چرا موقعیت، مکان، موقعیت مکانی معاملات املاک و مستغلات شما را با جرمیا بوچر نابود می کند؟

تقریباً از هر کسی در املاک و مستغلات بپرسید که چه چیزی از همه مهمتر است و مکان، مکان، مکان را دریافت خواهید کرد. جرمیا بوچر می‌گوید این توصیه‌ای است که بیشترین آسیب را به سرمایه‌گذاران وارد کرده است، زیرا بهترین مکان در جهان همچنان شما را در زمان نامناسبی با بدهی اشتباه از بین می‌برد. آن را در سن 26 سالگی یاد گرفتم، در تصادف در سال 2008 نابود شد. در اینجا با چه چیزی بازسازی شد:

• اکنون تقریباً 100 ملک، حدود 60 درصد انبارهای مجزا، 25 تا 30 درصد خلیج های صنعتی کوچک و 10 تا 15 درصد پارک های خانه های متحرک دارد. همه آنها چند مستاجر هستند، بنابراین هیچ مستاجری بیش از 15 تا 20 درصد اجاره بها نمی آورد.
• او پس از سقوط بدون اعتبار و بدون پول، هفت یا هشت سال را به دنبال معامله برای اپراتور دیگری گذراند. او به خرید حدود 90 انجمن خانه سیار کمک کرد و قبل از اینکه دلار خود را به خطر بیندازد، تجارت را از ترازنامه شخص دیگری آموخت.
• معامله ای که او را از سوراخ خارج کرد، یک پارک ناهموار در شمال نیویورک بود. فروشندگان 800000 دلار می خواستند، او آن را به قیمت 600000 دلار با 15000 دلار پایین خرید و 10000 دلار از آن پیش پرداخت را از پدرش قرض گرفت. که 3000 دلار در ماه درآمد داشت.
• یک فونداسیون ارزان یک دارایی بد را پس انداز نمی کند. او یک مرکز خرید در هارتفورد را به قیمت 34 دلار در هر فوت مربع خرید، در حالی که می‌گوید تقریباً هیچ چیز در آنجا زیر 100 دلار معامله نمی‌شود، اما معلوم شد که این یک ضرر شخصی بوده است.

ارمیا پاتریوت هولدینگ را اداره می‌کند، جایی که پول جمع‌آوری می‌کند و دارایی‌های کسل‌کننده را می‌خرد. او توضیح می دهد که چرا مدیریت املاک را به جای اجاره دادن آن به خانه برون سپاری کرده است، و بعد از اینکه صاحب پنج یا ده مورد از آنها در ایالت های مختلف پخش می شوند، کل آن کجا شروع به از بین رفتن می کند.

در اینجا یک کشش طولانی برای جمعیت زمین وجود دارد. او اعداد واقعی کارخانه به لات را برای قرار دادن یک خانه تولید شده بر روی یک تکه خاک، تست قیمت گذاری که استفاده می کند تا ببیند آیا بازار حتی از آن پشتیبانی می کند یا نه، و بازارهایی که ریاضیات در آنها کار نمی کند، می دهد. او همچنین خودش اسکناس را حمل می کند و سپس آن را می فروشد، که دقیقاً همان کاری است که در حال حاضر با بسته فلوریدا انجام می دهد.

فلکس صنعتی کشش خاص خود را دارد زیرا کمترین درک از این سه مورد است. او تعریف می‌کند که واقعاً چیست، چه کسی او را استخدام می‌کند (سالن‌های ورزشی، مهدکودک سگ‌ها، استودیوهای هنرهای رزمی، لوله‌کش‌ها، بچه‌های HVAC، جوشکارها، نمایشگاه‌ها) و اینکه چگونه در بازاری که تقریباً هیچ رایانه‌ای ندارد، راحت چیزی بسازد.

سپس به سمت یک پارکینگ نیمه کامیون و انبار صنعتی در فضای باز می رویم، تجارتی که ماه ها در مورد آن تحقیق کردم و هرگز آنقدر احساس راحتی نکردم که بتوانم ماشه را فشار دهم. ارمیا آن را یک باشگاه داخلی می نامد و به من می گوید که قبل از اینکه وقت بیشتری را با آن تلف کند، دو مورد را بررسی کند. او همچنین متوجه می‌شود که چگونه از کلود برای بستن قراردادها قبل از اینکه تیمش مدلی بسازد استفاده می‌کند و چرا فکر می‌کند مدیریت دارایی در قرون وسطی گیر کرده است.

پیوندها و منابع

چگونه بدون اعتبار و بدون پول بهبود یافت

بخشی از داستان ارمیا که مدام به آن فکر می کنم این است که او با یافتن یک معامله بهتر از نو شروع نکرد. او با پیدا کردن شخصی که قبلاً این کار را انجام می‌داد و از آنها پرسید که چه کمکی می‌توانند بکنند، شروع کرد.

او در سال‌های 2005، 2006 و 2007 خانه‌هایی را در لاس‌وگاس خرید و فروخت، که اکنون آن‌ها را به‌عنوان افزایش قیمت بدون مزیت رقابتی توصیف می‌کند. پس از سقوط، او شروع به جستجوی دسته‌ای کرد که در واقع بتواند یکی از آن‌ها را بسازد، در پارک‌های خانه‌های متحرک فرود آمد و با مردی که در حال خرید آنها بود تماس گرفت. فرض ساده بود: برو معاملات پیدا کن.

بنابراین، او به مدت هفت یا هشت سال، حدود 10000 تماس سرد در سال برقرار کرد. به او هزینه ای پرداخت می کرد که غذا را روی میز نگه می داشت. اما بازی واقعی ساکت تر بود. در هر مکالمه ای با فروشنده، او به دنبال تامین مالی مالک بود، زیرا تامین مالی مالک تنها دری باز برای کسی بود که اعتبار بد و بدون پول داشت.

هنگامی که او شروع به جذب این شرایط کرد، از دریافت هزینه برای برخی از آنها منصرف شد و در عوض با شراکت با شرکت مخابراتی که منبع آن بود، سهام خود را دریافت کرد. پس از چند مورد از این موارد، او به اندازه کافی می دانست که بعدی را خودش انجام دهد.

او همچنین صادق است که چرا صبر کرد. این فقط شایستگی نبود. او می‌گوید تا زمانی که نمی‌دانست چه کار می‌کند، از گرفتن پول دیگران احساس راحتی نمی‌کرد و حتی 5000 یا 10000 دلار از کسی احساس مسئولیت واقعی می‌کرد. اینگونه بود که او با 50000 دلار به ازای هر سر به انجمن های دوستان و خانواده رسید، سپس یک صندوق در سال 2019 که در ژانویه 2020 راه اندازی شد.

اعداد واقعی برای قرار دادن یک خانه ساخته شده در مقدار زیادی

ارمیا خودش بسته‌های خانگی را تحویل نمی‌دهد، اما او واضح‌ترین تفکیک هزینه‌های آنها را که در این برنامه شنیده‌ام ارائه کرد.

یک تکی ساده از یک کارخانه در غرب میانه یا شمال شرقی بین 55000 تا 70000 دلار قیمت دارد. برای حمل و نقل، ریختن لایه زیرین و قرار دادن آن، تقریباً 20000 دلار اضافه کنید. عرشه ها و گاراژها اضافی هستند. یک پهنای دوتایی، که اگر لات جا داشته باشد، شما را به سمت آن سوق می‌دهد، بیشتر از 90،000 تا 100،000 دلار است و اگر بخواهید خوب باشد، می‌تواند تا 140،000 دلار، به اضافه 20،000 تا 25،000 دلار برای نصب افزایش یابد. او Skyline Homes، محصول Clayton را دوست دارد.

ارزش آن را دارد که دلیل تقاضای دو برابر آن را تکرار کنیم: خریداران فاقد تخیل هستند. آنها می خواهند محصول نهایی را جلوی خود داشته باشند و سه یا چهار اتاق خواب در 1600 تا 1800 فوت مربع شبیه یک خانه واقعی است. به همین دلیل از بازسازی پارک های قدیمی شهر دوری می کرد. این زمین‌ها در دهه‌های 1950 و 1960 برای خانه‌های 12 فوتی ساخته شده‌اند، و او می‌گوید که اکنون هیچ‌کس نمی‌خواهد در چیزی کمتر از 14 فوت زندگی کند، و 16 جایی است که شروع به زندگی کردن می‌کند.

سپس آزمایشی وجود دارد که او از آن استفاده می کند تا بفهمد آیا بازاری از محصول حمایت می کند یا خیر. او می‌خواهد خانه تمام‌شده تقریباً نصف قیمت متوسط ​​یک خانواده باشد. در نیوهمپشایر، جایی که میانگین ایالتی حدود 698000 دلار است، او خانه هایی را بین 300،000 تا 400،000 دلار می فروشد. این شکاف کل تجارت است. هنگامی که شکاف بسته می شود، کسب و کار با آن بسته می شود. مثال او: در تولدو، اوهایو، می توانید خانه ای با قیمت 150000 دلار بخرید و در یک خانه متحرک با قیمت 100000 تا 120000 دلار خواهید بود. هیچ دلتای ارزش تعقیب وجود ندارد.

همین منطق در مورد اجاره نیز صادق است. اگر او زمین را اجاره می دهد، می خواهد اجاره زمین کمتر از نصف اجاره آپارتمان محلی باشد، در حالت ایده آل یک سوم.

و اگر خریدار نقدی پیدا نکردید، دوست دارد صورتحساب را حمل کند و سپس بفروشد. او اکنون این کار را در زمینی و نیم هکتاری که از انباری در فورت مایرز حک کرده انجام می دهد و به قیمت 375000 دلار با 35000 دلار کاهش به یک سقف ساز محلی فروخته است. موجودی در حدود 340000 دلار در 5 درصد است، خریدار آن را در سالی که وام SBA وی دریافت می کند، پرداخت می کند، و جرمیا حاضر است کاغذ را به 300000 دلار کاهش دهد تا نقل مکان کند. بدون تامین مالی مالک می گوید این قطعه اصلا فروشی نیست.

چگونه او تقاضا را قبل از ساختن ثابت می کند

اینجا جایی است که خود ذخیره سازی شما را خراب می کند. ارمیا می‌گوید در انبارها، شما به فوت مربع سرانه در منطقه تجاری نگاه می‌کنید و کمتر از سه تا پنج نشانه کمبود است. به یک علم نزدیک است.

فلکس همچین چیزی نیست به سختی محصول قابل مقایسه ای وجود دارد که بتوان با آن رقابت کرد، دقیقاً به همین دلیل است که او آن را دوست دارد و دقیقاً چیزی که آن را دشوار می کند. بنابراین در عوض سیگنال های ضعیف تری را دریافت می کند. او CoStar را برای اجاره نامه هایی در محدوده 1000 تا 5000 فوت مربع امضا می کند و بررسی می کند که آیا چیزی معامله می شود و با چه قیمت هایی. او در شعاع 30 دقیقه ای می ماند و از بازارهایی با درآمد متوسط ​​نزدیک به 100000 دلار و قیمت خانه در محدوده 350000 تا 500000 دلار حمایت می کند، زیرا این خانواده ها جایی هستند که اجاره کنندگان او از آنجا آمده اند. او تبلیغات آزمایشی را در فیس بوک، اینستاگرام و لوپ نت اجرا می کند تا ببیند چه چیزهایی نیش می زند.

با این حال، او بیشتر با کارگزاران با یک فیلتر صحبت می کند: آیا آنها واقعاً در این کلاس دارایی معامله می کنند یا فقط آنچه را که شنیده اند تکرار می کنند؟ او قبلاً به دلیل اطلاعات بد در مورد دلالان در سوراخ های خرگوش بوده است.

ما مدتی را صرف پارک نیمه کامیون ها کردیم که نسخه شدید این مشکل است. تقریباً هیچ داده عمومی، تقریباً بدون تبلیغات، اپراتورهایی که نمی خواهند پیدا شوند. نظر ارمیا این است که این یک باشگاه خودی است که توسط تعداد انگشت شماری از دلالان اداره می شود که مستاجران را کنترل می کنند، و اینکه ریسک مستاجر تنها بخشی است که هیچکس به آن اشاره نمی کند. اگر هنوز می‌خواهید امتحان کنید، دو صفحه نمایش آن است: حدود سه تا پنج دقیقه از یک ایالتی فاصله داشته باشید و تأیید کنید که منطقه‌بندی واقعاً اجازه ذخیره‌سازی یا پارک در فضای باز را می‌دهد.

جایی که شکست می خورد: یک پایه عالی یک دارایی بد را ذخیره نمی کند

از او پرسیدم که آیا هر ملک یک معامله با قیمت مناسب است، زیرا در دنیای واقعی این کم و بیش درست است. معمولاً می توانید چیزی را به اندازه کافی ارزان دریافت کنید که صدمه دیدن آن سخت باشد.

گفت نه و رسیدها را داشت. این مرکز خرید در هارتفورد بر روی پایه ای خریداری شد که دست نخورده به نظر می رسید. سپس سقف، مستاجران، کدهای آتش نشانی و مرکز شهر آمدند که جمعیت خود را از دست می داد. همه اینها علیه دارایی کار کرد و او ضرر را شخصاً گرفت. حرف او این است که برخی از خواص ارزش منفی دارند. برای اینکه آنها را بپذیرید باید پولی دریافت کنید، زیرا چندین دهه هزینه سرمایه معوق را به ارث می‌برید که فروشنده بی سر و صدا اجازه نداده است. مسائل زیست محیطی و منطقه بندی در یک سطل قرار دارند. می توانید مشکل کسی را بخرید.

او همچنین افراد مبتدی را از کارهایی که خودش انجام می دهد دور می کرد. ساخت یک پارک خانه متحرک در زمین تقریباً یک پیشروی پنج ساله است که مهندسی، استخراج معادن و متقاعد کردن شهرداری برای اجازه دادن به آن را در نظر بگیرید. تامین مالی سخت است، جمع آوری پول سخت است و نیاز به ارضای تأخیر زیادی دارد. او آن را فقط در نیوهمپشایر دنبال کرد، و فقط به این دلیل که آن ایالت را می‌شناسد و قانون مسکن نیروی کار دارد که شهرداری‌ها را مجبور می‌کند مسکن ارزان قیمت را اجازه دهند.

و پارک های ناهمواری که مجموعه اولیه او را ساختند؟ او اکنون آنها را لمس نمی کند. در 45 سالگی، با بیش از 20 سال، یک B یا B-plus می خرد و هزینه آن را می پردازد. او صادقانه می گوید که دلیل خرید دارایی های مضطرب در ۲۶ سالگی این بود که چیزی برای از دست دادن نداشت و به اندازه کافی نمی دانست که بترسد.

کاری که در واقع با هوش مصنوعی انجام می دهد

این تقریباً به طور تصادفی مطرح شد و به یکی از بخش های مورد علاقه من در گفتگو تبدیل شد.

قبل از اینکه چیزی به کمیته تجارت پاتریوت برسد، پیش نویس کلود را بررسی می کند که تجارت را در پنج حوزه ارزیابی می کند. این قبل از اینکه کسی مدلی بسازد اتفاق می افتد. سپس تفاهم نامه پیشنهادی و لیست اجاره وارد می شود و 80 تا 90 درصد مدل مالی تیم خرید او را پر می کند. او می‌گوید که کل فرآیند اکنون 5 تا 10 درصد از زمانی که یک سال و نیم پیش طول می‌کشد، طول می‌کشد.

استفاده جالب‌تر از املاکی است که او از قبل دارد. با حدود 100 دارایی و 80 تا 100 نفر، دید محدودیت واقعی است. او به اپراتورهای بزرگ ذخیره‌سازی و کارت‌های امتیازی محرک عملکرد آنها اشاره می‌کند و می‌گوید اکثر مدیران دارایی هنوز به گزارش‌هایی که یک، دو یا سه ماه از آن می‌گذرد واکنش نشان می‌دهند. بنابراین داده‌های اجاره، جریان سرنخ، HighLevel، Rent Manager، QuickBooks را جمع‌آوری می‌کند و به همان مشکل اشاره می‌کند، سپس آنچه را که مدیر امروز باید روی آن تمرکز کند، پیشنهاد می‌کند.

مثال های او غیر جذاب و کاملا درست است. چرا این خانه های سیار هنوز پس از شش ماه در آنجا ایستاده اند؟ چرا برای 10 در 10 واحد 30 درصد بیشتر نمی گیریم وقتی چیزی نداریم و مردم مدام می پرسند؟

کی باید به این یکی گوش کنه

اگر در خشکی هستید و نمی‌دانید مرحله بعدی چگونه است، این یک ساعت مفید است. ارمیا در مورد قطعاتی که مقیاس نداشتند، معاملاتی که پول را از دست دادند و سال‌هایی که برای شخص دیگری کار کرد تا کسب‌وکاری را بیاموزد که مجبور نبود به تنهایی شروع به کار کند، صادق است.

چیزی که من از او می گیرم بررسی او از مکان، مکان، موقعیت مکانی است. زمان، زمان، زمان. املاک و مستغلات صرف نظر از اینکه چگونه آن را تکه تکه کنید سرمایه بر است، و وقتی بازار می چرخد، نمی توانید راه خود را بفروشید. او اشاره می‌کند که حتی سام زل هم به حدی رسید که به سختی می‌توانست خرجش را تامین کند. این خطر پذیره نویسی است و در محل نمایش داده نمی شود.

متن اپیزود

افکار خود را به اشتراک بگذارید

به نمایش کمک کنید!

باز هم ممنون که گوش دادید!