تقسیم IRR: راهنمای محاسبه

نرخ بازده داخلی (IRR) معیار اولیه عملکرد سرمایه گذاری در املاک تجاری است. در حالی که IRR تصویری کلی از بازده ارائه می دهد، درک منابع خاص این بازده – چه از جریانات نقد عملیاتی و چه از فروش دارایی – می تواند بینش عمیق تری ارائه دهد. تجزیه IRR به شما امکان می دهد بازده کل را تجزیه و تحلیل کنید و سهم هر جزء از جریان نقدی را درک کنید. این مقاله نحوه تجزیه IRR را با استفاده از یک مثال واضح نشان می دهد.

مرحله 1: IRR کل را محاسبه کنید

اولین قدم در تقسیم IRR محاسبه IRR برای تمام جریان های نقدی مرتبط با سرمایه گذاری است. این نشان دهنده کل IRR است که هم درآمد عملیاتی و هم فروش نهایی ملک را در نظر می گیرد.

فرض کنید سرمایه گذاری در یک ساختمان اداری با جریان های نقدی مورد انتظار زیر داریم:

سرمایه گذاری اولیه 100000 وجود دارد. هر سال این ساختمان 10000 جریان نقدی تولید می کند و سپس در پایان سال 5 ملک فروخته می شود و درآمد خالص فروش 100000 تولید می کند.

هنگامی که IRR را برای این مجموعه از جریان های نقدی محاسبه می کنیم، 10٪ به دست می آید.

مرحله 2: ارزش فعلی هر جریان نقدی عملیاتی را محاسبه کنید

سپس ارزش فعلی (PV) هر جریان نقدی عملیاتی را با استفاده از IRR محاسبه شده در مرحله 1 به عنوان نرخ تنزیل محاسبه کنید. جریان های نقدی عملیاتی مبالغ دریافتی هر ساله از اجاره ساختمان اداری است. هر یک از این جریان های نقدی با استفاده از IRR به ارزش فعلی تنزیل می شود:

نکته کلیدی این است که از IRR محاسبه شده در مرحله 1 به عنوان نرخ تنزیل برای این محاسبات ارزش فعلی استفاده کنید. ما از IRR از مرحله 1 به عنوان نرخ تنزیل استفاده می کنیم، زیرا در تلاشیم تا بفهمیم چه مقدار از کل بازده از جریان های نقدی عملیاتی در مقابل فروش نهایی ملک حاصل می شود. با تنزیل جریان‌های نقدی عملیاتی با استفاده از IRR کل، می‌توانیم سهم این جریان‌های نقد دوره‌ای را در بازده کل سرمایه‌گذاری جدا کرده و درک کنیم.

فرمول محاسبه ارزش فعلی برای هر جریان نقدی به صورت زیر است:

مرحله 3: ارزش فعلی جریان نقدی حاصل از فروش را محاسبه کنید

حال ارزش فعلی جریان نقدی حاصل از فروش ملک را محاسبه کنید. درآمد حاصل از فروش نیز با استفاده از IRR به حال حاضر تخفیف داده می شود.

فرمول محاسبه ارزش فعلی درآمد خالص فروش به صورت زیر است:

مرحله 4: مجموع ارزش فعلی جریان های نقدی حاصل از عملیات و فروش

در این مرحله، ارزش فعلی جریان های نقدی عملیاتی و ارزش فعلی عواید حاصل از فروش را جمع کنید. کل ارزش فعلی باید برابر با مبلغ اولیه سرمایه گذاری باشد که صحت محاسبه IRR را تایید می کند.

از آنجایی که مجموع ارزش فعلی جریان های نقدی ترکیبی 100000 است، می دانیم که IRR صحیح است. زیرا نرخ بازده داخلی به عنوان نرخ بهره ای تعریف می شود که ارزش فعلی خالص را برابر با صفر می کند. به عبارت دیگر، ارزش فعلی تمام جریان های نقدی آتی 100000 و سرمایه اولیه 100000- است. وقتی این دو را با هم جمع می کنیم، ارزش فعلی خالص 0 به دست می آید.

مرحله 5: درصد سهم هر سهم را محاسبه کنید

در نهایت، درصد سهم هر جزء (عملیات و فروش) به کل ارزش فعلی را محاسبه کنید. این کار با تقسیم ارزش فعلی هر جزء بر ارزش فعلی کل و سپس ضرب در 100 برای بدست آوردن درصد انجام می شود. این درصدها نشان دهنده سهم جریان های نقدی عملیاتی و درآمد فروش به کل IRR است.

تقسیم IRR را می توان در جدول زیر خلاصه کرد:

نتیجه گیری

تجزیه IRR به شما این امکان را می دهد که درک عمیق تری از اینکه بازده شما از کجا حاصل می شود – از عملیات در حال انجام یا فروش نهایی دارایی – به دست آورید. این دانش می تواند به شما کمک کند تا تصمیمات آگاهانه تری بگیرید، ریسک های خود را بهتر مدیریت کنید و استراتژی های سرمایه گذاری خود را با توجه به میزان تحمل ریسک و انتظارات بازده خود تنظیم کنید. با دنبال کردن مراحل ذکر شده در این مقاله، می توانید با موفقیت IRR را برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات خود تجزیه کنید.