قیمت خانه بالاخره پایین می آید، اما قبض وام مسکن ماهانه اینطور نیست. طبق به‌روزرسانی 29 اکتبر بازار مسکن Redfin، میانگین قیمت‌های فروش مسکن در ایالات متحده اولین کاهش سالانه خود را در بیش از سه سال گذشته ثبت کرد. میانگین قیمت فروش در چهار هفته منتهی به 25 اکتبر با 0.1 درصد کاهش در سال به 389601 دلار رسید.
در همین حال، میانگین پرداختی ماهانه اصلی و سود مورد انتظار به 2786 دلار رسید که 10.7 درصد نسبت به سال گذشته افزایش داشت و دومین سطح بالاتر در رکوردهای هفتگی Redfin است که به سال 2021 بازمی گردد.
چرا نرخ وام مسکن از کاهش قیمت پیشی می گیرد؟
هزینه‌های استقراض همچنان یک مانع بزرگ باقی می‌ماند، اگرچه نرخ‌های بهره که خریداران واجد شرایط آن هستند به شرایط مالی و وام آنها بستگی دارد. نظرسنجی فردی مک در 29 اکتبر میانگین نرخ وام مسکن ثابت 30 ساله را 7.24 درصد نشان داد که نسبت به 7.32 درصد در هفته قبل کاهش یافته اما بسیار بالاتر از 6.17 درصد ثبت شده در سال گذشته است.
رتبه بندی بازار مسکن پاییز 2026 این تاثیر را نشان می دهد. با مقایسه نرخ‌های 7.40 درصد و 6.27 درصد در سال قبل، تجزیه و تحلیل نشان داد که هزینه‌های استقراض بالاتر به تنهایی پرداخت‌های اصلی ماهانه و بهره را تقریباً 12 درصد در همان مبلغ وام افزایش می‌دهد.
طبق مفروضات این گزارش، برای جبران این افزایش قیمت، قیمت مسکن باید تقریباً 11 درصد کاهش یابد. با این حال، میانگین قیمت‌ها در بورس تنها 1.4 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل در ماه سپتامبر کاهش یافت که باعث شد خریداران با وجود قیمت‌های درخواستی کمتر، آسودگی چندانی نداشته باشند. The Close قبلاً بررسی کرده بود که چگونه نرخ‌های وام مسکن قدرت خرید را محدود می‌کند حتی با بهبود موجودی‌ها.
چرا کاهش قیمت ها به معنای ارزان شدن مسکن نیست؟
اعداد همچنین به این بستگی دارد که از کدام نقشه بردار مسکن استفاده می کنند. آخرین داده‌های Redfin نشان‌دهنده میانگین قیمت‌های فروش کامل است، در حالی که افت قیمت‌های فهرست‌بندی در سپتامبر، آنچه را که فروشندگان می‌پرسند اندازه‌گیری می‌کند.
در مقابل، شاخص قیمت مسکن آگوست آژانس مالی مسکن فدرال افزایش سالانه 2.4 درصدی را نشان داد. شاخص فقط خرید آژانس، معاملات مکرر مربوط به وام‌های مسکن متعارف واجد شرایط را دنبال می‌کند، در حالی که قیمت‌های متوسط بسته به خانه‌هایی که می‌فروشند می‌تواند تغییر کند.
کاهش جزئی در میانگین قیمت‌های فروش به این معنی نیست که خانه‌های مشابه در سطح ملی ارزش خود را از دست می‌دهند. شاخص فروش مجدد جداگانه Redfin رشد قیمت سالانه 3.8 درصدی را در ماه سپتامبر نشان داد. نمایندگان باید از فروش های محلی اخیر برای سنجش اینکه آیا ارزش ها واقعاً کاهش می یابد یا خیر استفاده کنند.
تقاضای ضعیف خریدار برای نمایندگان چه معنایی دارد
هزینه های تامین مالی بالاتر نیز بر معاملات تاثیر می گذارد. فروش خانه معلق در چهار هفته منتهی به 25 اکتبر 15.9 درصد نسبت به سال قبل کاهش یافت و به پایین ترین سطح در رکوردهای هفتگی Redfin رسید.
فعالیت قرارداد در تمام 50 مترو اصلی که برای سه هفته متوالی ردیابی شده اند کاهش یافته است. در همین حال، فهرست‌های فعال سالانه 2.2 درصد افزایش یافت و گزینه‌های بیشتری را در اختیار خریداران قرار داد، اگرچه بسیاری از آنها مردد بودند.
با این حال، شرایط مذاکره یکسان نیست. در سطح ملی، 21.5 درصد از فهرست ها در مقایسه با 20.9 درصد در سال گذشته کاهش قیمت داشتند. ارقام سپتامبر نشان می دهد که 15.2 درصد کاهش در فهرست ها در شمال شرق، در مقایسه با 22.8 درصد در غرب و 21.6 درصد در جنوب.
در بازارهایی با کاهش مکرر قیمت، نمایندگان شواهد بیشتری برای حمایت از پیشنهاد کمتر یا تقاضای تخفیف از فروشنده دارند. در مواردی که تخفیف‌ها غیرعادی باقی می‌مانند، فروش‌های مشابه اخیر مبنای پایدارتری برای مذاکرات فراهم می‌کنند. گزارش‌های قبلی The Close در مورد فهرست‌بندی کاهش قیمت‌ها و گفتگو با فروشندگان، زمینه بیشتری را ارائه می‌دهد.
آنچه نمایندگان باید به خریداران و فروشندگان بگویند
با تامین مالی شروع کنید، نه فقط با قیمت درخواستی. از شریک وام دهنده بخواهید که پرداخت ها را با استفاده از مبلغ واقعی وام، پیش پرداخت و نرخ موجود خریدار برآورد کند. قبل از مقایسه املاک، مالیات بر دارایی، بیمه صاحب خانه و هزینه های قابل اجرا HOA را در نظر بگیرید.
برای فروشندگان، قبل از توصیه تنظیمات، فروش های قابل مقایسه اخیر، فهرست های رقابتی و کاهش قیمت های محلی را مرور کنید. همانطور که گزارش The Close در مورد کاهش قیمت‌ها توسط فروشندگان خانه نشان داد، کاهش کمتر به‌طور خودکار به معنای اهرم قوی‌تر فروشنده نیست.
در صورت لزوم، تخفیف های فروشنده در هزینه های بسته شدن یا بازخرید نرخ وام مسکن، بسته به نیازهای وام دهنده، می تواند به پر کردن شکاف مقرون به صرفه کمک کند.
کاهش قیمت تنها زمانی امکان پذیر است که هزینه های تامین مالی بالا باشد. قبل از پیشنهاد پیشنهاد یا تنظیم قیمت فهرست، نمایندگان به دو عدد نیاز دارند: خانه‌های قابل مقایسه به چه قیمتی به فروش می‌رسند و خریدار می‌تواند هر ماه هزینه پرداخت کند.
