آیا می توان با وام دانشجویی خانه خرید؟

یافته های کلیدی

• بله، با وام دانشجویی می توانید خانه بخرید. وام دهندگان پرداخت ماهانه وام دانشجویی شما را در نسبت بدهی به درآمد (DTI) حساب می کنند، نه کل موجودی شما.
• هر برنامه وام مسکن برای وام های دانشجویی متفاوت است. در یک موجودی 60000 دلاری که به تعویق افتاده یا در یک طرح 0 دلاری، پرداخت محاسبه شده از 0 تا 600 دلار در ماه متغیر است.
• دو تغییر فدرال که از سال 2026 شروع می شود می تواند پرداخت شمارش شده شما را تغییر دهد: طرح SAVE به پایان رسید و طرح جدید کمک بازپرداخت (RAP) حداقل پرداخت 10 دلاری دارد.
• یک وام دانشجویی فدرال که پیش‌فرض شده است، تأمین مالی FHA، VA، و USDA را مسدود می‌کند تا زمانی که پیش‌فرض را برطرف کنید.

بله، با وام دانشجویی می توانید خانه بخرید. وام دهندگان وام مسکن متقاضیان وام دانشجویی را رد نمی کنند. در عوض، پرداخت ماهانه وام دانشجویی شما را در نسبت بدهی به درآمد (DTI) شما لحاظ می کنند. مبلغی که آنها گزارش می کنند به سه چیز بستگی دارد: برنامه وام مسکن شما، برنامه بازپرداخت شما، و اینکه آیا وام شما در حال پرداخت، تاخیر، تحمل یا عدم پرداخت است.

درک اینکه وام دهندگان چگونه وام های دانشجویی را رتبه بندی می کنند به ویژه در بازار مسکن امروز مهم است. با توجه به باله قرمز. به گفته بانک فدرال رزرو نیویورک، در عین حال، آمریکایی ها 1.65 تریلیون دلار بدهی وام دانشجویی دارند و بیش از 1 از 10 این مانده ها به طور جدی معوق هستند.

خبر خوب این است که خریداران قدرت چانه زنی بیشتری نسبت به سال های گذشته دارند. تقریباً نیمی از فروشندگان خانه در ایالات متحده در آگوست 2026 تخفیف هایی ارائه کردند و سهم بی سابقه ای از آن را داشتند فروشندگان قیمت درخواستی را کاهش دادند در اوایل اکتبر این که آیا شما در حال خرید برای آپارتمان در نیویورک یا الف خانه ای در شیکاگو، این راهنما توضیح می دهد که چگونه وام دهندگان به وام های دانشجویی شما نگاه می کنند و چگونه خود را در موقعیت خرید قوی قرار دهید.

آیا می توان با وام دانشجویی وام مسکن گرفت؟

بله بدهی وام دانشجویی یکی از عوامل درخواست وام مسکن است نه رد صلاحیت. وام دهندگان وام مسکن وقتی وام دانشجویی دارید به چهار چیز توجه می کنند:

• نسبت بدهی به درآمد: مجموع پرداخت های ماهانه بدهی شما، از جمله پرداخت وام دانشجویی شمارش شده و پرداخت وام مسکن جدید، تقسیم بر درآمد ناخالص ماهانه شما. یاد بگیرید چگونه DTI بر وام مسکن شما تأثیر می گذارد.
• رتبه اعتباری: پرداخت به موقع وام دانشجویی باعث ایجاد سابقه اعتباری شما می شود. پرداخت های دیر یا از دست رفته امتیاز شما را کاهش می دهد.
• درآمد و اشتغال: درآمد ثابت و مستند از کار، خوداشتغالی یا سایر منابع قابل تأیید.
• پس انداز: پول برای شما پیش پرداخت، هزینه های بسته شدنو ذخایر نقدی.

نحوه محاسبه نسبت بدهی به درآمد

برای محاسبه نسبت DTI خود، پرداخت های ماهانه بدهی خود را جمع کنید، کل آن را بر درآمد ناخالص ماهانه خود تقسیم کرده و در 100 ضرب کنید.

DTI = (مجموع پرداخت بدهی ماهانه ÷ درآمد ناخالص ماهانه) × 100

به عنوان مثال، خریداری که 6000 دلار در ماه قبل از مالیات درآمد دارد و 250 دلار پرداخت خودرو، 300 دلار پرداخت وام دانشجویی و 2000 دلار پرداخت خانه دارد دارای DTI 42.5٪ (2550 دلار ÷ 6000 × 100 دلار). بسیاری از وام دهندگان از 43 درصد به عنوان معیار استفاده می کنند و برخی از برنامه های وام نسبت های بالاتری را برای وام گیرندگانی که دارای اعتبار یا ذخایر نقدی قوی هستند اجازه می دهد. پرداخت وام دانشجویی شما از بخشی از این محدودیت استفاده می کند، بنابراین نحوه محاسبه وام دهنده شما مستقیماً بر میزان مسکن شما تأثیر می گذارد.

نکته تخصصی: وام های دانشجویی در نسبت DTI شما نشان داده می شود.

دکتر کریم تانوس، مالک شرکت می گوید: «وام های دانشجویی در درجه اول بر صلاحیت از طریق نسبت بدهی به درآمد تأثیر می گذارد، که کل پرداخت های ماهانه بدهی را با درآمد ناخالص ماهانه مقایسه می کند. Alliance Realty & Financial Services, Inc. وام دهندگان از پرداخت گزارش شده در پرونده اعتباری یا طرح بازپرداخت وام گیرنده استفاده می کنند. هنگامی که یک طرح پرداخت 0 دلاری را نشان می دهد، برخی برنامه های وام درصدی از کل موجودی را به جای آن استفاده می کنند. وام دهندگان همچنین به ثبات درآمد، سابقه اعتباری، پس انداز و پیش پرداخت نگاه می کنند.

وام دهندگان چگونه وام های دانشجویی را در نسبت بدهی به درآمد محاسبه می کنند؟

وام دهندگان وام مسکن، پرداخت وام دانشجویی ماهانه را که در گزارش اعتباری شما یا سوابق سرویس دهنده شما ذکر شده است، زمانی که پرداخت بیش از 0 دلار باشد، حساب می کنند. هنگامی که پرداخت شما 0 دلار است، معوقه یا تحمل آن، وام دهندگان یک پرداخت تخمینی را بر اساس مانده وام شما جایگزین می کنند، که اغلب به آن پرداخت لحظه ای می گویند. هر کدام برنامه وام مسکن قانون خود را تعریف کنید:

توجه: اینها دستورالعمل های کلی هستند. پرداختی که وام دهنده شما استفاده می کند ممکن است بسته به اسناد وام، طرح بازپرداخت و هرگونه تغییر پرداخت آتی متفاوت باشد. از وام دهنده خود بخواهید تا نحوه محاسبه وام های دانشجویی شما را تأیید کند.

قوانین وام دانشجویی تحت برنامه وام مسکن

• وام های متعارف (فانی می): وام دهندگان پرداخت گزارش شده یا مستند شما را در نظر می گیرند. پرداخت مستند 0 دلاری مبتنی بر درآمد ممکن است به عنوان 0 دلار محاسبه شود، در حالی که وام های معوق و معوق معمولاً 1٪ از مانده یا یک پرداخت کاملا مستهلک در نظر گرفته می شوند.
• وام های متعارف (فردی مک): وام دهندگان پرداخت گزارش شده یا مستند شما را زمانی که بیش از 0 دلار باشد محاسبه می کنند. پرداخت 0 دلاری، تعویق یا تحمل به عنوان 0.5٪ از مانده حساب می شود. اگر در یک طرح بازپرداخت مبتنی بر درآمد با افزایش پرداخت یا تأیید مجدد آینده هستید، ممکن است محاسبات متفاوتی اعمال شود.
• وام های FHA: وام دهندگان پرداخت گزارش شده شما را زمانی که بیش از 0 دلار باشد، حساب می کنند. در غیر این صورت 0.5 درصد از موجودی پرداخت نشده را شارژ می کنند.
• وام VA: وام دهندگان بالاتر از پرداخت گزارش شده شما یا 5٪ از موجودی تقسیم بر 12 را گزارش می دهند مگر اینکه پرداخت واقعی خود را مستند کنید. وام های دانشجویی که حداقل 12 ماه پس از بسته شدن به تعویق افتاده اند به حساب نمی آیند.
• وام USDA: وام دهندگان پرداخت گزارش شده شما را زمانی که بیش از 0 دلار باشد، حساب می کنند. در غیر این صورت 0.5 درصد مانده را شارژ می کنند.

مثال: نحوه محاسبه 60000 دلار وام دانشجویی تحت یک برنامه وام

در اینجا پرداخت ماهانه ای است که یک وام دهنده روی همان مانده وام دانشجویی فدرال 60000 دلاری در سه موقعیت حساب می کند:

با همان موجودی 60000 دلاری، پرداخت محاسبه شده از 0 تا 600 دلار در ماه بسته به برنامه وام متفاوت است. اگر وام های دانشجویی شما در حالت تعویق، تحمل یا کاهش 0 دلاری است، قبل از درخواست، برنامه های وام را با وام دهنده خود مقایسه کنید.

نکته تخصصی: سوابق خدمات خود را زودتر بررسی کنید.

دکتر کریم تانوس می گوید: «خریداران می توانند از بررسی زودهنگام سوابق وام دهنده خود بهره مند شوند تا پرداخت گزارش شده دقیق باشد. “پرداخت موجودی کارت اعتباری و اجتناب از بدهی جدید قبل از درخواست اغلب بزرگترین تفاوت را ایجاد می کند. یک برنامه بازپرداخت مبتنی بر درآمد می تواند پرداخت ماهانه مورد نیاز شما را کاهش دهد و یک متخصص وام مسکن می تواند نشان دهد که این تغییر چگونه بر اعداد تأثیر می گذارد. نگه داشتن هر پرداخت به موقع ضروری است.”

چقدر خانه می توانید با وام های دانشجویی بپردازید؟

پرداخت وام دانشجویی شما بر میزان واجد شرایط بودن شما برای خرج کردن خانه تأثیر می گذارد. هر چه میزان پرداختی که وام دهنده وام مسکن شما در نسبت بدهی به درآمد (DTI) شما لحاظ می کند بیشتر باشد، فضای کمتری برای پرداخت ماهانه مسکن خواهید داشت.

به عنوان مثال، فرض کنید که 72000 دلار در سال (6000 دلار در ماه قبل از کسر مالیات) درآمد دارید و 250 دلار پرداخت خودرو دارید. در 43٪ DTI، کل سقف بدهی ماهانه شما 2580 دلار است. در اینجا نحوه تأثیر پرداخت های مختلف وام دانشجویی بر مبلغ باقی مانده برای مسکن، از جمله اصل وام مسکن، بهره، مالیات بر دارایی و بیمه آمده است:

در این مثال، پرداخت وام دانشجویی 600 دلاری، بودجه ماهانه مسکن شما را در مقایسه با پرداخت 0 دلاری، 600 دلار کاهش می دهد. به همین دلیل است که درک اینکه وام دهنده شما چگونه پرداخت وام دانشجویی شما را محاسبه می کند، می تواند تفاوت قابل توجهی در میزان مسکن شما ایجاد کند.

نحوه استفاده از این اعداد هنگام خرید خانه

با فهمیدن اینکه چه چیزی می توانید به راحتی هر ماه هزینه کنید، شروع کنید، از جمله پرداخت وام مسکن، مالیات بر دارایی، بیمه صاحب خانه و هرگونه هزینه HOA. سپس آن مقدار را با آنچه که وام دهنده ممکن است بر اساس درآمد، بدهی موجود و پرداخت های وام دانشجویی شما تأیید کند، مقایسه کنید.

برای در نظر گرفتن این موضوع، Redfin میانگین پرداخت ماهانه 2777 دلار وام مسکن را در چهار هفته منتهی به 11 اکتبر 2026 گزارش کرد. با استفاده از همان محدودیت 43 درصدی DTI و پرداخت خودروی 250 دلاری، خریدار به درآمد سالانه حدود 84500 دلار نیاز دارد تا پرداخت خانه 2777 دلاری را با پرداخت وام دانشجویی 0 دلار یا حدود 101200 دلار با پرداخت 600 دلار پوشش دهد.

پیش پرداخت شما به قیمت، پیش پرداخت، نرخ، مالیات بر دارایی و بیمه شما بستگی دارد. قیمت پایین تر، پیش پرداخت بزرگتر، یا برنامه وام متفاوت می تواند شکاف را پر کند. شماره های خود را به Redfin وصل کنید ماشین حساب مقرون به صرفه و بررسی کنید نرخ وام مسکن امروز همانطور که شما برنامه ریزی می کنید

تغییرات وام دانشجویی 2026 چگونه بر خریداران مسکن تأثیر می گذارد؟

بازپرداخت وام دانشجویی فدرال در سال 2026 تغییر کرد و دو تغییر می‌تواند میزان پرداخت وام‌دهنده وام مسکن شما را تغییر دهد: پایان برنامه SAVE و شروع طرح کمک بازپرداخت (RAP).

هنگام درخواست وام مسکن برای وام گیرندگان SAVE چه اتفاقی می افتد؟

طرح SAVE پس از حکم دادگاه در مارس 2026 به پایان رسید. از اول ژوئیه 2026، سرویس دهندگان وام فدرال شروع به ارسال اخطارهایی به وام گیرندگان SAVE کردند و به آنها 90 روز فرصت دادند تا طرح جدیدی را انتخاب کنند، و پس از آن یک اخطار 30 روزه نهایی قبل از ثبت نام خودکار در طرح استاندارد استاندارد یا سطحی ارائه شد. بسیاری از وام گیرندگان SAVE ماه ها را در انتظار گذراندند، و صبر باعث پرداخت تخمینی شد: 1 درصد از موجودی وام معمولی Fannie Mae و 0.5 درصد وام های FHA، Freddie Mac و USDA، بسته به مدارک و الزامات برنامه. تغییر به یک برنامه پرداخت ماهانه مستند می تواند میزان گزارش وام دهنده شما را کاهش دهد.

طرح RAP چگونه بر درخواست وام مسکن شما تأثیر می گذارد؟

طرح کمک بازپرداخت (RAP) از 1 ژوئیه 2026 شروع می شود. پرداخت های RAP برابر با 1٪ تا 10٪ از درآمد ناخالص تعدیل شده شما (AGI)، کمتر از 50 دلار به ازای هر وابسته، با حداقل پرداخت 10 دلار است. از آنجایی که پرداخت‌های RAP هرگز به 0 دلار کاهش نمی‌یابد، وام دهندگان FHA، Freddie Mac و USDA، پرداخت واقعی RAP شما را به‌جای 0.5٪ جایگزین محاسبه می‌کنند. به عنوان مثال، یک وام گیرنده با 45000 دلار AGI و بدون وابستگان، حدود 150 دلار در ماه تحت RAP پرداخت می کند، که نیمی از جایگزینی 300 دلاری با مانده 60،000 دلار است.

چه زمانی تغییر به RAP می تواند پرداخت شمارش شده شما را افزایش دهد؟

تغییر به یک RAP می تواند پرداخت شمارش شده شما را افزایش دهد اگر در یک طرح درآمد محور قدیمی با پرداخت مستند 0 دلاری هستید و قصد دارید از وام معمولی Fannie Mae استفاده کنید، زیرا حداقل RAP 10 دلاری جایگزین پرداختی می شود که Fannie Mae 0 دلار در نظر می گیرد. گرفتن وام فدرال جدید یا تجمیع در تاریخ 1 ژوئیه 2026 یا پس از آن، همچنین تمام وام های فدرال شما را به برنامه RAP یا Tiered Standard محدود می کند. قبل از تغییر برنامه ها یا تجمیع، اعداد را با وام دهنده خود بررسی کنید.

اگر وام های دانشجویی شما معوقه باشد، می توانید خانه بخرید؟

شما نمی توانید وام FHA، VA یا USDA دریافت کنید در حالی که وام دانشجویی فدرال شما به طور پیش فرض است. وام‌های دانشجویی فدرال پیش‌فرض در CAIVRS (سیستم پاسخ صوتی تعاملی هشدار اعتبار)، پایگاه‌داده تأیید بدهی معوق دولت فدرال که وام‌دهندگان برای وام‌های مسکن تحت حمایت دولت بررسی می‌کنند، علامت‌گذاری شده‌اند. پیش‌فرض همچنین به امتیاز اعتباری شما آسیب می‌زند، که بر تأیید و قیمت‌گذاری مرسوم وام تأثیر می‌گذارد.

برای واجد شرایط بودن، قبل از درخواست، وام های معوق فدرال خود را از طریق توانبخشی یا تجمیع وام به وضعیت خوبی برگردانید و از وام دهنده خود بپرسید که پس از آن چند ماه پرداخت به موقع باید دریافت کنید. وام‌های دانشجویی خصوصی به CAIVRS گزارش نمی‌شوند، اما پیش‌فرض وام خصوصی یا حساب جمع‌آوری همچنان به اعتبار شما آسیب می‌زند و می‌تواند بر تأیید هر نوع وامی تأثیر بگذارد.

نحوه خرید خانه با وام دانشجویی در 8 مرحله

1. بررسی کنید که وام های دانشجویی شما چگونه در گزارش های اعتباری شما ظاهر می شود

گزارش های رایگان خود را در AnnualCreditReport.com و تأیید کنید که هر وام دانشجویی موجودی، وضعیت و پرداخت ماهانه صحیح را نشان می دهد. عدم پرداخت یا پرداخت 0 دلاری ممکن است باعث ایجاد یک پرداخت جایگزین شود. قبل از درخواست، خطاها را با دفتر اعتبار و سرویس دهنده خود به چالش بکشید.

2. پرداخت خود را مستند کنید

از سرویس دهنده خود بیانیه ای بخواهید که برنامه بازپرداخت و پرداخت ماهانه شما را نشان دهد. وام دهنده شما زمانی به این بیانیه نیاز دارد که پرداخت شما 0 دلار است، کمتر از پرداخت در گزارش اعتباری شما، یا اصلا گزارش نشده است.

3. قبل از درخواست، طرح بازپرداخت خود را انتخاب کنید

طرحی که هنگام درخواست استفاده می کنید میزان پرداختی را که وام دهنده شما حساب می کند تعیین می کند. گزینه های بازپرداخت خود را با قوانین وام دانشجویی برای برنامه وام مسکنی که قصد استفاده از آن را دارید، مقایسه کنید.

4. سایر تعهدات ماهانه خود را کاهش دهید

پرداخت کارت اعتباری یا وام کوچک فضا را برای DTI باز می کند. از گشایش اعتبار جدید، مانند وام خودرو، قبل از درخواست خودداری کنید و موجودی کارت اعتباری را پایین نگه دارید از امتیاز اعتباری خود محافظت کنید.

5. برنامه وام خود را با وضعیت وام دانشجویی خود مطابقت دهید

• حداقل 12 ماه پس از بسته شدن به تعویق افتاده و واجد شرایط برای VA: وام VA پرداخت را محاسبه نمی کند.
• پرداخت مستند بر اساس درآمد 0 دلاری: یک وام معمولی فانی می آن را 0 دلار محاسبه می کند.
• پیش پرداخت کوچکتر یا امتیاز اعتباری کمتر: وام های FHA با امتیاز اعتباری 580 3.5٪ کاهش می دهند و 0 دلار یا پرداخت های معوق را روی 0.5٪ موجودی شما حساب می کنند.
• خرید در یک منطقه روستایی یا حومه ای واجد شرایط: وام های USDA برای وام گیرندگان واجد شرایط نیازی به پیش پرداخت ندارد.

6. از کمک های پیش پرداخت و تخفیف های فروشنده استفاده کنید

ایالتی و محلی برنامه های کمک پیش پرداخت ممکن است بخشی از پیش پرداخت یا هزینه های بسته شدن شما را پوشش دهد. همچنین می توانید از فروشنده بخواهید که هزینه های بسته شدن را پوشش دهد یا سود وام مسکن خود را بخرد. طبق گفته Redfin، با ارائه تخفیف‌های فروشندگان به 44.7 درصد از فروش خانه در ایالات متحده در آگوست 2026، اعتبار هزینه بسته شدن می‌تواند از پس‌اندازی که برای ذخایر نیاز دارید محافظت کند.

نکته تخصصی: نسبت به پرداخت ماهانه خود به طور معکوس کار کنید.

براندون هالی، مالک شرکت می‌گوید: «در تگزاس مرکزی، مقرون‌به‌صرفه بودن بزرگترین عامل است، بنابراین من همیشه از خریداران می‌پرسم که واقعاً با چه پرداختی ماهانه احساس راحتی می‌کنند و سپس به عقب کار می‌کنم». املاک هالی هومز“سپس از آنها می‌خواهم زودتر با یک وام‌دهنده صحبت کنند تا بدانند وام‌های دانشجویی‌شان دقیقاً چگونه محاسبه می‌شود و چه گزینه‌هایی برای کاهش این پرداخت دارند. نگه داشتن هر پرداخت به موقع و اجتناب از اعتبار جدید قبل از درخواست بسیار مهم است. همچنین از خریداران می‌خواهم به ساخت‌وسازهای جدید نگاه کنند، زیرا مشوق‌های سازنده اغلب می‌تواند به پوشش هزینه‌های بسته شدن و خرید نرخ بهره کمک کند و آنها را به تعدادشان نزدیک‌تر از آنچه انتظار دارند نزدیک کند.”