فهمیدن اینکه بیشتر از ارزش خانه خود در وام مسکن خود بدهکار هستید، حداقل می تواند ناراحت کننده باشد. به خصوص اگر امیدوار باشید بزودی بفروشید، سرمایه گذاری مجدد کنید یا نقل مکان کنید، بسیار نگران کننده است.
اگر در وام مسکن خود زیر آب هستید، بهترین قدم بعدی شما معمولاً به چهار عامل بستگی دارد:
- چقدر بدهکار هستید؟
- خانه شما با چه قیمت واقعی می تواند بفروشد
- این که آیا می توانید به راحتی پرداخت های وام مسکن خود را انجام دهید
- این که آیا شما نیاز به حرکت دارید
در این راهنما، معنای وام مسکن زیر آب، نحوه محاسبه کمبود احتمالی و گزینه‌هایی که ممکن است داشته باشید را توضیح خواهیم داد. همچنین بینش‌هایی را از یک افسر وام با تجربه و مشاور املاک برتر که با صاحبان خانه در موقعیت شما کار کرده‌اند به اشتراک می‌گذاریم.
زیر آب بودن در وام مسکن به چه معناست؟
وام مسکن زیر آب به این معنی است که شما بیشتر از ارزش فعلی ملک خود در قبال وام مسکن خود بدهکار هستید. همچنین ممکن است این را بشنوید که به عنوان سهام منفی یا وام مسکن وارونه توصیف می شود.
به عنوان مثال، فرض کنید موجودی وام مسکن شما 425000 دلار است، اما خانه شما حدود 400000 دلار به فروش می رسد. فقط بر اساس این دو عدد، شما تقریباً 25000 دلار ارزش ویژه منفی دارید.
حقوق صاحبان سهام معمولاً تفاوت بین ارزش خانه شما و آنچه که مدیون هستید است. در سه ماهه دوم سال 2026، ATTOM گزارش داد که 3.2٪ از املاک مسکونی رهن شده “به شدت زیر آب” بودند، به این معنی که موجودی وام ترکیبی آنها حداقل 25٪ بیشتر از ارزش بازار تخمینی آنها بود، در حالی که در سال گذشته 2.7٪ بود.
با این حال، اگر قصد فروش دارید، این محاسبات اصلی حقوق صاحبان سهام نشان نمی‌دهد که واقعاً چقدر از آن کنار می‌روید – یا باید به پایان برسد.
این تمایز مهم است زیرا فروش با هزینه همراه است و بازده واقعی وام مسکن ممکن است با مانده نشان داده شده در آخرین صورت‌حساب شما متفاوت باشد. دفتر حمایت مالی از مصرف کننده توضیح می دهد که مبلغ پرداخت ممکن است شامل بهره تا تاریخ پرداخت و برخی کارمزدهای پرداخت نشده علاوه بر باقیمانده وام باشد.
آیا زیر آب بودن به معنای مشکلات مالی است؟
اریک بسرا، یک افسر وام با تجربه که از سال 1997 در صنعت وام مسکن بوده است، می‌گوید: لزوماً نه.
Becerra می‌گوید: «تفاوت زیادی بین داشتن سهام منفی و عدم توانایی در پرداخت وام مسکن وجود دارد.
اگر پرداخت شما قابل مدیریت است، وام به روز دارید و نیازی به جابجایی ندارید، کاهش ارزش خانه شما ممکن است نیازی به انجام کاری فوری نداشته باشد. می‌توانید به پرداخت‌هایی ادامه دهید که به تدریج اصل شما را کاهش می‌دهد و شاهد تغییر ارزش خانه در طول زمان باشید.
اگر دیگر توانایی پرداخت وام مسکن را نداشته باشید، نیاز به نقل مکان داشته باشید، بخواهید بازپرداخت مالی کنید، یا دلیل دیگری داشته باشید که چرا نمی توانید در جای خود بمانید، وضعیت سخت تر می شود.
Becerra به صاحبان خانه هشدار می دهد که تصمیم مهمی را صرفاً بر اساس کاهش ارزش ارزیابی شده اتخاذ نکنند. در عوض، او توصیه می کند ابتدا به مانده وام مسکن، ارزش واقعی خانه، نرخ بهره و مهمتر از همه، هدف صاحب خانه نگاه کنید.
بفهمید چقدر زیر آب هستید
اگر ممکن است نیاز به فروش داشته باشید، ارزش ارزیابی شده خانه خود را از موجودی نشان داده شده در صورت‌حساب وام مسکن خود کم کنید. آنچه مهم است این است که آیا عواید حاصل از فروش برای پرداخت رهن و سایر هزینه ها و تعهدات مربوط به معامله کافی است یا خیر.
با این اعداد شروع کنید:
- قیمت احتمالی فروش شما: خانه شما در بازار فعلی به چه قیمتی می تواند به طور منطقی بفروشد؟
- مبلغ بازپرداخت وام مسکن شما: از سرویس دهنده وام مسکن خود در مورد مبلغ مورد نیاز برای پرداخت کامل وام در تاریخ معینی بپرسید.
- برآورد هزینه فروش: اینها ممکن است شامل کمیسیون املاک، هزینه های بسته شدن و سایر هزینه های مرتبط با فروش باشد.
- سایر مبالغ مرتبط با ملک: بسته به وضعیت شما، این موارد ممکن است شامل حق حبس، هزینه های HOA معوق، یا هزینه های مرتبط با پرداخت های از دست رفته وام مسکن یا مراحل سلب حق اقامه دعوی باشد.
ساندرا ریث، یک مشاور املاک و مستغلات با 17 سال تجربه، می‌گوید به همین دلیل است که صاحبان خانه‌هایی که ممکن است زیر آب باشند باید فراتر از تعداد موجود در صورت‌حساب وام مسکن خود نگاه کنند.
ریث توضیح می‌دهد: «ما باید تمام قطعاتی را که در معادله زمان فروش قرار می‌گیرند، بررسی کنیم. او می‌گوید که یک نماینده باتجربه ممکن است نیاز داشته باشد که مانده وام مسکن را همراه با سایر بدهی‌ها یا هزینه‌های ضمیمه شده به ملک قبل از تخمین آنچه که صاحب خانه واقعاً از فروش به دست می‌آورد را در نظر بگیرد.
در اینجا یک مثال ساده آورده شده است:
| محاسبه میزان فروش تخمینی | مقدار |
| قیمت فروش تخمینی | 400000 دلار |
| برآورد هزینه فروش | -24000 دلار |
| درآمد قبل از پرداخت وام مسکن | 376000 دلار |
| پرداخت وام مسکن | -395000 دلار |
| کسری مورد انتظار | -19000 دلار |
در این مثال، با مقایسه قیمت فروش 400,000 دلاری با وام مسکن 395,000 دلاری، ممکن است به نظر برسد که صاحب خانه دارای 5000 دلار سرمایه است. با این حال، پس از برآورد هزینه‌های فروش، ممکن است با 19000 دلار کسری مواجه شوند.
اعداد واقعی شما متفاوت خواهد بود، بنابراین یک نماینده می تواند به شما کمک کند قیمت فروش واقعی و هزینه های فروش را محاسبه کنید، در حالی که سرویس دهنده وام مسکن شما می تواند مبلغ پرداخت را ارائه دهد.
آیا می توانید وام مسکن را بپردازید و آیا باید نقل مکان کنید؟
هنگامی که تصویر واضح تری از سهام خود داشتید، گام بعدی این است که مشخص کنید چه مشکلی را می خواهید حل کنید.
20000 دلار بودن در زیر آب در حالی که به راحتی پرداخت خود را انجام می دهید و برنامه ریزی برای ماندن پنج سال دیگر با 20000 دلار در زیر آب زمانی که باید ماه آینده حرکت کنید بسیار متفاوت است.
به همین ترتیب، صاحب خانه ای که با پرداخت غیرقابل مقرون به صرفه ای دست و پنجه نرم می کند، ممکن است نیاز داشته باشد گزینه هایی را در نظر بگیرد که شخصی با وضعیت مالی پایدار آن را انجام نمی دهد.
Becerra می گوید که هدف مالک می تواند کل مکالمه را تغییر دهد. هرکسی که امیدوار به سرمایه گذاری مجدد است، کسی که نیاز به فروش دارد، و کسی که صرفاً نگران از دست دادن ارزش ملک است، ممکن است مسیر عمل متفاوتی داشته باشد.
او می‌گوید: «وقتی نوبت به چنین موقعیت‌هایی می‌رسد، هیچ راه‌حلی برای همه وجود ندارد.
یک راه مفید برای شروع مرتب سازی انتخاب های خود این است:
| وضعیت شما | گزینه هایی که می توانید کاوش کنید |
| شما می توانید وام مسکن را بپردازید و نیازی به نقل مکان ندارید | در خانه بمانید، به پرداخت وام ادامه دهید و فرصت دهید تا موقعیت شما تغییر کند. |
| شما می توانید وام مسکن را بپردازید، اما باید نقل مکان کنید | هزینه های فروش را محاسبه کنید، کسری قابل مدیریت را پوشش دهید یا بررسی کنید که آیا نگهداری خانه به عنوان اجاره عملی است یا خیر. |
| در پرداخت مشکل دارید اما می خواهید بمانید | با سرویس دهنده وام مسکن خود تماس بگیرید و در مورد مشکلات موجود یا گزینه های اصلاح وام بپرسید. |
| برای پرداخت مشکل دارید و باید آنجا را ترک کنید | بسته به شرایط شما، گزینه ها ممکن است شامل فروش، فروش کوتاه مدت یا سایر گزینه های ارائه شده از طریق سرویس دهنده وام مسکن شما باشد. |
اگر می توانید وام مسکن را بپردازید و بمانید
صبر کنید و سرمایه خود را بازیابی کنید
هر پرداخت وام مسکن که اصل وام شما را کاهش می دهد می تواند به کاهش شکاف بین بدهی شما و ارزش خانه شما کمک کند. قدردانی از ارزش خانه نیز می تواند به بازیابی سرمایه کمک کند، اما قدردانی در آینده تضمین نمی شود.
ریث می‌گوید که صاحبان خانه‌هایی که این رویکرد را در نظر می‌گیرند، باید به بازار محلی خود توجه کنند نه اینکه فرض کنند ارزش‌ها به اندازه کافی برای حل مشکل افزایش می‌یابد.
او می‌گوید: «نشستن در آن هنوز هم خطرآفرین خواهد بود، زیرا هرگز نمی‌دانی بازار چه زمانی تغییر می‌کند».
یک نماینده محلی باتجربه می تواند به شما در ارزیابی فروش های مشابه اخیر (به نام Comps)، موجودی، تقاضای خریدار و روند قیمت کمک کند. اما توانایی شما برای پرداخت راحت وام مسکن به اندازه چشم انداز بازار شما اهمیت دارد.
اگر ماندن به معنای عقب ماندن بیشتر است، انتظار برای ارزیابی ممکن است وضعیت شما را بهبود نبخشد.
آیا می توانید وام مسکن زیر آب را مجدداً تأمین مالی کنید؟
Becerra توضیح می دهد که گزینه های شما برای بازپرداخت وام مسکن زیر آب تا حد زیادی به نوع وام مسکن شما بستگی دارد.
“[Homeowners] فرض کنید که چون آنها سرمایه ندارند، تامین مالی مجدد کاملاً دور از ذهن است و همیشه اینطور نیست. آنچه مهم است نوع وام مسکنی است که در حال حاضر دارند.»
برخی از وام‌های مسکن تحت حمایت دولت، گزینه‌های تامین مالی مجدد را ساده‌سازی کرده‌اند که ممکن است بدون اتکا به ارزیابی جدید در دسترس باشند، به همان روشی که یک بازپرداخت متعارف معمولاً انجام می‌دهد:
- وام FHA: FHA Streamline Refinance برای وام گیرندگان واجد شرایط با وام مسکن موجود تحت بیمه FHA در دسترس است. FHA ایجاب می کند که وام الزامات برنامه را برآورده کند، از جمله جاری بودن و ارائه یک سود محسوس خالص برای وام گیرنده. FHA کارآمدی بازپرداخت های مالی را می توان بدون ارزیابی جدید تکمیل کرد.
- وام VA: وام گیرندگان واجد شرایط با وام مسکن موجود با پشتوانه VA ممکن است واجد شرایط وام کاهش نرخ بهره (IRRRL) باشند. VA نیازی به ارزیابی IRRRL یا بسته پذیره نویسی ندارد، اگرچه وام دهندگان ممکن است شرایط خاص خود را داشته باشند.
- اعتبار USDA: USDA برای وام گیرندگان واجد شرایط موجود USDA گزینه های تامین مالی مجدد را ارائه می دهد. گزینه Streamlined-Assist آن معمولاً به ارزیابی نیاز ندارد، به جز برخی از وام های مستقیم USDA که یارانه پیش پرداخت دریافت کرده اند.
- وام متعارف: تامین مالی مجدد متعارف معمولاً بیشتر به نسبت وام به ارزش و الزامات برنامه وام خاص و وام دهنده بستگی دارد. زمانی که مالک خانه بیش از ارزش ملک بدهکار است، این امر می تواند تامین مالی مجدد را دشوار کند.
حتی زمانی که یک سرمایه‌گذاری مجدد در دسترس است، Becerra می‌گوید که هنوز باید وضعیت شما را به اندازه کافی بهبود بخشد تا هزینه و شرایط جدید وام را توجیه کند.
همانطور که او می گوید، “فقط به این دلیل که شما واجد شرایط هستید، لزوماً به این معنی نیست که باید.”
قبل از تصمیم گیری، نرخ بهره جدید، پرداخت ماهانه، هزینه های بسته شدن، دوره بازپرداخت و کل هزینه های وام را با وام مسکن موجود خود مقایسه کنید. تامین مالی مجدد می تواند شرایط بدهی شما را تغییر دهد، اما به خودی خود سهام منفی را پاک نمی کند.
بازپرداخت در مقابل اصلاح وام: تفاوت چیست؟
تامین مالی مجدد و اصلاح وام گاهی با هم مورد بحث قرار می گیرند، اما به موقعیت های مختلفی اشاره می کنند.
Becerra توضیح می‌دهد: «تجدید مالی وام مسکن فعلی شما را با وام جدید جایگزین می‌کند، در حالی که اصلاح وام شرایط وام‌هایی را که قبلاً دارید تغییر می‌دهد.
اگر وام مسکن فعلی، ثبات مالی دارید و به دنبال نرخ پایین تر، پرداخت کمتر یا شرایط متفاوت وام هستید، ممکن است ارزش بررسی را داشته باشد.
از سوی دیگر، اصلاح وام معمولاً یک گزینه کاهش ضرر است که توسط سرویس دهنده وام مسکن فعلی شما مدیریت می شود. ممکن است برای وام گیرندگانی که مشکلات مالی دارند در دسترس باشد و ممکن است شامل تغییراتی مانند تمدید دوره بازپرداخت، تعدیل نرخ بهره یا تغییر ساختار پرداخت باشد.
پرداخت ماهانه کمتر همیشه به معنای کاهش هزینه های کلی نیست. به عنوان مثال، تمدید مدت وام شما می‌تواند پرداخت را در حال حاضر قابل کنترل‌تر کند و در عین حال مدت زمان بدهی یا میزان پرداخت را افزایش دهد.
Becerra می‌گوید اگر وام مسکن شما مقرون به صرفه است، اما فقط نگران سهام منفی هستید، ممکن است به هیچ یک از این گزینه‌ها نیاز نداشته باشید. اگر پرداخت به خودی خود دشوار شده است، زودتر با سرویس دهنده وام مسکن خود تماس بگیرید تا بپرسید چه کمکی ممکن است در دسترس باشد.
اگر نیاز به جابجایی دارید در حالی که وام مسکن شما زیر آب است
انتظار برای بازیابی سهام ممکن است واقع بینانه نباشد اگر نیاز به نقل مکان برای کار، اسکان خانواده در حال رشد یا نقل مکان به دلیل دیگری دارید. در آن مرحله، این سوال پیش می‌آید که آیا می‌توانید با وجود شکاف سهام بفروشید – یا اینکه نگه داشتن خانه به طور موقت منطق مالی بیشتری دارد.
قبل از لیست، کمبود احتمالی خود را ارزیابی کنید و با یک مشاور املاک و مستغلات و یک متخصص وام مسکن صحبت کنید. مقداری که در زیر آب هستید نه تنها بر فروش، بلکه بر توانایی شما برای تأمین مالی خانه بعدی تأثیر می گذارد.
بفروشید و کمبود را جبران کنید
اگر تفاوت بین درآمد حاصل از فروش شما و پرداخت وام مسکن قابل مدیریت است، یک گزینه این است که به اندازه کافی پول نقد را به پایان برسانید تا تفاوت را پوشش دهید. این اجازه می دهد تا وام مسکن به طور کامل بدون دنبال کردن یک فروش کوتاه پرداخت شود.
برای برخی از صاحبان خانه، پذیرش این ضرر ممکن است منطقی تر از ماندن در ملکی باشد که توانایی خرید آن را ندارند یا به امید افزایش ارزش آن منتظر بمانند.
ریث می‌گوید: «بعضی وقت‌ها بهتر است خونریزی را متوقف کنید، حتی اگر برای بستن مقداری پول به دست آورید، دردناک است.
اینکه آیا این منطقی است یا نه به چیزی بیش از اندازه کمبود بستگی دارد. در غیر این صورت، مدت زمانی که می‌توانید در خانه بمانید، هزینه‌های حمل ماهانه، پس‌اندازهای موجود و کارهایی که انتظار دارید پس از فروش انجام دهید را در نظر بگیرید.
قیمت خانه را بر اساس بدهی خود تعیین نکنید
صاحب خانه زیر آب ممکن است وسوسه شود که قیمت درخواستی را به اندازه کافی بالا بگذارد تا هزینه های رهن و فروش را پوشش دهد. اما خریداران معمولاً پیشنهادات خود را بر اساس بازار داخلی و محلی استوار می‌کنند، نه مانده اعتبار باقیمانده فروشنده.
رایت می گوید این یکی از بزرگترین اشتباهاتی است که می بیند
او می‌گوید: «آنها ملک را بر اساس آنچه که باید بیرون بیاورند، قیمت می‌گذارند، در مقابل آنچه بازار مایل به پرداخت آن است. “اگر شما با قیمت بیش از حد شروع کرده اید، بهتر است آنها با قیمت مناسب شروع کنند، فعالیت بیشتری داشته باشند، افراد بیشتری را در خانه جذب کنند و به طور بالقوه علاقه بیشتری به خانه ایجاد کنند.”
قیمت گذاری بیش از حد می تواند به ویژه زمانی که هر دلار مهم باشد، خطرناک باشد. خانه‌ای که در بازار باقی می‌ماند ممکن است در نهایت نیاز به کاهش قیمت داشته باشد بدون اینکه شکاف سهام اساسی از بین برود.
یک نماینده باتجربه می‌تواند با استفاده از فروش‌های اخیر، فهرست‌های رقابتی و شرایط فعلی بازار، یک تحلیل بازار مقایسه‌ای (CMA) تهیه کند تا به تعیین قیمت واقعی کمک کند.
آیا قبل از فروش نیاز به تعمیر دارید؟
تعمیرات و بهبودها سزاوار توجه بیشتری هستند که در حال حاضر با کمبود احتمالی مواجه هستید.
برخی از کارهای آرایشی ارزان قیمت – مانند رنگ تازه، تمیز کردن، یا پروژه های ساده DIY – می توانند ظاهر خانه را بدون نیاز به سرمایه گذاری کلان بهبود بخشند. اگر افزایش مورد انتظار در قیمت فروش، هزینه های شما را پوشش ندهد، توجیه پروژه های بزرگتر دشوارتر است.
Raitt می‌گوید: «چند چیزهایی هستند که لوازم آرایشی و بهداشتی دارند و هزینه زیادی ندارند، شاید کمی سرمایه هستند که می‌توانید خودتان آنها را اصلاح کنید و پول زیادی خرج نکنید که تفاوت زیادی ایجاد می‌کند». “برای برخی از تعمیرات، فقط پول بیشتری را برای یک مشکل از قبل دشوار صرف می کند، و آن را حل نمی کند.”
قبل از انجام یک پروژه بزرگ، از نماینده خود بپرسید که به طور واقع بینانه چقدر احتمال دارد که به قیمت فروش اضافه کنید. هدف لزوماً کامل کردن خانه نیست. تعیین اینکه آیا خرج کردن پول، سود کلی شما را بهبود می بخشد یا خیر.
آیا می توانید خانه اجاره ای را نگه دارید؟
اگر نیاز به جابه‌جایی دارید اما نمی‌خواهید با ضرر بفروشید، تبدیل خانه‌تان به اجاره ممکن است ارزش بررسی داشته باشد. اما مالیات بر دارایی، بیمه، هزینه‌های HOA، هزینه‌های نگهداری، جای خالی و هزینه‌های مدیریت دارایی را در نظر بگیرید – نه فقط اینکه آیا اجاره بهای وام مسکن شما را پوشش می‌دهد.
نگه داشتن ملک می تواند بر توانایی شما برای تامین مالی خانه بعدی شما نیز تاثیر بگذارد.
Becerra می‌گوید: «در اینجا چیزی است که صاحبان خانه معمولاً متوجه نمی‌شوند: ممکن است مجبور باشید بسته به وضعیت خود واجد شرایط هر دو پرداخت وام مسکن باشید.
درآمد اجاره در برخی موارد می تواند کمک کننده باشد، اما اینکه وام دهندگان چقدر می توانند به آن تکیه کنند به برنامه وام مسکن و شرایط وام گیرنده بستگی دارد. قبل از اینکه اجاره نامه ای را امضا کنید یا پیشنهادی برای خانه دیگری ارائه دهید، از یک وام دهنده بپرسید که وام مسکن موجود و درآمد بالقوه اجاره شما چگونه بر صلاحیت شما تأثیر می گذارد.
اگر دیگر قادر به پرداخت وام مسکن نباشید چه؟
زمانی که برای پرداخت ماهانه مشکل دارید، زیر آب بودن ضروری‌تر می‌شود. در این شرایط، منتظر نمانید تا عمیقاً در جنایت قرار بگیرید تا دریابید که چه کمکی ممکن است در دسترس باشد.
با تماس با سرویس دهنده وام مسکن خود شروع کنید. بسته به وام و شرایط شما، گزینه های احتمالی کاهش ضرر ممکن است شامل اصلاح وام، طرح بازپرداخت، تحمل، فروش کوتاه مدت یا سند به جای سلب مالکیت باشد. یک مشاور مسکن مورد تایید HUD نیز می تواند به شما در بررسی گزینه های خود با هزینه کم یا بدون هزینه کمک کند.
Becerra هشدار می دهد که این محلول ها قابل تعویض نباشند.
او می گوید: «این گزینه ها قابل تعویض نیستند و می توانند پیامدهای طولانی مدت بسیار متفاوتی داشته باشند.
این عواقب می تواند بر بدهی، اعتبار و توانایی شما برای خرید خانه دیگر تأثیر بگذارد، بنابراین قبل از موافقت با تسویه حساب، مطمئن شوید که شرایط را درک کرده اید.
اصلاح وام می تواند به شما کمک کند در خانه خود بمانید
اگر می‌خواهید در خانه بمانید، از سرویس‌دهنده خود بپرسید که آیا اصلاح وام می‌تواند پرداخت را قابل کنترل‌تر کند. اگر سختی شما موقتی است، ممکن است گزینه های دیگری مانند تحمل یا برنامه بازپرداخت وجود داشته باشد.
به یاد داشته باشید که کاهش پرداخت ماهانه گاهی اوقات می تواند دوره بازپرداخت شما را افزایش دهد یا بر مبلغ پرداختی شما تأثیر بگذارد، بنابراین شرایط بلندمدت و همچنین تخفیف فوری را بررسی کنید.
اگر به دنبال فروش کوتاه مدت باشید چه اتفاقی می افتد؟
اگر مجبور هستید خانه را ترک کنید و نمی توانید به اندازه کافی برای پرداخت وام مسکن بفروشید، سرویس دهنده شما ممکن است فروش کوتاه مدت را تأیید کند و اجازه دهد ملک به کمتر از مبلغ بدهی فروخته شود. تأیید سرویس‌دهنده مورد نیاز است، و رهن یا حق رهن اضافی می‌تواند فرآیند را پیچیده‌تر کند.
یک نماینده با تجربه در فروش کوتاه می تواند به مدیریت اسناد اضافی و مشارکت وام دهنده کمک کند. Rathe توصیه می کند با کسی کار کنید که اعداد و فرآیندهای مربوط به فروش ملک زیر آب را درک می کند.
قبل از موافقت با فروش کوتاه مدت، مطمئن شوید که برای موجودی پرداخت نشده چه اتفاقی می‌افتد.
Becerra می گوید: “شما می خواهید بدانید که آیا وام دهندگان موافقت کرده اند که باقی مانده را ببخشند یا نه.”
بسته به شرایط، وام و توافق شما، وام دهنده ممکن است از کمبود چشم پوشی کند یا به طور بالقوه ممکن است مسئول برخی از آن باقی بمانید. درخواست معافیت کتبی از اعلام غیبت.
بدهی وام مسکن فشرده نیز می تواند پیامدهای مالیاتی داشته باشد. از آنجایی که قوانین به شرایط شما بستگی دارد، اگر بدهی به عنوان بخشی از فروش بخشیده می شود، با یک متخصص مالیات یا وکیل مشورت کنید.
سند به جای توقیف چیست؟
سند به جای سلب مالکیت قراردادی است که در آن شما به‌جای گذراندن مراحل سلب مالکیت، داوطلبانه مالکیت خانه را به وام‌دهنده منتقل می‌کنید.
برخلاف فروش کوتاه، شما خریدار پیدا نمی کنید و خودتان ملک را می فروشید. شما معمولاً از طریق مرکز خدمات خود درخواست می دهید و باید تأیید شوید.
قبل از اینکه به جای آن سندی را بپذیرید، کتباً از نحوه رسیدگی به باقی مانده وام مسکن مطلع شوید. دستورالعمل های CFPB خاطرنشان می کند که قوانین کمبود متفاوت است و توصیه می کند که از طلبکار بخواهید در صورت لزوم از هرگونه نقص چشم پوشی کند.
در عوض، زمانی که ماندن در خانه دیگر واقع بینانه نیست و فروش معمولی یا کوتاه مدت امکان پذیر نیست، ممکن است ارزش آن را داشته باشد، اما همچنان می تواند بر اعتبار و وام های آینده شما تأثیر بگذارد.
قبل از درخواست کمک، منتظر شروع سلب مالکیت نباشید
سلب مالکیت یک فرآیند قانونی است که در آن وام دهنده می تواند در نهایت ملکی را پس از نکول وام گیرنده بفروشد. روند و جدول زمانی بسته به ایالت متفاوت است. بر اساس قوانین خدمات فدرال، سلب حق سلب مالکیت به طور کلی نمی تواند تا زمانی که وام مسکن حداقل 120 روز معوق باشد شروع شود، اگرچه ممکن است استثنائاتی اعمال شود.
این بدان معنا نیست که صاحبان خانه باید از این 120 روز به عنوان دوره انتظار استفاده کنند.
بسرا می‌گوید: «چیز دیگری که فکر می‌کنم این است که چند ماه منتظر نمانید تا شروع به سؤال کردن کنید. آنها منتظر می‌مانند تا اوضاع خیلی بد شود یا خیلی عمیق در زیر آب قرار بگیرند که ممکن است بتوانند از قبل کمک بگیرند.»
اگر فکر می کنید ممکن است پرداختی را از دست بدهید، در اسرع وقت با ارائه دهنده خدمات خود تماس بگیرید. اگر سلب حق اقامه دعوی قبلاً شروع شده است یا اسناد قانونی دریافت کرده اید، CFPB همچنین توصیه می کند که یک وکیل در نظر بگیرید. یک مشاور مسکن دارای تاییدیه HUD می‌تواند مشاوره رایگان پیشگیری از سلب مالکیت را ارائه دهد و به شما کمک کند تا روند کاهش خسارت را طی کنید.
