نسبت وام به ارزش (LTV): راهنمای محاسبه

نسبت وام به ارزش (LTV) به طور گسترده در املاک تجاری استفاده می شود. از تقسیم مبلغ وام بر ارزش ملک محاسبه می شود و به صورت درصد بیان می شود. در این مقاله، فرمول وام به ارزش، نحوه محاسبه LTV، معنی و کاربرد آن در تامین مالی املاک را بررسی می کنیم. ما همچنین به نمونه هایی از نحوه استفاده از نسبت LTV در تجزیه و تحلیل حداکثر وام، و همچنین APR و محاسبه درآمد نقدی نگاه خواهیم کرد.

نسبت وام به ارزش چقدر است؟

وام به ارزش (LTV) نسبت مبلغ وام به ارزش یک ملک است. به طور گسترده توسط وام دهندگان برای تعیین میزان وام و اندازه گیری کیفیت اعتبار وام های موجود استفاده می شود. همچنین می تواند توسط ارزیابان برای تعیین درصد سرمایه بازار با روش محدوده سرمایه گذاری استفاده شود. همچنین می توان از آن در فرمول میانگین موزون هزینه سرمایه برای تخمین سریع بازده نقدی یک ملک استفاده کرد.

نسبت وام به ارزش تفاوت بین مبلغ معوقه وام و ارزش ملک را توصیف می کند. هرچه فاصله بین مبلغ وام و ارزش دارایی کمتر باشد، ریسک برای وام دهنده بیشتر است. برعکس، هر چه فاصله بین مبلغ وام و ارزش دارایی بیشتر باشد، ریسک برای وام دهنده کمتر است. نسبت وام به ارزش توسط وام دهندگان همراه با سایر نسبت های پذیره نویسی، مانند نسبت پوشش خدمات بدهی (DSCR) و نسبت بازده بدهی استفاده می شود.

فرمول وام به ارزش

وام به ارزش (LTV) مبلغ اصلی وام تقسیم بر ارزش ارزیابی شده ملک است.

نسبت وام به ارزش به صورت درصد بیان می شود و نشان می دهد که چقدر تفاوت بین مبلغ وام و ارزش ملک وجود دارد. اگر نسبت LTV مشخص باشد، فرمول LTV را می توان برای حل مبلغ وام مجدداً مرتب کرد:

این رابطه به وام دهندگان این امکان را می دهد که مبلغ وام ملک را بر اساس یک نیاز خاص وام به ارزش تعیین کنند.

نحوه محاسبه نسبت وام به ارزش

برای محاسبه نسبت وام به ارزش، وام دهنده باید ابتدا ارزش ملک را ارزیابی کند. در بیشتر موارد، وام دهنده یک ارزیاب شخص ثالث را برای ارائه ارزیابی اموال مورد نظر استخدام می کند. سپس از این مقدار برای محاسبه نسبت وام به ارزش استفاده می شود.

به عنوان مثال، فرض کنید ارزش ارزیابی شده یک ملک 10,000,000 و مبلغ وام 8,000,000 باشد. در این مورد، نسبت وام به ارزش 8,000,000 / 10,000,000 یا 80٪ خواهد بود.

معمولا LTV مشخص است و این مبلغ وام است که باید تصمیم بگیریم. به عنوان مثال، فرض کنید سیاست وام یک وام دهنده به حداکثر LTV 70٪ نیاز دارد و ارزش ارزیابی شده یک ملک 10,000,000 است. در این حالت، مبلغ وام با استفاده از روش LTV 10,000,000 x 70% یا 7,000,000 خواهد بود.

از آنجایی که ارزیابی فقط تخمینی از ارزش بازار است، وام دهنده معمولاً از کمترین ارزش ارزیابی شده یا قیمت واقعی خرید ملک استفاده می کند. به عنوان مثال، اگر قیمت خرید ملک 7500000 باشد اما ارزش ارزیابی شده 7600000 باشد، بانک در محاسبه وام به ارزش 7500000 استفاده خواهد کرد.

برای وام های ساخت و ساز، وام دهنده به جای آن از نسبت وام به ارزش (LTC) استفاده می کند که از کل هزینه پروژه به جای ارزش یا قیمت خرید در مخرج استفاده می کند.

وام به ارزش به چه معناست؟

نسبت وام به ارزش بیش از 100٪ به این معنی است که ارزش ملک کمتر از مبلغ وام مانده است. وام به ارزش کمتر از 100٪ به این معنی است که ارزش ملک بیش از مبلغ وام معوق است. و نسبت وام به ارزش 100% به این معنی است که ارزش ملک برابر با مانده مانده وام است.

به طور معمول، یک وام دهنده به نسبت وام به ارزش بسیار کمتر از 100٪ نیاز دارد تا در صورت بروز مشکل، حاشیه ایمن را فراهم کند. نسبت های واقعی وام به ارزش بسته به نوع دارایی، ریسک اعتباری وام گیرنده و دستورالعمل های سیاست وام دهی داخلی خود بانک متفاوت خواهد بود. به طور معمول، نسبت وام به ارزش از 50٪ تا 80٪ متغیر است.

نمونه هایی از محاسبه LTV

بیایید به چند روش استفاده از نسبت وام به ارزش توسط متخصصان املاک تجاری نگاه کنیم. ابتدا به نحوه محاسبه حداکثر مبلغ وام توسط بانک ها با استفاده از روش های مختلف از جمله روش وام به ارزش می پردازیم. در مرحله بعد، نحوه تعیین درصد ارزش بازار توسط ارزیابان با استفاده از روش محدوده سرمایه گذاری را بررسی خواهیم کرد. در نهایت، بازده نقدی را با استفاده از میانگین موزون هزینه سرمایه محاسبه خواهیم کرد. نسبت وام به ارزش یک جزء کلیدی در همه این محاسبات است.

نحوه محاسبه حداکثر وام با استفاده از LTV

نسبت وام به ارزش به طور گسترده توسط وام دهندگان هنگام تجزیه و تحلیل حداکثر وام استفاده می شود. تجزیه و تحلیل ماکزیمم وام با استفاده از چندین روش، حداکثر مبلغ وام را محاسبه می کند. سپس وام دهنده کمترین نتیجه را از تمام محاسبات خواهد گرفت. تجزیه و تحلیل حداکثر وام معمولاً به این صورت است.

در تجزیه و تحلیل بالا، ما حداکثر وام را با استفاده از رویکرد LTV، با فرض 75% نسبت وام به ارزش و ارزش دارایی 1,250,000 محاسبه می کنیم. این منجر به حداکثر مبلغ وام 937500 می شود.

سپس حداکثر مبلغ وام را با استفاده از نسبت پوشش خدمات بدهی محاسبه می کنیم که در نتیجه حداکثر مبلغ وام 859883 است.

در نهایت، مقدار کوچکتر از این دو مقدار را برای تعیین حداکثر وام مجاز می گیریم. در عمل، این معمولاً به 859000 گرد می شود.

نحوه محاسبه حد با استفاده از LTV

ارزیابان اغلب هنگام محاسبه سرمایه گذاری از نسبت وام به ارزش استفاده می کنند. محاسبه محدوده سرمایه گذاری میانگین موزون هزینه محاسبه سرمایه است که برای تعیین درصد سرمایه بازار با اطلاعات محدود استفاده می شود.

یک ارزیاب می‌تواند با بررسی وام‌دهندگان و سرمایه‌گذاران محلی، نرخ کلی سرمایه برای بازار را به دست آورد. وام دهندگان تحقیق به ارزیاب می گویند که شرایط وام معمولی برای ملک چیست، در حالی که سرمایه گذاران تحقیق می کنند وجه نقد معمولی مورد نیاز را نشان می دهند. با این داده ها، ارزیاب می تواند نرخ کل سرمایه را محاسبه کند.

به عنوان مثال، فرض کنید وام دهندگان مایلند وام ملک را با نسبت وام به ارزش 75 درصد، مستهلک شده طی 25 سال، با نرخ بهره 5 درصد تضمین کنند. این منجر به ثابت وام مسکن 0.07015 می شود.

فرض کنید بازده نقدینگی مورد نیاز سرمایه گذاران 11 درصد باشد. اکنون اطلاعات کافی برای تخمین نرخ کل سرمایه داریم:

این نوع تجزیه و تحلیل معمولاً توسط ارزیابان زمانی که یافتن داده های بازار دشوار است استفاده می شود. این می تواند در دوره های کند چرخه بازار یا در بازارهای ثالث که حجم معاملات بالایی ندارند اتفاق بیفتد.

نحوه محاسبه پول نقد با استفاده از LTV

از فرمول میانگین موزون هزینه سرمایه نیز می توان برای محاسبه بازده نقدی تحت اطلاعات محدود استفاده کرد. برای انجام این کار، می‌توانیم فرمول را برای حل بازده حقوق صاحبان سهام بازآرایی کنیم. سپس با استفاده از نسبت وام به ارزش، بازده بدهی و بازده ملک، می توانیم در مورد پول نقد تصمیم گیری کنیم.

برای مثال، بیایید از همان داده‌های مشکل سرمایه‌گذاری قبلی‌مان استفاده کنیم، با این تفاوت که این بار با استفاده از اهرم، بازده سهام را حل می‌کنیم. به یاد بیاورید که ثابت وام مسکن در مثال ما 0.07015 بود که بازده بدهی است. نرخ کل سرمایه که ما پیدا کردیم 8٪ بود که بازده ملک است. اکنون می توانیم از معادله بالا برای یافتن بازده حقوق صاحبان سهام استفاده کنیم که همان بازده نقدی است.

همانطور که در بالا نشان داده شد، ما می توانیم به سرعت بازده نقدی را با نسبت LTV، ثابت وام مسکن و حد محاسبه کنیم.

نتیجه گیری

نسبت وام به ارزش به طور گسترده در صنعت املاک تجاری استفاده می شود. در این مقاله، نسبت وام به ارزش را تعریف کردیم، نحوه محاسبه نسبت LTV را بررسی کردیم و معنی آن را مورد بحث قرار دادیم. در نهایت، ما چندین برنامه کاربردی وام به ارزش، از جمله تحلیل حداکثر وام به ارزش، محاسبه محدوده سرمایه‌گذاری، و میانگین موزون هزینه سرمایه را بررسی کردیم.