکزی Bend را در سال 1984 خریداری کردند و آن را به فضای اداری تبدیل کردند. رایت به یاد می آورد که چگونه باوهوفر املاک مرکز شهر را خرید، روی آنها سرمایه گذاری کرد و دوباره آنها را برای اجاره در دسترس قرار داد. یک دهه بعد، کارآفرین بیل اسمیت و شش سرمایه گذار دیگر 270 هکتار از یک آسیاب سابق را در امتداد رودخانه Deschutes خریداری کردند. آن سایت در نهایت به منطقه میل قدیمی تبدیل شد و یک منطقه صنعتی متروک را به مقصدی با کاربری مختلط با مغازه ها، رستوران ها، مسیرها، دسترسی به رودخانه و آمفی تئاتر تبدیل کرد.

این پروژه ها بیشتر از پاسخ به رشد بودند. آنها کمک کرده اند تا Bend مکانی جذاب و کاربردی برای زندگی، کار و بازدید شود. Bend نیز با پایه‌های مهمی که قبلاً در جای خود قرار داشت، وارد این انتقال شد. پردیس Bend کالج مرکزی اورگان در سال 1964 افتتاح شد، و سنت چارلز فعلی در سال 1975 افتتاح شد. با گسترش گردشگری و مهاجرت داخلی، آموزش، مراقبت های بهداشتی، حمل و نقل و خدمات حرفه ای همراه با آنها رشد کردند.

رایت این تغییر را از طریق معماری خود از نزدیک دید. مشتریان او به طور فزاینده ای شامل تازه واردانی بودند که Bend را برای سبک زندگی پیشنهادی آن انتخاب کردند و با ورود ثروت به بازار، انتظارات برای خانه ها بیشتر شد. او مشتریانی را به یاد می آورد که در غرب ایالات متحده به دنبال مکانی برای سکونت بودند و در نهایت Bend را انتخاب کردند.

در سال 2010، Bend دارای 76639 نفر جمعیت بود. سرشماری سال 2020 تعداد 99178 نفر را به خود اختصاص داد که در طول یک دهه 29 درصد افزایش داشت. دهه‌ها گردشگری، بازسازی، نهادها، زیرساخت‌ها و مهاجرت شهر را تغییر می‌داد.

به همین دلیل است که Bend چنین مثال مفیدی است. استراحت همیشه آنجا بود. سبک زندگی به خودی خود داستان رشد را ایجاد نکرد. زمانی که قسمت های دیگر سر جای خود قرار گرفتند سرعت آن را افزایش دهید.

لایه چهارم: کاتالیزورها

زیرساخت رشد را ممکن می کند. محرک های اقتصادی تقاضا ایجاد می کنند. سبک زندگی یک مکان را مطلوب تر می کند. کاتالیزورها می توانند کل فرآیند را تسریع کنند.

یک کاتالیزور می تواند یک کارفرمای بزرگ، یک پروژه انرژی، یک توسعه فرودگاه، یک سرمایه گذاری زیرساختی، یک استراحتگاه یا یک توسعه خصوصی بزرگ باشد. سرمایه‌گذاران به سمت آنها جذب می‌شوند زیرا نگاهی اجمالی به بازار می‌دهند. اما کاتالیزور تضمینی نیست. قوی‌ترین‌ها معمولاً مبتنی بر بازاری هستند که قبلاً برخی از لایه‌های دیگر به نفع آن کار می‌کنند.

مطالعه موردی: کمرر، وایومینگ

Kemmerer تقریباً برعکس بازاری مانند Bozeman است: کاتالیزور تاریخ است. پروژه Natrium TerraPower مجوز ساختمان فدرال را دریافت کرد و ساخت و ساز را در سال 2026 آغاز کرد و منبعی واقعی برای مشاغل بالقوه، سرمایه گذاری و فعالیت های زیرساختی ایجاد کرد.

این باعث می شود بازار ارزش تماشا را داشته باشد، اما همچنین باعث می شود پایان نامه متمرکزتر شود. اگر یک پروژه بیشتر کار را در داستان رشد شما انجام می دهد، من در مورد بقیه موارد محافظه کارتر عمل می کنم.

مطالعه موردی: انیس، مونتانا

Ennis نشان می دهد که چرا کاتالیزورها جالب و مخاطره آمیز هستند. این شهر برای چندین دهه ماهیگیری، شکار، فضای باز و طبیعت در سطح جهانی داشته است. آنچه تغییر کرده است میزان توجه به آنچه ممکن است در آینده اتفاق بیفتد است.

یکی از تزها ادامه پراکندگی از آسمان بزرگ است زیرا هزینه های مسکن افزایش می یابد و کمبود نیروی کار تقاضا را به سمت بیرون می کشد. برخی از سرمایه گذاران محلی نیز به کریدور خصوصی جاده جک کریک بین Big Sky و Ennis چشم دوخته اند و نمی دانند که آیا دسترسی گسترده تر می تواند بهتر این دو بازار را به هم متصل کند. این یک حدس و گمان است، نه یک پیش بینی.

نکته همین است. کاتالیزورها می‌توانند فرصت‌هایی را قبل از تغییر جمعیت ایجاد کنند، اما شما در حال نجات چیزی هستید که ممکن است هرگز اتفاق نیفتد. هر چه زودتر باشید، مهمتر است که آنچه واقعی است را از آنچه که امیدوارید واقعی شود جدا کنید.

فکر نهایی در مورد کاتالیزورها

کاتالیزورها توجه را به خود جلب می کنند زیرا به راحتی می توان درباره آنها داستان گفت. من بیشتر به چیزی که آنها فرود می آیند علاقه دارم. یک پروژه بزرگ می تواند بازاری با زیرساخت های قوی و تقاضای واقعی را تسریع بخشد. نمی تواند به طور خودکار یک پایه ضعیف را تعمیر کند.

چرا برخی شهرها هرگز منفجر نمی شوند

یکی از ساده ترین اشتباهات در سرمایه گذاری روستایی این است که فرض کنیم رشد اجتناب ناپذیر است. شهری دارای زمین ارزان است، شهری نزدیک در حال رونق است یا توسعه بزرگی اعلام می شود و تاریخ شروع به نوشتن خود می کند.

اما پتانسیل تقاضا نیست. داشتن مکانی برای ساختن با داشتن افرادی که می خواهند در آنجا زندگی کنند یکسان نیست و نزدیکی به رشد با تسخیر آن یکسان نیست.

مطالعه موردی: سه فورک، مونتانا

Three Forks یک مثال خوب است. با رشد بوزمن و گران‌تر شدن مسکن، شهر راهی آشکار برای گسترش به نظر می‌رسید: زمین ارزان‌تر، فضای زیاد برای ساخت و ساز و دسترسی به دره گالتین گسترده‌تر.

رشد اتفاق افتاد، اما تدریجی تر از آنچه بسیاری انتظار داشتند. تقاضا ابتدا به مکان هایی مانند بلگراد، چهار گوشه، چرچیل و منهتن گسترش یافت، جایی که دسترسی، خدمات، اشتغال و راحتی بیشتر بود.

Three Forks هنوز هم می تواند نقاط مثبت زیادی داشته باشد. درس این است که داشتن فضایی برای رشد با تبدیل شدن به مسیر مطلوب رشد یکسان نیست.

تفاوت بین احتمال و احتمال

بیشتر شهرهای روستایی چیزی برای آنها دارند: زمین، تفریح، دسترسی، نزدیکی، یا یک کاتالیزور بالقوه. بهترین فرصت ها معمولا زمانی پدیدار می شوند که چندین مورد از این نقاط قوت با هم کار کنند.

به همین دلیل ترجیح می دهم مشخصات کامل بازار را درک کنم تا اینکه روی یک داستان جذاب شرط بندی کنم.

اعمال چارچوب

هدف چارچوب ایجاد یک نتیجه جادویی نیست. من از رتبه بندی 1 تا 5 استفاده می کنم تا خودم را مجبور کنم که به هر لایه به صورت جداگانه نگاه کنم و ببینم در واقع با چه نوع بازاری سروکار دارم.

من چهار نتیجه را کنار هم نمی گذارم. بازاری با سبک زندگی عالی و اقتصاد ضعیف، شرط بندی بسیار متفاوتی با بازاری با کارفرمایان و زیرساخت های قوی است، اما مزایای سبک زندگی کمتری دارد، حتی اگر مبالغ مطابقت داشته باشند.

چگونه یک سرمایه گذار زمین می تواند از چارچوب استفاده کند

برای سرمایه گذاران زمین، این چارچوب یک گام قبل از بررسی دقیق در سطح قطعه بسیار مفید است. قبل از اینکه زمان زیادی را در یک ملک صرف کنم، می خواهم بدانم که آیا شهرستان یا شهر اطراف در چند سال آینده خریداران بیشتری را جذب می کند یا خیر.

سوال این نیست که “آیا این بازار از قبل داغ است؟” تا آن زمان، بسیاری از مزایای آسان ممکن است قبلاً قدردانی شده باشند. من بیشتر به آنچه در حال تغییر است علاقه دارم که می تواند تعداد بیشتری از خریداران زمین را نسبت به امروز ایجاد کند. جاده‌ها یا مبادلات جدید، گسترش خدمات شهری، گسترش فاضلاب، پهنای باند، رشد کارفرما، گسترش بیمارستان یا مدرسه، افزایش گردشگری، گسترش از یک بازار گران‌تر همسایه یا یک پروژه خصوصی بزرگ می‌توانند سیگنال‌هایی باشند که ارزش بررسی دارند. هیچ یک از آنها تضمین نمی‌کنند که ارزش زمین افزایش می‌یابد، اما با هم می‌توانند نشان دهند که تقاضا در کجا ممکن است رشد کند قبل از اینکه در ارقام فروش آشکار شود.

بسیاری از تحقیقات را می توان با استفاده از منابع عمومی انجام داد. من با طرح جامع شهر یا شهرستان، طرح بهبود سرمایه، برنامه های کمیسیون برنامه ریزی، نقشه های منطقه بندی و برنامه های کاربردی زیربخش اصلی شروع می کنم. طرح‌های اصلی تاسیسات، اسناد کارهای عمومی، نقشه‌های پروژه ایالت DOT و طرح‌های سرمایه فرودگاه می‌توانند نشان دهند که زیرساخت‌ها کجا در حال گسترش است یا ظرفیت در حال تبدیل شدن به یک محدودیت است.

روزنامه‌های محلی و سایر نشریات محلی نیز می‌توانند به شما در یافتن پروژه‌های پیشنهادی، گسترش و توسعه کسب‌وکار کمک کنند، اما من تنها به آنها تکیه نمی‌کنم. برخی از بهترین اطلاعات از تماس با بخش برنامه ریزی، بخش خدمات عمومی، ارائه دهنده خدمات یا سایر آژانس های محلی و پرسیدن سؤال به دست می آید. کارکنان اغلب زمینه مفیدی در مورد اینکه برنامه‌ها کجا وارد می‌شوند، مناطقی که باعث ایجاد سردرد می‌شوند، جایی که ظرفیت ابزار محدود است، یا تغییراتی که ممکن است از روی نقشه یا وب‌سایت مشخص نباشد، مورد بحث قرار می‌گیرند، دارند.

در مورد محرک‌ها و کاتالیزورهای اقتصادی، من به جای تکیه بر اعلان‌ها، به کارفرمایان اصلی، سیستم‌های بهداشت و آموزش، گروه‌های توسعه اقتصادی محلی، داده‌های نیروی کار دولتی و پرونده‌های واقعی پروژه نگاه می‌کنم. از نظر سبک زندگی و گسترش، توجه می‌کنم که با گران‌تر شدن بازارهای اطراف، خریداران به کجا سوق داده می‌شوند و اینکه آیا بازار ارزان‌تر هنوز به مشاغل، خدمات یا سرگرمی‌هایی که این تقاضا را ایجاد می‌کند دسترسی عملی دارد یا خیر.

تنها پس از اینکه بازار از آن صفحه عبور کرد، من به سمت خود لات حرکت خواهم کرد: دسترسی قانونی، منطقه بندی، آب، خاک، دشت سیلابی، آب و برق، هزینه های ذخیره سازی، و خریدار نهایی. هرم رشد روستایی در پاسخ به این سوال کمک می‌کند: “کدام شهرستان‌ها یا شهرستان‌ها شایسته توجه من هستند؟” بررسی سنتی زمین به این سوال پاسخ می دهد: “آیا این زمین خاص ارزش خرید دارد؟”

درک مقیاس

نتیجه	توضیحات
1	ضعف یا محدودیت قابل توجه
2	زیر متوسط
3	کافی یا خنثی
4	قوی
5	یک مزیت رقابتی برجسته

زیرساخت

سوال: آیا مردم، کالاها و مشاغل می توانند به راحتی به بازار دسترسی داشته باشند و در آن فعالیت کنند؟

نتیجه	خصوصیات
1	محدودیت های قابل توجه دسترسی یا ابزار؛ زیرساخت به طور فعال رشد را محدود می کند
3	زیرساخت های کاربردی با برخی محدودیت ها
5	دسترسی عالی به حمل و نقل، ظرفیت مفید و زمینه برای گسترش

سوالاتی که باید پرسید:

• مردم چگونه به اینجا می رسند؟
• آیا بزرگراه بین ایالتی یا اصلی وجود دارد؟
• فاصله نزدیکترین فرودگاه تجاری چقدر است؟
• آیا سیستم های آب و فاضلاب قادر به حمایت از رشد هستند؟
• آیا اینترنت فیبر نوری قابل اعتماد در دسترس است؟
• آیا تنگناهای زیرساختی شناخته شده وجود دارد؟

موتورهای اقتصادی

سوال: چه چیزی باعث ایجاد شغل، درآمد و فعالیت اقتصادی می شود؟

نتیجه	خصوصیات
1	فعالیت اقتصادی محدود یا وابستگی به یک کارفرما یا صنعت
3	چند صنایع پایدار اما تنوع محدود
5	چندین موتور اقتصادی مستقل که تقاضای پایدار را ایجاد می کند

سوالاتی که باید پرسید:

• کدام صنایع باعث ایجاد اشتغال می شوند؟
• آیا اشتغال متنوع است؟
• آیا جامعه از مناطق اطراف فعالیت جذب می کند؟
• آیا این مرکز بهداشتی، آموزشی، دولتی یا تجاری است؟
• آیا در صورت ناپدید شدن یک کارفرمای اصلی، اقتصاد محلی سالم می ماند؟

چند برابر کننده سبک زندگی

سوال: چرا کسی اینجا را به جای دیگری انتخاب می کند؟

نتیجه	خصوصیات
1	چند مزایای متمایز سبک زندگی
3	جذابیت تفریحی متوسط یا کیفیت زندگی
5	امکانات رفاهی با کیفیت مقصد و هویت اجتماعی قوی

سوالاتی که باید پرسید:

• چه فرصت های تفریحی وجود دارد؟
• آیا جامعه حس منحصر به فردی از مکان دارد؟
• چه چیزی بازدیدکنندگان را جذب می کند؟
• چه چیزی ساکنان را جذب می کند؟
• آیا حتی اگر هزینه های مسکن افزایش یابد، مردم اینجا زندگی می کنند؟

کاتالیزورها

سوال: الان چه چیزی در حال تغییر است؟

نتیجه	خصوصیات
1	هیچ کاتالیزور معناداری در چشم نیست
3	یک کاتالیزور بالقوه وجود دارد، اما تاثیر آن نامشخص است
5	یک کاتالیزور قابل توجه در حال حاضر با اثرات قابل اندازه گیری در حال انجام است

سوالاتی که باید پرسید:

• آیا کارفرمایان بزرگ در حال گسترش هستند؟
• آیا پروژه های زیربنایی در حال انجام است؟
• آیا سرمایه خصوصی به منطقه سرازیر می شود؟
• آیا رشد کوتاه مدت تقاضای سرریز ایجاد می کند؟
• برای موفقیت کاتالیزور چه فرضیاتی باید درست باشد؟

ساختن مشخصات بازار

به جای محاسبه نمره کلی، به نحوه تعامل لایه ها فکر کنید. به عنوان مثال:

دسته بندی	نتیجه
زیرساخت	4
موتورهای اقتصادی	2
چند برابر کننده سبک زندگی	5
کاتالیزورها	3

این پروفایل داستانی را بیان می کند. بازار جذاب و مقرون به صرفه است، اما پایه اقتصادی آن ممکن است ضعیف تر از آن چیزی باشد که جذابیت سبک زندگی آن نشان می دهد. یک بازار متفاوت با انگیزه‌ها و زیرساخت‌های اقتصادی قوی اما مزایای سبک زندگی کمتر ممکن است علیرغم نتیجه کلی مشابه، فرصت سرمایه‌گذاری بسیار متفاوتی را ارائه دهد.

قانع‌کننده‌ترین بازارهای رشد روستایی زمانی رخ می‌دهند که چندین لایه یکدیگر را تقویت کنند. نتیجه از داستانی که می گوید اهمیت کمتری دارد. نمرات بالا ممکن است نشان دهنده عوامل بنیادی قوی باشد، اما فرصت های سرمایه گذاری اغلب قبل از اینکه بازار به طور کامل این نقاط قوت را تشخیص دهد ظاهر می شود. سرمایه‌گذاران برای شناسایی صحیح نقاط قوت، ضعف، فرصت‌ها و ریسک‌ها قبل از اینکه بقیه بازار انجام دهند، پاداش دریافت می‌کنند.

نمونه پروفایل های بازار

برای نشان دادن نحوه اعمال این چارچوب، جدول زیر یک ارزیابی ساده از چندین بازار غرب کوهستانی که در این مقاله مورد بحث قرار گرفته‌اند، ارائه می‌کند. نتایج ذهنی هستند و نشان می‌دهند که چگونه ترکیب‌های مختلف نقاط قوت و ضعف، پروفایل‌های سرمایه‌گذاری متفاوتی را ایجاد می‌کنند.

بازار	زیرساخت	موتورهای اقتصادی	سبک زندگی	کاتالیزورها
بوزمن، مونتانا	5	5	5	4
لیوینگستون، مونتانا	4	3	4	2
تری فورک، ام تی	3	2	3	3
انیس، مونتانا	2	2	5	4
کمرر، وای	2	2	2	5
کودی، وایومینگ	3	3	5	2

ارزش چارچوب به نتایج فردی نیست. قابل درک است که چرا هر بازاری آنها را به دست آورده است.

بوزمن تقریباً در هر دسته بندی امتیاز بالایی می گیرد. از زیرساخت های حمل و نقل، اقتصاد متنوع، امکانات رفاهی خوب سبک زندگی و دهه ها تقویت موتورهای رشد سود می برد.

لیوینگستون مزایای زیادی دارد، از جمله دسترسی بین ایالتی، تفریح و نزدیکی به بوزمن. با این حال، محدودیت‌های زیرساختی و چالش‌های دسترسی، توانایی آن را برای استفاده کامل از این مزایا محدود کرده است.

Three Forks به دلیل مقرون به صرفه بودن، زمین در دسترس و موقعیت مکانی در دره گالاتین بزرگ توجه را به خود جلب کرد. با این حال، پایه اقتصادی آن کوچکتر از جوامع همسایه است و رشد آن کندتر از انتظار بسیاری از سرمایه گذاران بوده است.

Ennis برای سبک زندگی خود در تفریحات در فضای باز، طبیعت و کیفیت زندگی امتیاز قوی کسب می کند. نتیجه کاتالیزوری آن منعکس کننده گمانه زنی های جاری پیرامون رشد مداوم Big Sky و این احتمال است که پیشرفت های اتصال در آینده می تواند رابطه بین دو بازار را تقویت کند.

کمرر نشان می دهد که چگونه یک کاتالیزور منفرد می تواند بر مشخصات بازار تسلط یابد. پروژه Natrium TerraPower به سمت ساخت و ساز حرکت کرده است و با وجود مزایای کمتر جامعه در سایر زمینه ها، علاقه سرمایه گذاران قابل توجهی را ایجاد کرده است.

کودی نشان می‌دهد که یک جامعه می‌تواند بدون تبدیل شدن به بازاری با رشد بالا، امکانات رفاهی استثنایی در سبک زندگی داشته باشد. گردشگری، تفریح ​​و نزدیکی به یلوستون تقاضای پایدار ایجاد می کند، اما حمل و نقل و محدودیت های اقتصادی بر پتانسیل رشد بلندمدت تأثیر می گذارد.

نتیجه گیری

هیچ فرمولی برای یافتن Boseman، Bend یا Jackson بعدی وجود ندارد. رشد درهم و برهم است و معمولاً توضیح آن در گذشته بسیار ساده تر است. در عوض، من به دنبال همسویی هستم. آیا بازار از نظر فیزیکی می تواند رشد را حفظ کند؟ آیا تقاضای اقتصادی واقعی وجود دارد؟ آیا چیزی وجود دارد که باعث شود مردم آن را انتخاب کنند؟ آیا چیزی در حال تغییر است که بتواند روند را تسریع کند؟ هیچ عامل واحدی کافی نیست. هدف پیش بینی کامل آینده نیست. هدف این است که تشخیص دهیم چه زمانی نیروهای متعدد شروع به تقویت یکدیگر می کنند قبل از اینکه این داستان در تعداد جمعیت و سرفصل ها آشکار شود. شما هنوز هم گاهی اشتباه خواهید کرد. اما شما سوالات بهتری خواهید پرسید و در بازارهای کوچک، معمولاً از آنجا شروع می شود.

الکس رایت یک سرمایه گذار املاک و مستغلات و کارگزار سابق مستقر در وایومینگ است. او DealForge و OppMap را تأسیس کرد، ابزارهایی که به سرمایه گذاران کمک می کند بازارها را ارزیابی کنند، فرصت های املاک را تجزیه و تحلیل کنند و با استفاده از داده ها و مفروضات دنیای واقعی تصمیمات بهتری بگیرند.